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Gartengenuss auch mit Eigentumswohnung

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Gartengenuss! Der Sommer neigt sich dem Ende entgegen. Auch wenn es in diesem Jahr reichlich Regentage gab, bleibt der Hausgarten ein echter Pluspunkt als Ort für Erholung und Sport oder für das Gärtnerei-Hobby. Dabei haben Eigenheimbesitzer die größten Freiheiten. „In einer Eigentumswohnungsanlage ist das etwas komplizierter. Dennoch bieten sich auch hier Möglichkeiten zur Gartennutzung“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. „Es kommt auf Regelungen und Absprachen innerhalb der Hausgemeinschaft an.“

 

Garten ist Gemeinschaftseigentum

 

Grundlage ist der Status des Gartens als Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG), vergleichbar mit Treppenhäusern und Fluren. Entsprechend dürfen grundsätzlich alle Eigentümer den gesamten Garten gleichermaßen nutzen – egal wie groß ihr Teileigentum ist. Wer möchte, kann also spontan auf der Wiese vor dem Haus Federball spielen oder picknicken, solange er nicht beispielsweise durch Lärm andere Bewohner stört. Allerdings dürfen Nutzer in der Regel keine dauerhaften Installationen, beispielsweise Kinderschaukeln oder größere Blumenkübel, anlegen. Solche Vorhaben bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Auch die fortlaufende Gartenpflege hat in einer WEG ihre Besonderheiten. „Theoretisch müssten alle Eigentümer den Garten gleichermaßen pflegen“, erklärt Weber. „In der Praxis organisiert der Hausverwalter dies aber entweder über eigene Mitarbeiter oder per Auftrag an einen Gartenbau- oder Hausmeisterdienstleister.“ Die Kosten werden über das Hausgeld entsprechend dem jeweiligen Eigentumsanteil umgelegt.

Anders sieht es aus, wenn ein Eigentümer oder eine kleine Gruppe aus der Gemeinschaft ausdrücklich einen Teil des Gartens bewirtschaften oder pflegen möchte. Rechtlich korrekt lässt sich das über ein Sondernutzungsrecht darstellen, vergleichbar einem Autostellplatz. In manchen WEG sind solche Sondernutzungsflächen von vornherein angelegt. Häufig ist das bei Erdgeschosswohnungen der Fall, zu denen eine ebenerdige Terrasse oder eine Gartenparzelle vor dem Fenster gehören kann. „Ob und welche Umzäunungen angelegt werden dürfen oder müssen, teilweise auch Regeln zur Bepflanzung, zu festen Installationen und zur Nutzung: Solche Vereinbarungen finden sich in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung der WEG“, erklärt Weber.

Sondereigentum schafft Klarheit

 

Denkbar ist auch, dass einzelne Eigentümer im gesamten Garten mitarbeiten wollen, ohne fest umrissene Zuständigkeitsbereiche. In diesem Fall ist es möglich, dass sie einen Nachlass auf ihren Anteil an den Kosten für die professionelle Pflege des gesamten Gartens erhalten. Wohnungsverwalter Weber sieht es aber kritisch, diese Hobbygärtnerei in Regeln zu gießen: „Es ist schwierig, exakt zu berechnen, wie sehr die Eigentümer-Eigenleistung die Rechnung des Gärtners senkt, und diese Ersparnis gerecht zu verteilen. Und letztlich geht es dabei nur um kleinere Beträge.“

Eine weitere Variante ist die gemeinsame Gartenarbeit aller Eigentümer. „Insbesondere in kleineren Eigentümergemeinschaften und bei Selbstnutzung aller Wohneinheiten ist das gut möglich“, sagt Weber. In diesem Fall empfiehlt er eine klare, schriftlich fixierte Regelung über die Organisation der Gartenarbeit, vergleichbar mit einem Putzplan für das Treppenhaus. Schwierig wird das Gemeinschaftsgärtnern in großen WEG, weil damit die Wahrscheinlichkeit steigt, dass einige Bewohner kein Interesse am Gartengenuss haben. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung für verschiedene Varianten der Gartenbetreuung müssen aber notwendigerweise einstimmig fallen.

Problematisch kann es auch bei Mietwohnungen werden. „Man kann Mieter per Mietvertrag zu Arbeiten im Garten verpflichten, aber ob harmonisches Gärtnern von Mietern und Selbstnutzern funktioniert, ist eher fraglich“, meint Hans-Jürgen Weber. Er empfiehlt daher die Gartenpflege durch den Hausverwalter und für den Fall von gärtnerischem Einzelinteresse die Abtrennung von Parzellen zur Sondernutzung.

 

 

 

Herbstlaub: Gefahren und Verpflichtungen?

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Schön anzusehen ist es ja, wenn die Bäume sich wieder bunt färben. Allerdings beginnt das Herbstlaub dann auch zu fallen und muss weggeräumt werden. „Damit wird das Laub in der Regel zur Sache der Anlieger an der entsprechenden Straße“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. Im Grunde sind zwar die Kommunen zuständig, aber in den allermeisten Fällen geben Städte und Gemeinden die Aufgabe per Satzung an die Bürger weiter. „Das findet im Rahmen der Verkehrssicherung statt, denn Laub behindert und gefährdet Fußgänger, Radfahrer und insbesondere Menschen, die nicht mehr so gut zu Fuß, mit einem Kinderwagen oder Rollstuhl unterwegs sind“, erklärt Weber.

Üblicherweise obliegt das Laubräumen, ebenso wie die Beseitigung von Schnee und Eis im Winter, einem Grundstückseigentümer exakt für die Abschnitte von Bürgersteigen und Fußwegen, die an ihrer Parzelle entlang laufen. Dabei ist es egal, ob die Blätter von Bäumen im eigenen Garten, beim Nachbarn oder auf öffentlichem Boden stammen. Ausnahmen sind gelegentlich Hauptverkehrs- und Einkaufsstraßen oder Fußgängerzonen. Dort übernehmen in manchen Fällen städtische Mitarbeiter oder von der Kommune beauftragte Dienstleister diese Arbeiten. „Die jeweilige Stadt- oder Gemeindeverwaltung verfügt über genaue Pläne, in welchen Straßen das Laubräumen Sache der Anlieger ist und wo nicht. Heute sind sie meist im Internet abrufbar“, sagt Weber.

Augenmaß für richtiges Räum-Intervall

 

Unklarheiten und Diskussionen ergeben sich immer wieder aus der Frage, wie oft man räumen muss. Feste Regeln gibt es dafür nicht. Vielmehr setzen die Behörden auf den gesunden Menschenverstand der Räumpflichtigen, so dass diese sich in Abhängigkeit von Wetter und Laubmenge richtig verhalten. In Gerichtsurteilen schwanken die als angemessen betrachteten Intervalle zwischen ein- und dreimal pro Woche. Klar ist aber, dass es nicht ausreicht, einfach nur einen schmalen Pfad in der Blätterschicht anzulegen. Vielmehr muss der gesamte Bürgersteig gesäubert und das Laub abtransportiert werden. Vollkommen tabu ist es, einfach alles auf die Straße zu kehren und damit eine Schleuderfalle für Fahrzeuge zu schaffen.

Wer seine Herbstlaub-Räumpflicht vernachlässigt, kann von der Kommune mit einer Geldbuße belegt werden. Falls jemand stürzt und seine Kleidung beschädigt oder gar Verletzungen erleidet, drohen Schadenersatzzahlungen, Schmerzensgeld oder gar ein Zivilprozess. „Zu bedenken ist auch, dass es keine Befreiung von dieser Aufgabe gibt. Wer im Urlaub oder auf Dienstreise ist, muss dennoch das Herbstlaub räumen organisieren, egal ob durch Verwandte, Freunde oder Nachbarn oder durch die Beauftragung eines Dienstleisters“, betont Weber. Das gilt auch, wenn man die Arbeiten aus Alters- oder Krankheitsgründen nicht mehr selbst ausführen kann.

 

Gerechte Regeln für Mehrfamilienhäuser

 

Bei Eigentumswohnungen und sämtlichen Mietobjekten sollten Mieter und Vermieter genau klären, wie das Laubräumen geregelt ist. So lässt sich die Räumpflicht per Mietvertrag an die einzelnen Bewohner übergeben. In Mehrfamilienobjekten sollte flankierend dazu über die Hausordnung die Aufteilung der Räumaufgaben zwischen den einzelnen Parteien geklärt werden. Hans-Jürgen Weber ist mit seiner langjährigen Erfahrung aber skeptisch, was solche Regelungen betrifft. „Häufig wird der Wechsel zwischen den Bewohnern nicht eingehalten, der eine arbeitet weniger gründlich als der andere oder eine Miet- bzw. Eigentümer-Partei hat wesentlich mehr Arbeit, weil ihre Laubräum-Woche in der Zeit mit starkem Blätterfall liegt“, sagt er. „Das führt dann zu Streit.“

Deshalb hält er es für besser, einen professionellen Hausmeister- oder Gärtnerservice zu beauftragen und dies über die Nebenkosten bzw. das Hausgeld auf die Bewohner umzulegen. Das Organisieren des Räumdiensts gehört natürlich auch zu den Aufgaben, die ein Hausverwalter erledigt. Auch für Eigenheimbesitzer, die die Blätter nicht beseitigen können oder wollen, bieten sich solche Dienstleistungen an.

Hochwasserfest werden

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So werden Sie Hochwasserfest. Hagel, Blitzschläge, sogar Tornados, vor allem aber Wolkenbrüche mit folgenden Überflutungen: Dieser Sommer ist ein ganz besonderer, und das im negativen Sinn. „Egal, ob es am Klimawandel liegt oder nicht: Die Überflutungen machen deutlich, dass sich Hausbesitzer Gedanken über Wassergefahren machen müssen“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. Gegen katastrophale Wassermassen, die einige Orte in Süddeutschland verwüstet haben, ist zwar kein hundertprozentiger Schutz möglich. Aber häufig bleiben die Überflutungen überschaubar, und in diesen Fällen kann eine solide Absicherung Schäden abwehren.

 

Herzstück Rückstauventil

 

Bevor Fluten von der Erdoberfläche ins Haus eindringen, ist es meistens der Rückstau aus der überlasteten Kanalisation, der Keller oder Erdgeschossräume flutet. „Deshalb sollte in jedem Haus unbedingt ein Rückstauventil eingebaut sein, das den Rückfluss aus den Kanälen verhindert“, rät Weber. Das ist vor allem außerhalb klassischer Hochwasserregionen und in älteren Bestandsbauten längst nicht selbstverständlich. Eine Nachrüstung ist aber möglich. Zusätzlich könne auch eventuelle Wasserabläufe im Fußboden von Keller und Erdgeschoss mit eigenen Rückstauklappen versehen werden.

Kommt es tatsächlich einmal zu einer großflächigen Überflutung auf der Oberfläche, hilft es wenn Lichtschächte oder außen liegende Kellertreppen an der Oberkante einen Absatz von mindestens 15 Zentimetern Höhe gegenüber der Umgebung haben. Falls das nicht beim Bau vorgesehen war, lässt sich eine solcher Absatz nur schwer nachträglich einrichten. Sehr wohl nachrüstbar sind aber stabile und dicht schließende Lichtschacht-Fenster und Kellertüren. Positiver Nebeneffekt: Sie bieten zugleich einen besseren Einbruchschutz. Licht- und Treppenschächte am Keller benötigen zudem einen Bodenabfluss, durch den eingedrungenes Wasser spätestens nach dem Ende des Dauerregens abgeleitet wird.

 

Schwachstelle am Garagentor

 

„Neuralgische Punkte sind die Einfahrten von Garagen, die unter Straßenniveau liegen. Dort sind hohe Stufen nicht machbar“, sagt Hans-Jürgen Weber. Eine gewisse Sicherheit bietet eine breite, mit einem Rost bedeckte Rinne vor dem Garagentor, durch das zumindest mittelgroße Wassermengen ablaufen können. Um einen eventuellen Schaden wenigstens zu minimieren, sollte der Übergang zwischen Garage und restlichem Haus mit einer stabilen, wasserdichten Tür versehen sein.

Wenn ein Wassereinbruch im Keller schon nicht zu vermeiden war, gilt es den Schaden gering zu halten. Heizung, Waschmaschine und vergleichbare technische Geräte sollten mindestens 30 Zentimeter über Bodenniveau stehen, entweder auf Betonsockeln oder auf Metallgestellen, die es speziell zu diesem Zweck gibt. Elektroanlagen, insbesondere die Haupt-Zuleitung zum Haus, sollten so hoch wie möglich angebracht sein. Beim Einlagern von Gegenständen im Keller gehören wertvolle und empfindliche Güter weit oben ins Regal, so sind sie Hochwasserfest.

 

An die Versicherung denken

 

Wichtig ist zudem der versicherungstechnische Aspekt. Überflutungen werden von der Wohngebäudeversicherung nur dann reguliert, wenn sie ausdrücklich Elementarschäden umfasst. In Gebieten mit bekannter Hochwassergefahr bieten Versicherungen diesen Schutz aber entweder überhaupt nicht oder nur zu hohen Kosten an. Zum Beleg der entstandenen Schäden ist es auf jeden Fall hilfreich, den Keller und das Erdgeschoss im komplett eingerichteten Zustand aus allen Blickwinkeln bereits zuvor fotografiert zu haben und ihn dann erneut nach einer eventuell aufgetretenen Überflutung abzulichten.

„Nicht zuletzt gehört zu einer guten Vorsorge die ständige Kontrolle“, betont Hans-Jürgen Weber. Rückstauventile sollten alle paar Monate auf ihre Funktionsfähigkeit getestet und Abläufe von Laub und anderen Dingen befreit werden, die sie verstopfen können. In Eigentumswohnanlagen ist das eine der klassischen Aufgaben für eine Hausverwaltung und den von ihr beauftragten Hausmeisterservice.

Gartenpflege: Was sie beachten müssen

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Umgang mit der Gartenpflege

Der Sommer ist da, das Leben verlagert sich wieder mehr in den Garten und die Gartenpflege gewinnt wieder an Bedeutung. Wie man sich dort verhält, ist keinesfalls freigestellt, erst recht nicht im Garten eines Miethauses. „Im Wesentlichen muss man drei Richtschnuren beachten: das Nachbarschaftsrecht, die Hausordnung und Vereinbarungen im Mietvertrag beziehungsweise im Fall von Eigentumswohnungen in der Teilungserklärung“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber.

Das Nachbarschaftsrecht gilt für jeden gleichermaßen, egal ob Mieter oder Selbstnutzer. Bei Hausordnungen ist es komplizierter, denn diese können vom Vermieter oder von der Eigentümergemeinschaft individuell festgelegt werden. „Allerdings handelt es sich nicht um eine souveräne Gesetzgebung. Hausordnungen müssen sich in dem Rahmen bewegen, der von Gesetzen, kommunalen Satzungen und mustergültigen Gerichtsurteilen abgesteckt wird“, sagt Weber. Für Vermieter ist es deshalb wichtig, rechtlich korrekte Hausordnungen zu erlassen. Bei der Formulierung einer passenden Hausordnung kann ein fachkundiger Hausverwalter helfen.

 

Vermietung oder Mitnutzung

Bei der Gartenpflege aus Mietersicht kommt es zunächst auf die Regelung im Mietvertrag an. „Üblich ist entweder eine Mitvermietung des Gartens oder eines Teils davon oder aber das Einräumen eines Nutzungsrechts“, erklärt Weber. Bei einer Mitvermietung gelten alle Festlegungen des Mietvertrags auch für den Garten, beispielsweise Kündigungsfristen. Ist dagegen die Nutzung lediglich gestattet, kann der Vermieter sie relativ leicht widerrufen, ändern oder auf neue Mieter ausdehnen. Bei einem komplett vermieteten Einfamilienhaus gilt der Garten immer als mitvermietet. Soll das nicht der Fall sein, muss der Mietvertrag dies ausdrücklich so festlegen.

Gärten von Mehrfamilienhäusern sind in der Regel nicht mitvermietet. Mieter müssen sich in diesem Fall nicht um die Pflege der Außenanlage kümmern, dürfen aber auch keinerlei Veränderungen vornehmen, also nicht einmal Blumen pflanzen. Eine Mitbenutzung, wenn sie denn erwünscht ist, muss im Mehrfamilienhaus grundsätzlich allen Mietern gleichermaßen erlaubt sein. Ein Mieter darf also keinen Gartenabschnitt für sich beanspruchen und Mitbewohner aussperren.

„Es gibt auch die Möglichkeit, Mietern die individuelle Nutzung von Gartenabschnitten entweder zu gestatten oder diese Parzellen tatsächlich mit zu vermieten“, sagt Benjamin Weber. Allerdings müssen diese Zonen dann nachvollziehbar abgegrenzt sein, was auch durch eine Hecke rund um die Terrasse geschehen kann, und eine exakte Zuordnung zu einem Mieter oder zu einer Wohnung muss im Mietvertrag oder in der Hausordnung ersichtlich werden.

 

Nutzung bedeutet auch Gartenpflege

Ist der Garten mitvermietet, gehen einfache Gartenarbeiten automatisch an die Mieter über. Bei einer Nutzungsgestattung sollten Vermieter dies ausdrücklich festschreiben, denn sonst könnten die Mieter die Gartenpflege einstellen, wenn sie keine Lust mehr dazu haben. Diese Pflegeaufgaben umfassen üblicherweise das Rasenmähen, das Beseitigen von Herbstlaub und kleinere Heckenschnitte. Was darüber hinausgeht, beispielsweise das Bepflanzen von Beeten oder das Überwintern von großen Kübelpflanzen, muss nur dann übernommen werden, wenn Mietvertrag oder Hausordnung dies ausdrücklich festlegen. Selbst wenn gärtnerische Arbeiten der Mieter erlaubt und erwünscht sind, gibt es Grenzen. Dauerhafte Veränderungen, beispielsweise das Pflanzen oder Roden von Bäumen oder großen Sträuchern sowie der Bau beispielsweise einer Gartenhütte oder eines Teiches, bedürfen immer einer vorherigen Genehmigung des Vermieters.

Ein spezieller Punkt ist das Grillen. Viele Hausordnungen legen eine maximale Zahl von Grilltagen im Jahr fest. „Das ist grundsätzlich möglich, aber über die angemessene Zahl der Grilltage gibt es immer wieder Auseinandersetzungen, die zum Teil auch schon Gerichte beschäftigen“, sagt Weber. Einfacher ist es, das Grillen per Hausordnung vollständig zu untersagen. Dann sind die Mieter verpflichtet, sich daran zu halten.

Der Wohnungsschlüssel/0 Kommentare/in , /von

Er ist eigentlich nur ein winziges Ding – der Wohnungsschlüssel. Doch das kleine Stück Metall hat eine große Bedeutung rund um den Mietvertrag und das Mietrecht. „Rechtlich ist zwar ein geschlossener Mietvertrag entscheidend, aber die tatsächliche Nutzung des Wohnraums hängt nun mal davon ab, ob man die Tür nach eigenem Wunsch abschließen und wieder öffnen kann“, sagt der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. „Entsprechendes gilt auch für die Übernahme von Wohneigentum von einem Bauträger.“

Der Vermieter oder der von ihm beauftragte Verwalter muss bestimmte Regeln rund um den Schlüssel beachten. Zunächst einmal hat der Mieter ein Anrecht auf komplette Schlüsselsätze, die der Vermieter ohne zusätzliche Bezahlung herausgeben muss. Ein Satz umfasst Schlüssel zur Haus- und zur Wohnungstür und zu allen Zwischenabschlüssen, ebenso zu allen separat verschließbaren Räumen, die mit vermietet werden, beispielsweise Garage, Keller oder Abstellräumen im Hof oder Garten. Dazu kommt ein Briefkastenschlüssel. Selbst ein einzelner Bewohner muss zwei vollständige Schlüsselsätze ausgehändigt bekommen. Dazu kommt jeweils ein weiterer für jeden zusätzlichen erwachsenen Bewohner und jedes schulpflichtige Kind. Das Bereitstellen ausreichend vieler Schlüssel ist technisch nicht immer einfach, insbesondere wenn das Haus über eine Schließanlage verfügt. Dies ist eine der Aufgaben, die ein Hausverwalter für den Eigentümer übernehmen kann.

Nachweis über Nachschlüssel

Der Mieter darf auf eigene Kosten Nachschlüssel anfertigen lassen und sie beispielsweise an einen von ihm beauftragten Putzdienst, Pflegekräfte, Untermieter oder enge Verwandte weitergeben. „In diesem Fall muss der Vermieter aber über die Zahl der Nachschlüssel informiert werden und diese beim Auszug vollzählig ausgehändigt bekommen. Der Mieter muss aber keine Auskunft darüber geben, wer genau die Nachschlüssel erhält“, erklärt Weber.

Auf Vermieterseite ist die häufig geübte Praxis nicht erlaubt, einen Wohnungsschlüssel für sich zu behalten. Vielmehr müssen alle Schlüssel dem Mieter übergeben werden. „Das Einbehalten eines Schlüssels ist nur in einem einzigen Fall erlaubt: Der Mieter muss das ausdrücklich erlauben“, sagt Weber. Doch dabei ist Vorsicht geboten: Die Schlüssel-Überlassung darf nicht zur Bedingung für die Vermietung gemacht werden und auch keine Klausel im Mietvertrag sein. Vielmehr muss diese Vereinbarung separat getroffen werden. Das geht im Prinzip mündlich, eindeutiger ist aber ein formloses Schreiben, das den Verbleib des Schlüssels beim Eigentümer oder Hausverwalter festlegt und von ihm sowie dem Mieter unterschrieben wird. „Auch eine solche Gestattung entlässt den Eigentümer nicht aus der Pflicht, dass er eine Besichtigung der Räume mindestens 48 Stunden vor dem gewünschten Termin anmeldet“, betont Weber.

Die Vereinbarung hat durchaus auch Vorteile für den Mieter. Denn in Fällen, in denen der Vermieter nicht über einen Wohnungsschlüssel verfügt, kommen auf den Bewohner besondere Pflichten zu, wenn er für mehrere Tage verreist oder aus anderen Gründen außer Haus ist. Er muss dann nämlich die Schlüssel für den Zugang zu allen Räumen bei einer Vertrauensperson hinterlegen und diese sowie deren Adresse und Telefonnummer dem Vermieter bekannt geben, damit dieser beispielsweise bei einem Rohrbruch oder anderen Notfällen in die Wohnung kommt.

Schadenersatz für Verlust

Wenn ein Mieter einen Schlüssel verloren hat, wird er unter Umständen schadenersatzpflichtig. „Das können erhebliche Beträge werden, wenn bei einer Schließanlage mehrere Schlüssel und Schlösser neu beschafft werden müssen“, erklärt Weber. Der Schadenersatz wird immer dann fällig, wenn der Mieter den Verlust durch Fahrlässigkeit mit verursacht hat und die Gefahr besteht, dass jemand, der den Schlüssel findet, gezielt in das Haus eindringt.

Konflikte vermeiden auf Balkon und Terrasse

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Konflikte: Das Frühjahr hat endlich begonnen und damit auch die Zeit, in der sich das Leben wieder ins Freie verlagert; auf Balkon und Terrasse oder in den Garten, zum Grillen, Feiern, Gärtnern oder einfach nur zum Entspannen. Allerdings schirmen dort keine Wände gegen Geräusche oder sonstige Lebensäußerungen der Nachbarn ab. Somit drohen Auseinandersetzungen, weil die Bewertung des Geräuschpegels einer fröhlichen Terrassenparty oder das Empfinden von Grilldüften erheblich auseinandergehen können. „Besser als jede gesetzliche Regelung, Hausordnung oder gar juristische Auseinandersetzung sind immer noch gegenseitige Rücksichtnahme und Toleranz“, betont der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber, der für seine Kunden schon zahlreiche Konflikte dieser Art einvernehmlich beigelegt hat.

Nachtruhe ist heilig

Allerdings gibt es auch einige handfeste Regeln, insbesondere zur Geräuschentwicklung, die sowohl Eigenheimbesitzer als auch Mieter und Vermieter kennen sollten. An jedem Tag zwischen 22 und 6 Uhr sowie rund um die Uhr an allen Sonn- und Feiertagen ist Lärmen verboten. Das betrifft durch die Wände wummernde Musik aus einer Wohnung genauso wie angeregte Gespräche auf der Terrasse. Auch „ausnahmsweise“ darf beispielsweise ein runder Geburtstag nicht lauter und länger gefeiert werden. Eine Mittagsruhe, von der oft die Rede ist, gilt fast nur in Kurorten als öffentliche Satzung. „Allerdings kann der Mietvertrag, die Hausordnung oder die Gemeinschaftsordnung einer Eigentumswohnungsanlage eine Mittagsruhe zu bestimmten Zeiten festschreiben“, sagt Hans-Jürgen Weber. Das sind aber lediglich zivilrechtliche Vereinbarungen zwischen den Beteiligten.

Kommt es tatsächlich zum Rechtsstreit, spielt auch die Quelle des Lärms eine Rolle. Insbesondere Kinderlärm schätzen Gerichte in der Regel milder ein als andere Belästigungen.

Besser elektrisch grillen

Beim Grillen kommen Sonderregelungen dazu: Grundsätzlich darf mit offenem Feuer, also mit Holzkohle oder Gas, nur im Garten gegrillt werden. Nah am Haus, beispielsweise auf Balkon und Terrasse, ist nur ein Elektrogrill erlaubt. Und auch damit darf dem Grillvergnügen nicht unbegrenzt gefrönt werden. „Hier gibt es keine ganz festen Regelungen, es kommt vielmehr immer im Einzelfall auf den Grad der potenziellen Störung für Nachbarn an“, sagt Hans-Jürgen Weber. Einige Gerichtsurteile haben einmaliges Grillen in jedem warmen Monat als gerechtfertigt anerkannt, andere nur drei Mal im Jahr. Selbst wer einen weitläufigen Garten hat, darf dort seinen Holzkohlegrill nicht so betreiben, dass Nachbarn belästigt werden. Auch dazu sind in Miet- und Eigentumswohnungsanlagen weitergehende, oder genauer: enger einschränkende, Regelungen möglich. So kann der Grillbetrieb sogar vollständig untersagt werden. Allerdings lässt sich eine solche Klausel nicht nachträglich gegen den Willen der Bewohner einführen, wenn sie beim Einzug noch nicht bestanden hat.

„Sogar bei scheinbar harmlosen Aktivitäten wie der Gärtnerei auf dem Balkon ist nicht alles erlaubt“, nennt Hans-Jürgen Weber einen weiteren Aspekt. Verboten ist grundsätzlich alles, was die Bausubstanz schädigt, beispielsweise Kletterpflanzen, die empfindliche Putz aufsprengen, oder Gießwasser, das immer wieder die Fassade durchnässt. Wer Rankgitter oder einen Sichtschutz fest an Balkon oder Terrasse installieren möchte, sollte dies mit dem Vermieter oder der Hausgemeinschaft absprechen. Auf keinen Fall dürfen Pflanzen bis auf den Balkon des Nachbarn wuchern. Kleinere Beeinträchtigungen müssen sie aber akzeptieren, beispielsweise einige Tropfen überschüssiges Gießwasser oder ein paar vertrocknete Blütenblätter, die herabsegeln. Es kommt auch hierbei auf Rücksichtnahme und Toleranz bei allen Beteiligten an.

Übergabeprotokoll: Alle Fragen beantwortet

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Beim Ein- und Auszug es ernst – für Vermieter und Mieter. Der Vermieter vertraut sein Eigentum einem Fremden an oder erhält es zurück. Der Mieter verlegt seinen Lebensmittelpunkt in ebenso fremde vier Wände. „Beide haben ein hohes Interesse daran, dass keine Fragen offen bleiben“, weiß der Steinbacher Hausverwalter und Gutachter Hans-Jürgen Weber aus langjähriger Erfahrung. „Was den Zustand der Mietwohnung betrifft, sorgt ein ordentlich verfasstes Übergabeprotokoll für diese Sicherheit.“

Keinen Raum vergessen

Der richtige Zeitpunkt für das Abarbeiten des Übergabeprotokolls liegt exakt zwischen dem Auszug der bisherigen und dem Einzug der neuen Mieter. Geht es um das Auszugsprotokoll, sollten die bisherigen Bewohner sämtlichen Hausrat ausgeräumt und alle Renovierungsarbeiten erledigt haben, zu denen sie verpflichtet sind. Dann können die restlichen Arbeiten folgen, die der Vermieter selbst oder von ihm beauftragte Handwerker übernehmen. Erst danach kommt das Einzugsprotokoll der neuen Mieter.
Ein Übergabeprotokoll ist immer ein Gemeinschaftswerk: Mieter und Vermieter oder Hausverwalter nehmen persönlich sämtliche Räume genau in Augenschein. „Flur, Keller, Garage, weitere Nebenräume und die Terrasse werden gerne vergessen. Doch auch für sie sollte man sich ausreichend Zeit nehmen“, rät Hans-Jürgen Weber. Ebenso haben sich eigene Protokollfelder für die Heizung und sonstige haustechnische Anlagen bewährt.

Zählerstände und Schlüsselliste

In jedem Raum sollte stichpunktartig vermerkt werden, ob alles in Ordnung ist. Wenn es Mängel oder Schäden gibt, gehören sie ins Übergabeprotokoll. Zählerstände für Strom, Wasser und Gas, die Anzahl der übergebenen Haus- und Wohnungsschlüssel und der Zeitpunkt der letzten Renovierung sind ebenfalls wichtige Fakten. Datum und Unterschriften von Mieter und Vermieter oder Hausverwalter sowie eventueller Zeugen vervollständigen das Dokument und belegen, dass beide Seiten den Zustand der Immobilie gleichlautend bewerten.
Ein Übergabeprotokoll lässt sich selbst am Computer oder auch mit einer handgezeichneten Tabelle anlegen. Einfacher ist es, auf bewährte Vorlagen zurückzugreifen, die Verbände sowohl auf der Mieter- als auch auf der Vermieterseite anbieten. Professionelle Hausverwalter stellen ebenfalls Übergabeprotokolle zur Verfügung, die keine Lücken offen lassen.

Sachlich und knapp

„Beim Ausfüllen des Übergabeprotokolls muss es eindeutig und sachlich zugehen“, sagt Hans-Jürgen Weber. Die Formulierung „Bad renovierungsbedürftig“ lädt geradezu ein, in vielfältige Richtungen interpretiert zu werden. Besser ist es, zu schreiben: „Duschkabine trüb angelaufen, drei Bodenfliesen gesprungen, Rollladen klemmt.“ In Zeiten allgegenwärtiger Digitalkameras können Fotos für zusätzliche Klarheit sorgen. Auf der positiven Seite ist der Vermerk „keine Beanstandung“ besser geeignet als blumige Formulierungen wie „Top-Zustand“.
Das Übergabeprotokoll macht keine Aussage darüber, wer letztlich die Schäden beheben muss. „Ob der Mieter die Mängel hinnimmt oder ob der Vermieter zusichert, dass er sie reparieren lässt, hat wenig mit dem Protokoll zu tun“, stellt Hans-Jürgen Weber klar. Es verzeichnet lediglich den Zustand der Wohnung. Während des erneuten Durchgangs beim Auszug lässt sich anhand des alten Übernahmeprotokolls zweifelsfrei feststellen, welche Schäden oder Verschleißerscheiungen inzwischen dazu gekommen sind. Wer sie beheben muss, sollte im Mietvertrag geregelt sein oder muss ausgehandelt werden. Das Übergabeprotokoll stellt lediglich sicher, dass kein Zweifel über den Umfang der Mängel aufkommt.

Lärm vom Nachbarn: Was muss ich ertragen?

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Unter den „lieben Nachbarn“ kann es aus vielen Gründen Streit geben, aber Lärm ist wohl die häufigste Ursache. Anlass können Geräusche von Gartengeräten und Grillfeiern ebenso sein wie Lärm, der durch die Wände zum Nachbarn dringt. „Gerichte und Gesetzgeber haben sich intensiv mit diesem Thema befasst“, weiß Hans-Jürgen Weber, der in der erweiterten Taunus-Region mehrere Miet- und Eigentums-Immobilien betreut. „Hier treffen wichtige Grundsätze aufeinander: die freie Entfaltung der Persönlichkeit in der eigenen Wohnung auf beiden Seiten und der Wunsch, nicht durch Lärm in der Lebensqualität beeinträchtigt zu werden.“ Dazu kommt, dass das Lärmempfinden bei jedem Menschen individuell anders ist.

 

Mythos Mittagsruhe

 

Verbindliche Regeln gibt es dennoch, insbesondere zur Nacht- sowie zur Sonn- und Feiertagsruhe. Zwischen 22 und 6 Uhr sowie ganztägig an allen Sonn- und Feiertagen ist Lärm verboten. Ausnahmen gibt es auch dann nicht, wenn „nur ein einziges Mal“ ein runder Geburtstag bis spät in die Nacht gefeiert werden soll. Hier gilt ebenfalls: Nach 22 Uhr darf die Nachtruhe der Nachbarn nicht beeinträchtigt werden. Keine gesetzliche Grundlage hat dagegen die so genannte „Mittagsruhe“. Sie kann lediglich von einzelnen Kommunen festgelegt werden, und das in der Regel nur in Kurorten. In größeren Wohnanlagen ist die Mittagsruhe allerdings oft Bestandteil des Mietvertrags.

 

Zuerst im Guten versuchen

 

„Wer sich über den Lärm vom Nachbarn ärgert, sollte zuerst ein klärendes Gespräch im freundlichen Ton suchen“, empfiehlt Hans-Jürgen Weber. Oft kann der Verwalter der Immobilie als Vermittler zwischen Mietparteien oder Eigentümern helfen. Einzelnen „Lärm-Ausreißern“ begegnet man am besten mit Toleranz. Wer selbst eine Feier oder ein größeres Heimwerkerprojekt plant, sollte umgekehrt die Mitbewohner vorwarnen. Erst wenn diese gutnachbarschaftliche Strategie erfolglos bleibt, wird es Zeit, die Behörden einzuschalten. Ansprechpartner ist das örtliche Ordnungsamt, in dringenden Fällen, insbesondere bei nächtlicher Ruhestörung, auch die Polizei. Bis zu 5000 Euro Bußgeld drohen Lärm-Verursachern. Auch durch eine Unterlassungsklage oder einstweiliger Verfügung des Amtsgerichts können sich Lärm-Opfer wehren.

 

Hausverwalter als Schlichter

 

„Handelt es sich um eine unerwünschte Dauerbeschallung, dann gilt: Gemeinsam sind wir stark“, rät Hans-Jürgen Weber. Zusammen mit anderen Nachbarn, die sich ebenfalls belästigt fühlen, kann man Lärmprotokolle anfertigen, die aufzeichnen, wann genau für wie lange welche Art von Radau geherrscht hat. Mit diesen Daten lässt sich gegenüber Behörden oder gegenüber dem Vermieter argumentieren. Wer nachweislich unter Lärm zu leiden hat, kann Mietminderungen bis zu 25 Prozent geltend machen. „So weit muss es nicht kommen“, sagt Weber. „Eine professionelle Hausverwaltung kann solche Ausfälle für den Vermieter verhindern helfen.“

In einem Rechtsstreit müssen Behörden oder Richter abwägen, ab wann Lärm nicht mehr zumutbar ist. Dazu können Grenzwerte herangezogen werden, deren Überschreitung im konkreten Fall mit Lärmmessungen überprüft werden muss. Zudem spielt die Quelle der Geräusche eine Rolle. Insbesondere bei Kinderlärm urteilen Gerichte in der Regel milder als bei anderen Belästigungen. Der Nachwuchs muss schon einen ganz außergewöhnlichen und anhaltenden Krach verursachen, ehe Eltern zur Rechenschaft gezogen werden.

Experten-Tipps zur Renovierung

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Renovierung: Auch das solideste Gebäude kommt einmal in die Jahre. Dann sind Reparaturen unausweichlich. Das dürfte für jeden Haus- oder Wohnungsbesitzer eine altbekannte Weisheit sein. „In jedem Fall ist es besser, seine Immobilie ständig im Auge zu behalten und bei kleineren Schäden und Verschleißerscheinungen sofort tätig zu werden“, sagt Immobilienverwalter und -sachverständiger Hans-Jürgen Weber. „Wer zu lange wartet, nimmt eine Verschlimmerung von Schäden und damit hohe Reparaturkosten in Kauf.“ Deshalb rät er Hausbesitzern dazu, ihre Immobilie regelmäßig und bewusst zu kontrollieren.

 

Am schnellsten nagt der Zahn der Zeit an so genannten Gebrauchsgewerken, also an beweglichen Bauteilen, die ständig benutzt werden. Beispiele sind Rollläden, Wasser-Armaturen oder Türen. Meist sind solche Schäden vergleichsweise einfach zu beheben. Das gilt auch für sämtliche Bodenbeläge, die durch die Begehung ständig „in Gebrauch“ sind.

 

Kritischer wird es am Dach. Schließlich kann eindringendes Wasser die Bausubstanz erheblich in Mitleidenschaft ziehen. Anfällig sind die Stellen, an denen Bauteile die Dachhaut durchstoßen, also Kamine, Dachfenster oder Entlüftungsrohre, aber auch sämtliche Kehlen und Kanten der Dachhaut. Diese Schwachpunkte sollten zwei Mal im Jahr überprüft werden. Unter einem Kaltdach ist das einfach, weil feuchte Stellen innen schnell sichtbar werden. Wo das Dach innen gedämmt ist, bleibt nur die Begutachtung von außen – vom Dachfenster und mit dem Fernglas vom Boden aus.

Auch in der Fläche kann die Eindeckung marode werden. Folgende Lebensdauern kann man für gängige, fachgerecht verarbeitete Dach-Materialien ansetzen:

 

  • Naturschiefer: 50 bis 80 Jahre
  • Tonziegel: 40 bis 60 Jahre
  • Titanzink/Kupfer: 40 bis 60 Jahre
  • Betondachsteine: 30 bis 45 Jahre
  • Zinkblech: 30 bis 40 Jahre
  • Faserzementplatten: rund 30 Jahre

 

Verzinkte Stahl-Regenrinnen halten selten länger als drei Jahrzehnte, hochwertige reine Zink- oder Kupferrinnen können 40 bis 50 Jahre ihren Dienst tun.

 

Kleinere Reparaturen am Wandputz sind vor allem eine Frage der Optik. Blättert der Putz allerdings auf großen Flächen ab, deutet dies auf Feuchtigkeit in der Wand hin, im schlimmsten Fall auf aufsteigende Nässe aus dem Erdreich, die mit aufwendigen Sperrverfahren abgehalten werden muss.

 

An Fenstern und die Haustüren sollten bei Bedarf Dichtungen erneuert und Scharniere nachgestellt werden, um Energie- und Komfortverluste durch Zugluft zu vermeiden. Wer noch Fenster der ersten Doppelglas-Generation aus den 70er Jahren an seinem Haus hat, sollte über den Austausch gegen moderne Doppel- oder Dreifachglasfenster mit besserem Wärme- und Schallschutz ernsthaft nachdenken.

 

„Im Inneren des Hauses steht bei der Inspektion die Heizung im Blickpunkt“, sagt Hans-Jürgen Weber. Spätestens wenn die Wärmeleistung in der Wohnung nachlässt, sollte ein hydraulischer Abgleich durch einen Fachbetrieb vorgenommen werden, der mit wenig Aufwand die Effizienz der Heizanlage steigert. Wer über eine Heizung verfügt, die mehr als 20 Jahre auf dem Buckel hat, sollte sich einen Austausch überlegen. In den vergangenen Jahrzehnten hat die Heiztechnik einen Sprung nach vorne gemacht, was die Verringerung von Verbrauch und Abgasen betrifft.

Die Heizung besteht allerdings nicht nur aus dem Brenner, sondern auch aus Rohrleitungen. Heizungs- und auch Trinkwasserleitungen sind im Regelfall nach spätestens 40 Jahren erneuerungsbedürftig. Doch auch an neueren Rohren, Ausdehnungsgefäßen und Ventilen sind Rostspuren, nasse Stellen oder Wasserränder Alarmzeichen. „In diesem Fall lieber den Fachbetrieb rufen, statt abzuwarten und einen Heizungsausfall oder Rohrbruch zu riskieren“, warnt Hans-Jürgen Weber. Armaturen in Badezimmer und Küche sind meist nach 30 Jahren reif für den Austausch, Sanitärkeramik hält im Regelfall rund 40 Jahre.

 

Elektroleitungen, Schalter und Steckdosen im Altbau sollten nach spätestens 50 Jahren erneuert werden. In vielen Fällen wird eine Elektro-Sanierung schon weitaus vorher Sinn ergeben, weil der Bedarf an Steckdosen pro Raum erheblich gewachsen ist. Ein Signal für Defekte oder eine drohende Überlastung im Elektro-System sind wiederholt herausspringende Sicherungen.

 

Wer seine Immobilie ständig im Auge behält und Schadstellen frühzeitig behebt, sichert Werte. Gerade Besitzer vermieteter Eigentumsimmobilien sind damit jedoch oft überlastet, zumal Mieter einen Rechtsanspruch auf den einwandfreien Zustand der Wohnung und die schnelle Behebung von Mängeln haben. In diesem Fall kann eine professionelle Immobilienverwaltung weiterhelfen. Hans-Jürgen Weber steht jederzeit als Ansprechpartner für Objekte im Vordertaunus zur Verfügung. „Eine Immobilie muss sich weiterentwickeln und gepflegt werden. Wir helfen Ihnen dabei“, betont der langjährig erfahrene Fachmann.