Steuern sparen beim Immobilienkauf

Ein Immobilienkauf ist ein teures „Vergnügen“. Für Selbstnutzer ist es oft sogar die größte Einzelinvestition im ganzen Leben. „Um so verwunderlicher ist es, dass vielen Haus- oder Wohnungskäufer das Potenzial für Einsparungen nicht voll ausschöpfen“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. Denn schließlich gibt es insbesondere steuerliche Möglichkeiten, um Kosten zu reduzieren. Dadurch können bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung durchaus Einsparungen im niedrigen vierstelligen Bereich möglich werden.

Bewegliche Güter separat bezahlen

Ein wichtiger Ansatzpunkt ist die Grunderwerbsteuer, in Hessen derzeit immerhin 6 Prozent des Kaufpreises. Diese Steuer fällt nur auf die Immobilie selbst an, nicht aber auch bewegliche Güter, die insbesondere bei Bestandsobjekten mit verkauft werden. Das umfasst beispielsweise Einbauküche und -schränke, Markisen aber auch Gartengeräte, das Heizöl im Keller, ja sogar den Brennholzvorrat für den Kamin. Gerade Privatverkäufer kalkulieren diese Ausstattung häufig einfach in den Gesamtpreis ein. „Spätestens beim Notarvertrag sollte man bewegliche Güter aber getrennt auflisten und mit Preisen versehen“, rät Weber. Der Endpreis bleibt dadurch unverändert, jedoch muss der Käufer keine Grunderwerbsteuer für die Ausstattung der Immobilie zahlen.

Allerdings gilt es mehrere Risiken zu beachten. Erstens dürfen die beweglichen Güter nicht unrealistisch hoch veranschlagt werden. Denn das wäre ein Versuch, Steuern zu hinterziehen. Dem Eigentümerverband Haus & Grund zufolge akzeptieren Finanzämter in der Regel, dass bewegliche Güter bis zu 15 Prozent des gesamten Kaufpreises ausmachen. Bei höheren Anteilen prüft die Behörde möglicherweise nach. Zweitens zählt die mit verkaufte Ausstattung nicht zum Beleihungswert der Immobilie. Ein hoher Anteil beweglicher Güter kann knapp kalkulierte Finanzierungen gefährden oder die Bank zu höheren Zinsen zwingen.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung im Bestand gibt es noch einen weiteren Posten, der aus der Gesamtsumme herausgerechnet werden sollte: die Ablösezahlung für die Beiträge, die der Vorbesitzer in die Instandhaltungsrücklage eingezahlt hat. Dabei ist es ähnlich wie mit beweglichen Gütern. Wenn die Ablöse einfach in den gesamten Kaufpreis eingerechnet wird, muss der Käufer auf sie Grunderwerbsteuer zahlen. Wird sie dagegen im Kaufvertrag gesondert aufgeführt und beglichen, wird für diesen Betrag die Steuer nicht fällig.

Handwerker-Bonus beim Immobilienkauf optimieren

Eine genaue Absprache mit dem Verkäufer kann auch bei haushaltsnahen Handwerkerleistungen hilfreich sein. 20 Prozent dieser Arbeitskosten können Selbstnutzer von der Einkommensteuer absetzen, bis zu einem Höchstbetrag von 1200 Euro im Jahr. Je nachdem, welche Renovierungsarbeiten zu erledigen sind, können sie zwischen einem Verkäufer, der Haus oder Wohnung zuvor selbst bewohnt hat, und dem Käufer so aufgeteilt werden, dass beide die Steuervergünstigung optimal ausschöpfen. „Allerdings sollte das mit dem jeweiligen Steuerberater besprochen werden, insbesondere mit Blick auf den Zeitpunkt der Arbeiten und der Rechnungsstellung sowie des Besitzübergangs“, sagt Weber.

Wer die Wahl hat, ein Eigenheim entweder vom Bauträger als Komplettpaket aus Grundstück und Gebäude zu erwerben oder ein Grundstück separat zu kaufen und sich dann von einem Generalunternehmer ein Haus darauf bauen zu lassen, muss für die zweite Variante ebenfalls weniger Steuer zahlen. Denn anders als beim Abschluss mit dem Bauträger, wird in diesem Fall die Grunderwerbsteuer nur für den Grundstückskauf fällig, nicht für die Rechnung, die der Generalunternehmer stellt. Wichtig ist, dass Grundstücks- und Bauträgervertrag unabhängig voneinander geschlossen werden und dass die beiden Firmen nicht miteinander verbunden sind. „Allerdings gilt der Vorzug für das Generalunternehmer-Modell nur in steuerlicher Hinsicht“, betont Benjamin Weber. „Es kommt auf die Gesamtkalkulation im Einzelfall an, und in dieser Hinsicht kann ein Bauträger durchaus auch das attraktivere Angebot machen.“