Mut zur Baulücke

Baulücke. Stadtplanung, zumindest wenn es um Wohngebiete ging, sah in den vergangenen Jahrzehnten meist so aus: Städte und Gemeinden steckten einfach immer neue Flächen am Stadtrand ab, die dann in Grundstücke für Häuslebauer oder Bauträgergesellschaften unterteilt wurden. „Diese Zeiten sind fast überall vorbei“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. Dafür gibt es mehrere Gründe. In den Ballungsräumen, wie dem Rhein-Main-Gebiet, wird vielerorts die freie Fläche in den Gemarkungen knapp, die nicht zugleich Wald oder Naturschutzgebiet ist. Weiter auf dem „flachen Land“ bemerken viele Gemeinden den einsetzenden Bevölkerungsrückgang. Große, neu angelegte Wohngebiete finden dort kaum noch Kaufwillige. Zudem bemühen sich immer mehr Kommunen um eine möglichst dichte Besiedlung ihrer Ortskerne, um Leerstand und Verfall zu vermeiden. „Die Folge ist in allen Fällen gleich: Die Restbebauung von Lücken auf freien Grundstücken oder anstelle von abgerissenen Altbauten wird immer bedeutsamer“, beschreibt Makler Benjamin Weber die baupolitische Entwicklung.

Kurze Wege, günstiger Preis

Selbst dort, wo noch große Neubaugebiete vermarktet werden, kann ein Lücken-Bauplatz für Bauherren interessant sein. Die Nähe zum Ortszentrum bringt kurze Wege zu Einkaufsmeilen, Schulen, Kindergärten und öffentlichem Nahverkehr mit sich. Gelegentlich lassen sich sogar regelrechte Preis-Schnäppchen finden, weil Lückengrundstücke allgemein als wenig attraktiv gelten – zu Unrecht.
„Vor allem die hochwertigeren Lückengrundstücke werden häufig nicht über Zeitungs- oder Internetanzeigen gehandelt“, verrät Benjamin Weber. „Oft schlummern sie im Grundstücks-Portfolio von Maklern oder die Besitzer betreiben den Verkauf nicht gezielt, weil das Lückengrundstück vielleicht schon viele Jahre ungenutzt im Familienbesitz ist.“ Hier gilt es, ein wenig Recherche zu betreiben. Diese anspruchsvolle Aufgabe müssen nicht unbedingt die Bauinteressenten alleine betreiben. Ein Such-Auftrag an einen ortskundigen Makler führt oft zu deutlich besseren Ergebnissen.

Grundstück genau prüfen

„Ein Lücken-Grundstück bedarf einer eingehenden Überprüfung, vielleicht noch mehr als die klassische Parzelle im Neubaugebiet“, rät Hans-Jürgen Weber. Beispielsweise lasten auf solchen Flächen regelmäßig Lasten, die den Wert und die Nutzbarkeit mindern. „Klassiker“ sind Wegerechte, die Nachbarn freien Durchgang und Durchfahrt garantieren und unter anderem die Möglichkeiten einschränken, Zäune oder Nebengebäude auf dem eigenen Grund und Boden zu positionieren. Kabel und Leitungen im Erdreich können Probleme bei den Bauarbeiten verursachen. Auf der anderen Seite fehlen bei schon lange unbebauten Grundstücken in alten Ortskernen häufig Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Gas. Über das Vorhandensein der Anschlüsse gibt die jeweilige kommunale Bauverwaltung Auskünfte.

Gezielter Makler-Suchauftrag

Befand sich früher ein Gewerbebetrieb auf oder nahe an der Fläche, kann eine Bodengutachten wegen eventueller Altlasten angebracht sein. Auch vorgeschriebene Abstände zur Nachbarbebauung, noch vorhandene Fundamente von Vorgängerbauten oder ein beispielsweise sehr schmaler Zuschnitt der Parzelle können die Bebaubarkeit und die Planungsfreiheit eines neuen Bauherren einschränken. „Auf Wunsch können Makler für ihre Auftraggeber auch Nachforschungen und Gutachten zu den bautechnischen, rechtlichen und planerischen Details des angepeilten Lückengrundstücks in die Wege leiten oder Fachleute vermitteln“, sagt Benjamin Weber.