Kaution: Fair für Mieter und Vermieter

Kautionssparbuch. Ob früher wirklich alles besser war, darüber lässt sich mit Recht streiten. Einfacher waren viele Dinge allemal. Da wurden Mietverträge oft noch per Absprache und Handschlag zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen, ohne schriftlichen Ausfertigung und weitere Formalitäten. Allerdings führte das später oft zu Problemen rechtlicher und finanzieller Art. Deshalb verzichtet kaum ein Vermieter heutzutage noch auf Absicherungen. Neben dem schriftlichen Mietvertrag spielt in dieser Hinsicht die Kaution eine zentrale Rolle. „Die Kaution ist die Absicherung für den Vermieter gegen finanziellen Schaden, falls der Bewohner Miete oder Nebenkosten schuldig bleibt, Schönheitsreparaturen nicht ausführt oder etwas in der Wohnung beschädigt“, zählt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber die Funktionen der Kaution auf. Für viele der Objekte in seiner Obhut übernimmt er die Abwicklung der Kaution im Auftrag des Besitzers.
Genauso wie alle anderen Aspekte des Mietverhältnisses ist inzwischen auch die Kaution bis ins Detail rechtlich geregelt. Höchstens drei Monats-Kaltmieten darf sie betragen. Der Mieter darf den Betrag in drei Raten aufteilen und ab dem Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter überweisen. „Wir raten den von uns betreuten Immobilienbesitzern aber zu einer Einmal-Zahlung“, sagt Hans-Jürgen Weber.

Geld sicher anlegen

Der Vermieter darf das Geld nicht einfach in einen Umschlag stecken und irgendwo deponieren oder auf das eigene Sparbuch einzahlen. Letzteres würde bei einer Insolvenz dazu führen, dass auch der Kautionsbetrag, der ja eigentlich dem Mieter gehört, verloren wäre. Die übliche Lösung ist immer noch, ein Sparbuch oder Tagesgeldkonto eigens für die Kaution anzulegen, auf das Mieter und Vermieter Zugriff haben. Das gibt dem Mieter neben der Insolvenz-Absicherung die Gewissheit, dass er später bei der Rückzahlung den Zinsgewinn erhält, den er erwirtschaftet hätte, wenn er das Geld selbst angelegt hätte.
Seit einigen Jahren sind gesetzlich auch andere Anlageformen für die Kaution zugelassen. Theoretisch könnte sie auch in Aktien oder andere Finanzprodukte investiert werden, wenn Vermieter und Mieter sich darüber einig sind. „Solche Vereinbarungen sind aber deutliche Ausnahmen. In der Praxis setzen die Beteiligten fast immer auf extrem sichere Anlageformen“, berichtet Hausverwalter Weber aus seinen langjährigen Erfahrungen. In jedem Fall muss der Vermieter seinem Vertragspartner genau nachweisen, wie er den Betrag angelegt hat.

Alternativen zum Sparbuch

Eine weitere Variante ist es, den Mieter selbst das Kautions-Sparkonto anlegen zu lassen. Er muss dem Vermieter dann aber den Zugriff darauf gewähren, entweder durch eine Verpfändung oder durch eine Sicherungsabtretung. Eine Bürgschaft Dritter anstelle einer Kaution für den Mieter kommt gelegentlich bei Studentenappartements vor. Dann stehen die Eltern des Mieters für eventuelle Kosten gerade. Seltener stellen auch Banken diese Bürgschaft. Einige Versicherungsgesellschaften bieten auch spezielle Mietkautionsversicherungen an, die sich bislang aber nicht flächendeckend durchgesetzt haben.
Ist das Mietverhältnis beendet, bleiben dem Vermieter sechs Monate Zeit. In dieser Frist muss er dem ehemaligen Bewohner entweder die Kaution zuzüglich der Zinserträge auszahlen oder die Ansprüche geltend machen, die seiner Meinung nach aus dem Zustand der Wohnung hervorgehen. Die gesamte Kautions-Abwicklung, von der Vereinbarung über die Anlage bis zur Rückzahlung, muss man als Vermieter nicht selbst organisieren. „Ein erfahrener Hausverwalter übernimmt den gesamten Vorgang und entlastet den Besitzer von viel Verwaltungsaufwand“, sagt Hans-Jürgen Weber.