Kündigungsausschluss gründlich überlegen/0 Kommentare/in , /von

Die Kündigung eines Mietvertrags bietet immer wieder Konfliktpotenzial. „Das klassische Muster ist der Versuch eines Vermieters, den Mietvertrag aufzulösen, beispielsweise wegen Eigenbedarfs oder weil der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt“, nennt Hans-Jürgen Weber übliche Fälle aus seiner jahrzehntelangen Praxis als Hausverwalter in der Rhein-Main-Region. „Aber es gibt auch den umgekehrten Fall, dass ein Eigentümer seine Mieter möglichst beständig in der Wohnung halten will.“ Das rechtliche Mittel dazu ist der Kündigungsausschluss. Dabei legt eine Klausel des Mietvertrags fest, dass beide Seiten, Mieter und Vermieter, für eine bestimmte Zeitspanne auf eine Kündigung verzichten.

 

Formalitäten vermeiden

 

Aus Vermietersicht hat ein Kündigungsausschluss den Vorteil, dass er sich für dessen Laufzeit keine Gedanken über den Auszug des Mieters, die damit verbundenen Übergabe-Formalitäten und die Suche nach einem Nachmieter machen muss. „Aus diesem Grund ist der Kündigungsausschluss in Regionen mit hoher Wohnungsnachfrage und stark steigender Miete eher wenig interessant“, sagt Weber. „Schließlich kann der Vermieter davon ausgehen, dass er schnell einen neuen Bewohner findet, der zudem mehr zahlt als der Vormieter.“ In Zeiten und Regionen mit geringer Wohnraumnachfrage kann der Kündigungsausschluss dagegen hoch attraktiv sein.

Eine Besonderheit, die heute allerdings weniger gebräuchlich ist, bildet der Staffelmietvertrag. Dabei wird vorab eine bestimmte Mietsteigerung für die folgenden Jahre vereinbart, ohne dass damit jeweils das Verfahren einer herkömmlichen Mieterhöhung einhergeht. Ein solcher Staffelmietvertrag ist in der Regel mit einem Kündigungsausschluss verbunden.

 

Immer beidseitig

 

Für einen Kündigungsausschluss gelten einige rechtliche Regeln. Vor allem muss er, außer bei Staffelmietverträgen, immer beidseitig und gleichermaßen gelten. Mieter und Vermieter verzichten also beide für die gleiche Frist auf ihr Vertragskündigungsrecht gegenüber dem anderen. Außerdem hat der Gesetzgeber festgelegt, dass ein Kündigungsausschluss höchstens für vier Jahre gilt. Grundsätzlich betrifft der Ausschluss nur die ordentliche Kündigung. „Lässt sich der Mieter eine grobe Pflichtverletzung zu Schulden kommen, etwa ausbleibende Mietzahlungen, oder kommt der Vermieter beispielsweise nicht der Pflicht nach, die Räume bewohnbar zu halten, dann greift das daraus hervorgehende Sonderkündigungsrecht trotz des vereinbarten Kündigungsausschlusses“, erklärt Weber. Das gilt auch für alle anderen Sonderkündigungen, etwa im Fall einer verweigerten Untervermietung.

 

Manchmal kommt das Leben dazwischen

 

Den Eigentümern, die er betreut, rät der Steinbacher Hausverwalter, sich einen Mietausschluss gründlich und kritisch zu überlegen. „Man legt sich für bis zu vier Jahre fest, aber das Leben muss sich nicht an diese Pläne halten – beim Mieter ebenso wie beim Vermieter“, sagt Weber. Auf beiden Seiten kann es unvorhergesehene Gründe für die Auflösung des Mietverhältnisses geben. Beispielsweise können sich unerwartete familiäre oder berufliche Veränderungen ergeben, die den Mieter zum Auszug zwingen oder beim Vermieter eine zuvor nicht absehbare Eigennutzung erzwingen. Bei gültigem Kündigungsausschluss kann es geschehen, dass Mieter selbst nach dem Auszug weiter für die vereinbarte Zeit Miete zahlen müssen oder Vermieter trotz unstrittiger Eigenbedarfs nicht an die Räume herankommen. In einem speziellen Fall hat der Bundesgerichtshof den Kündigungsausschluss jedoch für nichtig erklärt: Wenn Auszubildende und Studenten ihren Studien- oder Ausbildungsplatz wechseln oder ein Auslandssemester antreten, dürfen sie den Mietvertrag kündigen, auch wenn eigentlich ein Kündigungsverzicht vereinbart war.

Mietpreisbremse auch in der Region?/0 Kommentare/in , /von

Kommt die Mietpreisbremse oder kommt sie nicht? Für ganz Hessen scheint sie unausweichlich. Die schwarz-grüne Landesregierung hat ihre Absicht erklärt, diese seit dem Sommer bestehende rechtliche Möglichkeit zu nutzen. Ursprünglich war der 1. Oktober als Beginn vorgesehen. Derzeit heißt es aus dem zuständigen Umweltministerium, dass kein Datum feststeht, es aber noch in diesem Jahr so weit sein wird. „Dann wird sich die spannende Frage stellen, in welchen Kommunen die Mietpreisbremse tatsächlich angewendet wird“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber.

 

Für Oberursel wird es knapp

 

Denn die Regelung wird keineswegs überall gelten, sondern nur in Städten, die die Landesregierung dafür vorsieht. Dies werden, wie aus Regierungskreisen verlautet, in Hessen rund 15 sein. Sicher wird Frankfurt dabei sein, das bundesweit zu den Kommunen mit den am schnellsten steigenden Mieten gehört, außerdem wohl Wiesbaden, Kassel, Darmstadt und Offenbach, aber auch Bad Homburg. Spannend wird es für Oberursel, das nach der Einwohnerzahl Platz 13 der hessischen Städte einnimmt. Geht das Land also strikt nach Größe vor, käme Oberursel für die Mietpreisbremse in Frage.

Betrachtet man dagegen die fachliche Seite, hat Immobilienfachmann Weber Zweifel. „In Oberursel, aber auch in den umliegenden Gemeinden und Stadtteilen wie Steinbach, Ober- und Nieder-Eschbach oder Harheim, haben wir eine sehr normale, moderate Mietpreisentwicklung“, unterstreicht er. Einen staatlichen Eingriff durch die Mietpreisbremse, wie man ihn in der Frankfurter Innenstadt vielleicht noch diskutieren könnte, sieht er zumindest für sein Arbeitsgebiet nordwestlich der City als unnötig an. Zwar gebe es auch teure Lagen und stellenweise deutliche Miet- und Preissteigerungen. „Aber wir haben hier eben große Markt-Bandbreite mit vielen Kategorien und mit einer breit aufgestellten Bewohnerschaft. Es finden sich also neben hochpreisigen Miet- und Kaufobjekten immer wieder auch solche, die für Menschen mit normalem oder kleinem Einkommen erschwinglich sind“, sagt Weber. Regelmäßig gelingt es ihm, auch für Kunden mit schmalem Geldbeutel bezahlbare Mietwohnungen zu finden.

 

Es gibt noch günstige Wohnungen

 

Statt der Mietpreisbremse hält Benjamin Weber verstärkte Neubauaktivitäten für sinnvoll, um das Angebot zu erhöhen und damit Preisanstiegen entgegenzuwirken. Gerade in Oberursel gibt es derzeit mehrere Neubauprojekte, beispielsweise am alten Hallenbad. „Da sind die Bauträger schon hinter her und sehr aktiv. Allerdings fällt es ihnen oft schwer, Grundstücke zu finden“, berichtet er aus der Branche. Zwar bemühe sich die Stadtverwaltung, neue Flächen zu erschließen, ähnlich wie die Kollegen in den Nachbarkommunen, aber das ist in einer dicht besiedelten Region wie dem Rhein-Main-Gebiet nicht so einfach. „Dazu kommt noch, dass die Kommunen eine leistungsfähige und ansprechende Infrastruktur beispielsweise bei der Straßengestaltung sicherstellen müssen. Das kostet Zeit und Geld, aber insgesamt tun die Kommunen in der Region, und insbesondere Oberursel, viel für Wohnraum und für Wohngebiete mit gutem Flair“, lautet Benjamin Webers Urteil zur Wohnungspolitik in der Region.

 

Entscheidung bis zum Jahresende

Ob das alles reicht, um die Mietpreisbremse für die Region abzuwenden, wird sich wohl in den verbleibenden Wochen des Jahres 2015 entscheiden. Falls die Bremse kommt, sind die Folgen klar: Bei Neuvermietungen darf der Mietzins maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, und solche, die gerade erst tiefgreifend renoviert wurden. Außerdem darf niemand zu Mietsenkungen gezwungen werden. Hat also der Vormieter bereits mehr als 110 Prozent der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete gezahlt, darf diese Summe auch weiter verlangt werden.

Erfolgreich als Vermieter/0 Kommentare/in /von

Zum Vermieter wird man manchmal unverhofft. „Ein überraschendes Erbe hat schon manchen plötzlich zum Besitzer einer Immobilie gemacht, die er selbst nicht nutzen kann oder will“, berichtet der Steinbacher Hausverwalter und öffentlich bestellter Gutachter Hans-Jürgen Weber. In Zeiten, in denen andere Anlageformen wenig abwerfen, bleibt aber auch der geplante Kauf und die anschließende Vermietung einer Wohnung eine sinnvolle Vermögensstrategie.

 

Lage-Potenzial erkennen

 

Sowohl beim Erbe als auch bei der Anlage-Immobilie will eine Vermietung gut durchdacht sein: Nimmt man das Erbe an oder schlägt man es aus? Für welches Kaufobjekt oder -projekt am Markt entscheidet man sich? „Ein zentrales Entscheidungskriterium ist der Standort“, erklärt Weber. In den meisten Großstädten sind Nachfrage und Mietniveau hoch. Allerdings gilt das auch für die Kaufpreise. Sie haben teilweise schwindelerregende Höhen erreicht. In den Top-Lagen kann es um die 20 Jahre dauern, bis der Kaufpreis durch die Kaltmiete wieder hereingeholt ist. Niemand kann verlässlich sagen, ob gute Konjunktur und Zuzug in die Großstädte so lange anhalten.

Umgekehrt können das niedrige Mietniveau und die schrumpfende Einwohnerschaft in ländlichen Regionen oder Kleinstädten dazu führen, dass auch ein vermeintliches Schnäppchen durch Mieteinnahmen nicht zu refinanzieren ist oder durch Leerstand gar zum Verlustgeschäft wird. Und auch die Mikrolage spielt eine Rolle: Wie gut sind öffentliche Verkehrsmittel erreichbar? Gibt es genügend Parkplätze? Wie ansprechend ist die unmittelbare Umgebung? Wie sieht es mit Schulen und Kindergärten aus? Ein weiterer Gesichtspunkt ist der Zustand der Wohnung selbst: unter anderem Alter der Haustechnik und Design der Ausstattung, Renovierungsbedarf, Sonnenlicht-Einfall, das Vorhandensein von Balkon und Terrasse, natürlich Zimmerzahl, Zuschnitt und Größe.

 

 

Rücklagen nicht vergessen

 

Aus der Perspektive des Eigentümers ist neben einer solchen Einschätzung auch kaufmännisches Denken gefragt. Die Mieteinnahmen sollten die laufenden Kosten der Immobilie decken, soweit diese nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Dazu kommt die Rendite, die der Vermieter erzielen möchte. „Soweit ist die Rechnung noch relativ einfach. Viele Eigentümer übersehen aber, dass sie auch Rücklagen bilden müssen“, sagt Hausverwalter Weber. Denn für sämtliche Instandsetzungsarbeiten an der Immobilie, die nicht als Schönheitsreparaturen gelten, muss der Vermieter aufkommen. Das kann sich jahrelang in Grenzen halten, aber dann durchaus auch mal einen „großen Brocken“ wie eine Dachsanierung umfassen. Auch die steuerliche Dimension der Vermietung will bedacht sein. Außerdem kann man, gerade in Regionen mit überschaubarer Wohnungsnachfrage, die Miete nicht beliebig hoch ansetzen, sondern muss gegenüber anderen Vermietern wettbewerbsfähig bleiben.

 

 

Das richtige Mietniveau

 

„Die Entscheidung, Vermieten – ja oder nein, und mehr noch das Finden des richtigen Mietniveaus hängt von allen diesen Faktoren ab und ist keineswegs einfach zu fällen“, sagt Hans-Jürgen Weber. Zwar kann man sich an den geforderten Preisen für vergleichbare Objekte in Zeitungs- oder Online-Anzeigen orientieren, allerdings sind Immobilien Unikate. Gerade was Mikrolage, Ausstattung und Renovierungsbedarf betrifft, sind die Inserate selten wirklich vergleichbar und Laien oft überfragt. „Dazu kommt bei ererbten Immobilien oft eine emotionale Komponente, die eine nüchterne Einschätzung der Wirtschaftlichkeit erschwert“, erläutert Weber.

Deshalb ist es sinnvoll, einen öffentlich bestellten Gutachter einzuschalten, der mit anerkannten Verfahren nicht nur den Wert, sondern auch das Vermietungspotenzial und eine angemessene Miethöhe ermitteln kann. Beim Finden zuverlässiger Mieter hilft ein Makler. Und wer sich selbst von Verwaltungsarbeit entlasten und die kaufmännische Abwicklung zuverlässig und rechtssicher erledigt haben will, beauftragt einen Hausverwalter.

Mietpreisbremse: Was Vermieter wissen müssen

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Lange und kontrovers wurde über sie diskutiert, im März hat der Bundestag sie abgesegnet: die Mietpreisbremse. Noch sind die entsprechenden Änderungen im Paragraf 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht in Kraft, aber es fehlt nur noch die Veröffentlichung im Bundesanzeiger als Formsache. Voraussichtlich zum 1. Juni wird die Mietpreisbremse Gültigkeit erlangen.

„Nachdem die Debatten von Politikern und Lobbyisten von verschiedener Seite abgeklungen sind, ist es jetzt an der Zeit, sich nüchtern mit dem Faktenkern der Mietpreisbremse auseinanderzusetzen“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. Denn die Neuregelung kann jeden Vermieter treffen – egal ob Großkonzern mit zehntausenden Wohneinheiten oder privater Vermieter mit lediglich einem einzigen Objekt.

 

Höchstens zehn Prozent mehr

Die zentrale Neuerung ist vergleichsweise einfach: Bei Bestandsimmobilien darf die Miete dort, wo die Mietpreisbremse gilt, bei einer Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete für die jeweilige Immobilien-Kategorie liegen. Für die Ermittlung der Vergleichsmiete müssen anerkannten Verfahren herangezogen werden, beispielsweise ein qualifizierter Mietspiegel, falls in der Region vorhanden, oder ein gutachterlicher Vergleich mit dafür geeigneten Wohnungen oder Häusern.

„Von der Zehn-Prozent-Regelung gibt es aber zahlreiche Ausnahmen“, betont Benjamin Weber. „Die wichtigste: Die Mietpreisbremse gilt keineswegs flächendeckend.“ Der Bundestag hat nämlich in diesem ganz speziellen Fall die Regierungen der Bundesländer dazu ermächtigt, Gebiete festzulegen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Im restlichen Gebiet des jeweiligen Bundeslands findet sie keine Anwendung. Die Länder haben damit bis 2020 Zeit, aber zumindest in Hessen wird es wohl erheblich schneller gehen. Nach Informationen der FAZ will das zuständige Landes-Umweltministerium noch in diesem Jahr Preisbremse-Zonen festlegen. Derzeit laufen im Ministerium Untersuchungen zum Mietgefüge in der Fläche des Bundeslandes, auf deren Grundlage die Festlegung erfolgen soll. In Hessen gilt übrigens seit rund einem Jahr eine eigene, landesseitige Mietpreisbremse mit etwas anderen Bestimmungen. Betroffen sind 23 Städte, darunter Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt, im Hochtaunuskreis Bad Homburg, Friedrichsdorf und Kronberg. Ob die Zonen für die „neue“ Mietpreisbremse auf Grundlage von Paragraf 556 BGB deckungsgleich mit den bisherigen sein werden, steht noch nicht fest.

 

Ausnahme bei Neubau und Renovierung

„Doch selbst in ihren geografischen Geltungsbereichen ist nicht jeder Vermieter der Mietpreisbremse unterworfen“, sagt Benjamin Weber. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt werden, dürfen zu höheren Preisen vermietet werden. Das gilt ebenfalls nach einer grundlegenden Renovierung von Wohnraum, auch wenn dieser erheblich älter ist und möglicherweise schon vorher vermietet war.

Darüber hinaus hat der Gesetzgeber eine weitere Sicherung für die Einkünfte von Vermietern eingezogen: Wenn bisher eine Miete gezahlt wurde, die über dem Zehn-Prozent-plus-Niveau lag, kann diese auch in Zukunft von einem Nachmieter verlangt werden. „Niemand kann gezwungen werden, einen einmal gezahlten Mietzins zu reduzieren – auch nicht nach einer Neuvermietung der Wohnung“, fasst Benjamin Weber zusammen.

Neben der reinen Begrenzung des Mitniveaus verlangt der Gesetzgeber in Mietpreisbremsen-Gebieten in Zukunft auch mehr Transparenz: Der Vermieter muss dem Mieter Auskunft darüber geben, wie er auf seine Preisvorstellung kommt, und das Einhalten des Höchstniveaus nachweisen. Das kann beispielsweise durch die Vorlage des qualifizierten Mietspiegels oder eines Gutachtens geschehen.

Bestellerprinzip: Qualität setzt sich auf in Zukunft durch

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Nun ist es so weit: Ab dem 1. Juni 2015 gilt das so genannte „Bestellerprinzip“ für alle Mietwohnungs-Vermittlungen, an denen ein Makler beteiligt ist. Damit muss immer derjenige die Provision bezahlen, der den Auftrag erteilt, also die Maklerleistung „bestellt“. „In der Regel kommt der Auftrag vom Eigentümer der zu vermietenden Wohnung.“, berichtet der Steinbacher Makler Benjamin Weber aus der Berufspraxis. Der Vermieter muss in solchen Fällen nun auch die komplette Provision zahlen. Bisher war das nicht einheitlich geregelt.

Mieter-, Vermieter- und geteilte Provision waren möglich. In Gegenden mit hoher Nachfrage nach Mietwohnungen, wie in der Rhein-Main-Region, mussten bisher meist die Mieter alleine die Provision von maximal zwei Monats-Kaltmieten übernehmen. Schließlich befanden sie sich wegen der zahlreichen Mitbewerber in der schwächeren Position und mussten sich nach den Vorgaben der Vermieter richten.

 

Wer ist Auftraggeber?

Das Bestellerprinzip kehrt dies nun um. Es gilt allerdings in beide Richtungen: Beauftragt jemand einen Makler damit, für sich eine Wohnung zu finden, dann wird der zukünftige Mieter zu Besteller und zahlt anschließend auch die Provision. Zunächst war allerdings unklar, was passiert, wenn ein Vermieter einen Makler mit der Vermittlung beauftragt und dieser zugleich einen einen Kunden mit Such-Auftrag in seinen Dateien hat. Inzwischen hat die detailliere Regelung diese Frage zumindest weitgehend beantwortet: Der Gesetzestext legt fest, dass der Mietinteressent nur zahlen muss, wenn er der ausschließliche Auftraggeber ist, auf dessen Initiative der Makler ein Geschäft vermittelt. Existieren parallele Aufträge, liegt die Zahlungsverpflichtung ausschließlich beim Vermieter. Allerdings wird in der Praxis schwer nachzuweisen sein, ob ein paralleler Auftrag existiert hat oder nicht – zumindest wenn es noch keine öffentlichen Vermarktungsbemühungen gegeben hat.

„Auch für weitere Aspekte gilt leider: Was sich in der Theorie eindeutig und mieterfreundlich anhört, wirft in der Praxis weitere Fragen auf“, sagt Benjamin Weber. Beispielsweise kann man bezweifeln, ob den Mietern tatsächlich Kosten erspart bleiben – insbesondere in den begehrten Wohnlagen. Dort können Vermieter die gezahlte Provision einfach in die Miete einpreisen und auch am Markt umzusetzen. Auch dass Vermieter die Provision durch überhöhte Abstandszahlungen für eventuelle Wohnungsausstattung wieder hereinholen, ist eine mögliche Umgehungstaktik, vor der Verbraucherschützer warnen.

 

Makler bleiben gefragt

Ob es tatsächlich zu solchen oder ähnlichen Tricks kommt, wird wohl der Praxiseinsatz des Bestellerprinzips in den nächsten Monaten zeigen. Eine andere Voraussage macht zumindest Benjamin Weber keine großen Sorgen: Einige Branchenvertreter erwarten, dass Vermieter in Zukunft ihre Wohnung häufiger auf eigene Faust, ohne Makler, an den Mann zu bringen versuchen. „Das wird höchstens ein vorübergehendes Phänomen sein“, ist Weber überzeugt. Er hat dafür ein einfaches Argument: Qualität. Schließlich muss ein Makler sich auf vielen Feldern auskennen, mit Mietrecht und Bautechnik ebenso wie mit ansprechender Werbung und Verhandlungsführung, vor allem aber mit der Auswahl von Mietinteressenten nach Entschlussbereitschaft und finanzieller Leistungsfähigkeit. Die wenigsten Vermieter bringen dieses Fachwissen mit. Dazu kommt der Zeitaufwand für Marketing, Besichtigungen und Vertragsabschluss. Laien sind damit häufig überfordert, was Zeitaufwand bei Besichtigungen mit falschen Interessenten und eventuell sogar kostspielige Leerstandszeiten nach sich zieht. „Makler mit ausreichendem Fachwissen und einer professionellen Berufsauffassung sind dagegen wertvolle Fachleute und bringen Vermietern ebenso wie Mietern einen echten Mehrwert. Sie sind ihr Geld auch in Zeiten des Bestellerprinzips wert“, fasst Benjamin Weber zusammen.

Keine Chance für Mietbetrüger

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Mietbetrüger: Vermietete Immobilien gelten als sichere Geldanlagen; vor allem im Rhein-Main-Gebiet. Es gibt jedoch eine Schreckensvorstellung, die viele potenziellen Immobilien-Investoren und -Besitzern die Lust am Vermieten verlieren lässt: die Gefahr unzuverlässig zahlender Mieter oder gar von „Mietnomaden“, die nach wenigen Monaten die Zahlungen einstellen, sich dennoch lange im Objekt halten und am Ende verdreckte oder verwüstete Räume zurücklassen.

Allerdings gibt es Strategien, wie man diese Gefahr erheblich verringern kann. „Zunächst einmal sollte man sich nicht verunsichern lassen“, rät der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. „Besonders krasse Mietnomaden-Fälle werden von den Medien gerne aufgegriffen, aber bei weitem die meisten Mietverhältnisse laufen partnerschaftliche und einvernehmlich ab.“ Er rät den Immobilienbesitzern, die er betreut, ihren Mietern zunächst einmal mindestens so viel guten Willen wie sich selbst zu unterstellen.

Solides Einkommen

„Das bedeutet auf der anderen Seite nicht, dass man auf eine Absicherung verzichten darf, insbesondere vor der Unterzeichnung des Mietvertrags“, rät Weber. Dabei sollte man sich nicht vom äußeren Schein blenden lassen. Selbst im Oberklassewagen vorfahrende Doktoren haben sich schon als Mietbetrüger entpuppt. In jedem Fall sollten Miet-Bewerber eine Selbstauskunft vorlegen, die das monatliche Einkommen und Angaben zu eventuell laufende Insolvenzverfahren und in Anspruch genommene Sozialhilfe sowie persönliche Daten auflistet, und dies per Unterschrift bestätigen. Hart gesottenen Lügnern kommt man damit jedoch nicht bei. Eine Gehaltsabrechnung oder, bei Freiberuflern, Kontoauszüge der vergangenen Monate, schaffen etwas mehr Sicherheit, sind aber ebenfalls nicht fälschungssicher. Gerade Kontoauszüge sind ein heikles Thema. Wer lässt Fremde schon gerne in seine Finanzen schauen? Man kann Mietern die Offenheit leichter machen, indem man sich mit teilweise geschwärzten Auszügen zufrieden gibt. Schließlich kommt es nicht auf einzelne Buchungen an, sondern auf eine gewisse Regelmäßigkeit beim Einkommen und einen auf lange Sicht positiven Kontostand.

Verlässlicher, dafür aber kostenpflichtig, sind professionelle Bonitätsauskünfte. Der Klassiker ist die Schufa-Selbstauskunft, die der Miet-Bewerber für sich selbst einholt und dem Vermieter vorlegt. Er kann allerdings die Auskunftsgebühr vom Vermieter zurückfordern. Die fälschungssichere Variante ist eine Solvenzabfrage, die der Vermieter bei einer Auskunftei in Auftrag gibt. Dazu benötigt er eine schriftliche Genehmigung seines Verhandlungspartners und muss die Kosten ebenfalls selbst tragen. Auch der Kontakt mit dem vorherigen Vermieter erleichtert die Einschätzung von Interessenten, bringt jedoch Gefahren mit sich: Ein Vor-Vermieter könnte problematische Kandidaten absichtlich in den höchsten Tönen loben, nur um sie loszuwerden.

Offenheit schafft Verständnis

Die meisten Vorkehrungen benötigen eine gewisse Kooperation der Mieter. Gesetzlich sind sie nämlich nur zur Vorlage ihrer persönlichen Daten und einiger weniger anderer Fakten verpflichtet. Gehaltsabrechnung, Bonitätsauskunft und Telefonnummer des Vor-Vermieters: Alle diese Angaben sind freiwillig. Nach Hans-Jürgen Webers Erfahrung hilft ein offener und wohlmeinender Umgang miteinander. „Machen Sie den Mietinteressenten klar, dass Sie aus ihrem verständlichen Sicherheitsbedürfnis heraus die Informationen sammeln und sie vertraulich behandeln. Vermeiden Sie Fragen, die zu sehr ins Private gehen“, rät er.

Hilfreich ist es, einen Wohnungsverwalter mit der Überprüfung von Miet-Interessenten zu beauftragen. Die Erfahrung des Dienstleisters und die professionelle Distanz erzeugen oft eine sachlichere Atmosphäre als sie im direkten Gespräch zwischen Miet-Bewerber und Privat-Vermieter zu Stande kommt.

Immobilie fit machen für die Besichtigung

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Besichtigung. Berufsbedingter Umzug, unerwartete Erbschaft, der Wunsch nach einer geräumigeren Wohnumgebung: Es gibt viele Gründe, ein Haus zu verkaufen oder eine Eigentumswohnung zu vermieten. Aber es reicht bei weitem nicht, einfach eine Anzeige in der Zeitung oder auf einer Internetplattform zu schalten. Auch die Immobilie selbst muss fit für die Vermarktung werden. „Egal ob in professioneller Zusammenarbeit mit einem Makler oder beim Versuch des Privatverkaufs: Ein attraktives Objekt findet schneller Käufer oder Mieter und kann tendenziell einen höheren Preis erzielen“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber.

Reparatur-Offensive

Dabei hilft es, sich gedanklich in die Lage eines Interessenten bei der Besichtigung zu versetzen: Was macht einen guten, was einen schlechten Eindruck? Ganz eindeutig sollten sämtliche Reparaturen und kleinere Verschönerungsarbeiten ausgeführt werden, die eventuell schon lange aufgeschoben worden sind. Abgeplatzer Lack am Treppengeländer, tropfende Wasserhähne, klemmende Rollläden: Bei einer sorgfältigen Besichtigung fallen diese und ähnliche „Macken“ auf. „Solche Kleinigkeiten mögen für den eigentlichen Wert des Hauses unerheblich sein. Aber beim Kaufinteressenten entstehen der negativer Eindruck, dass die Immobilie insgesamt vernachlässigt ist und noch ernsthafte verdeckte Schäden bestehen könnten“, erläutert Benjamin Weber die Käufer-Psychologie. Auch Mietern fällt es schwer, sich für ein offensichtlich „abgewohntes“ Domizil zu begeistern.

Beim Aufarbeiten der Immobilie dürfen Garten und Außenanlagen nicht vergessen werden. Sie müssen nicht unbedingt wie ein Schlosspark aussehen. Der Rasen sollte aber zumindest halbwegs gestutzt, Wege freigeschnitten und das Laub vom letzten Herbst entfernt sein.

Raum für Phantasie

Ein weiterer wichtiger Grundsatz: Phantasie braucht Raum. Ein Haus oder eine Wohnung, die so mit Möbeln voll gestellt ist, wie es in vielen Jahren der Nutzung nun mal geschehen kann, sind nur noch schwer als Wohnraum wahrzunehmen. Deshalb sollte erst einmal gründlich entrümpelt werden, bevor man die Immobilie Kaufinteressenten präsentiert. Das kann insbesondere dann schwierig sein, wenn man selbst noch dort wohnt. Allerdings werden bei einem Umzug ohnehin Möbel ausrangiert. Diesen Vorgang sollte soweit wie möglich in die Phase der Verkaufsvorbereitung vorgezogen werden.

Handelt es sich um eine geerbte Immobilie, ein frisch erworbenes Anlageobjekt oder ist man bereits aus dem vormals selbst genutzten Haus ausgezogen, ergibt sich das umgekehrte Problem: Komplett entleerte Räume regen bei einer Besichtigung die Phantasie nicht an. „Der Käufer oder Mieter will sich selbst in sein potenzielles neues Zuhause hineindenken können“, erklärt Benjamin Weber. Gardinen, ein kleiner Teppich, ein einfacher Tisch und ein paar Stühle im Esszimmer schaffen eine freundliche und damit letztlich verkaufsfördernde Wirkung bei der Besichtigung.

Besichtigung gut vorbereiten

Unmittelbar vor einer Besichtigung sollte das Wohnobjekt ausgiebig gelüftet werden. Auch ein Putz-Durchgang ist nötig; in einer noch bewohnten genauso wie in einer längere Zeit nicht betretenen Immobilie. In ersterem Fall gilt es, die üblichen Spuren der Bewohner zu entfernen, in letzterem können sich Staub und Spinnweben angesammelt haben.

„Wer diese Regeln beachtet, steigert die Vermarktungschancen deutlich“, erklärt Benjamin Weber. Wer diese Arbeit nicht selbst übernehmen will, bekommt vom professionellen Makler Unterstützung. Mit Hilfe guter Kontakte zu Handwerkern und seiner langjährigen Erfahrung lässt der Experte das Verkaufs- oder Vermietungsobjekt im besten Licht erstrahlen.

Kaution: Fair für Mieter und Vermieter

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Kautionssparbuch. Ob früher wirklich alles besser war, darüber lässt sich mit Recht streiten. Einfacher waren viele Dinge allemal. Da wurden Mietverträge oft noch per Absprache und Handschlag zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen, ohne schriftlichen Ausfertigung und weitere Formalitäten. Allerdings führte das später oft zu Problemen rechtlicher und finanzieller Art. Deshalb verzichtet kaum ein Vermieter heutzutage noch auf Absicherungen. Neben dem schriftlichen Mietvertrag spielt in dieser Hinsicht die Kaution eine zentrale Rolle. „Die Kaution ist die Absicherung für den Vermieter gegen finanziellen Schaden, falls der Bewohner Miete oder Nebenkosten schuldig bleibt, Schönheitsreparaturen nicht ausführt oder etwas in der Wohnung beschädigt“, zählt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber die Funktionen der Kaution auf. Für viele der Objekte in seiner Obhut übernimmt er die Abwicklung der Kaution im Auftrag des Besitzers.
Genauso wie alle anderen Aspekte des Mietverhältnisses ist inzwischen auch die Kaution bis ins Detail rechtlich geregelt. Höchstens drei Monats-Kaltmieten darf sie betragen. Der Mieter darf den Betrag in drei Raten aufteilen und ab dem Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter überweisen. „Wir raten den von uns betreuten Immobilienbesitzern aber zu einer Einmal-Zahlung“, sagt Hans-Jürgen Weber.

Geld sicher anlegen

Der Vermieter darf das Geld nicht einfach in einen Umschlag stecken und irgendwo deponieren oder auf das eigene Sparbuch einzahlen. Letzteres würde bei einer Insolvenz dazu führen, dass auch der Kautionsbetrag, der ja eigentlich dem Mieter gehört, verloren wäre. Die übliche Lösung ist immer noch, ein Sparbuch oder Tagesgeldkonto eigens für die Kaution anzulegen, auf das Mieter und Vermieter Zugriff haben. Das gibt dem Mieter neben der Insolvenz-Absicherung die Gewissheit, dass er später bei der Rückzahlung den Zinsgewinn erhält, den er erwirtschaftet hätte, wenn er das Geld selbst angelegt hätte.
Seit einigen Jahren sind gesetzlich auch andere Anlageformen für die Kaution zugelassen. Theoretisch könnte sie auch in Aktien oder andere Finanzprodukte investiert werden, wenn Vermieter und Mieter sich darüber einig sind. „Solche Vereinbarungen sind aber deutliche Ausnahmen. In der Praxis setzen die Beteiligten fast immer auf extrem sichere Anlageformen“, berichtet Hausverwalter Weber aus seinen langjährigen Erfahrungen. In jedem Fall muss der Vermieter seinem Vertragspartner genau nachweisen, wie er den Betrag angelegt hat.

Alternativen zum Sparbuch

Eine weitere Variante ist es, den Mieter selbst das Kautions-Sparkonto anlegen zu lassen. Er muss dem Vermieter dann aber den Zugriff darauf gewähren, entweder durch eine Verpfändung oder durch eine Sicherungsabtretung. Eine Bürgschaft Dritter anstelle einer Kaution für den Mieter kommt gelegentlich bei Studentenappartements vor. Dann stehen die Eltern des Mieters für eventuelle Kosten gerade. Seltener stellen auch Banken diese Bürgschaft. Einige Versicherungsgesellschaften bieten auch spezielle Mietkautionsversicherungen an, die sich bislang aber nicht flächendeckend durchgesetzt haben.
Ist das Mietverhältnis beendet, bleiben dem Vermieter sechs Monate Zeit. In dieser Frist muss er dem ehemaligen Bewohner entweder die Kaution zuzüglich der Zinserträge auszahlen oder die Ansprüche geltend machen, die seiner Meinung nach aus dem Zustand der Wohnung hervorgehen. Die gesamte Kautions-Abwicklung, von der Vereinbarung über die Anlage bis zur Rückzahlung, muss man als Vermieter nicht selbst organisieren. „Ein erfahrener Hausverwalter übernimmt den gesamten Vorgang und entlastet den Besitzer von viel Verwaltungsaufwand“, sagt Hans-Jürgen Weber.

Der erste Mietvertrag

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Mietvertrag. Sie ist eine der wichtigsten Station beim Erwachsenwerden: die erste eigene Wohnung. Endlich kommen und gehen, wann man will! Endlich den Lebensraum nach den eigenen Wünschen gestalten! Doch vor dem Einzug in das neue Heim steht erst einmal der Mietvertrag. Auch er ist eine Premiere: Erstmals bindet man sich langfristig mit einem Vertragswerk; und das mit monatlichen Zahlungen, die oft einen erheblichen Teil des Azubi- oder Studentenbudgets ausmachen. Deshalb sollten gerade junge Leute alle Aspekte der Wohnung und des Mietvertrags genau prüfen, bevor sie die Unterschrift unter das Dokument setzen.

Bei aller Freude über die neue Selbstständigkeit ist es nicht falsch, bei der Besichtigung einer potenziellen Wohnung und bei den Vertragsverhandlungen auf den Rat der Eltern zurückzugreifen – sozusagen als Berater in Sachen Lebenserfahrung. „Ohnehin werden Vermieter in vielen Fällen Kontakt mit den Eltern aufnehmen möchten oder sogar die schriftliche Erklärung von ihnen verlangen, dass sie notfalls die Mietzahlung für ihr Kind sicherstellen“, berichtet der Steinbacher Makler und Immobilienbetreuer Hans-Jürgen Weber aus der Praxis.

Mietverträge beruhen meist auf vorgefertigten Formularen, beispielsweise von Immobilienbesitzer-Verbänden oder vom Deutschen Mieterbund. Zwar ist auch ein mündlicher Vertrag bindend, allerdings lassen sich angesichts des komplizierten Mietrechts heute nur noch wenige Mieter und Vermieter darauf ein. Da bietet ein ausgearbeiteter Mietvertrag Klarheit zu vielen Detailfragen. Wie jeder Vertrag verdient auch der Mietvertrag ein genaues Studium.

„Besonders wichtig ist der aktuelle Stand des Mustervertrags“, betont Hans-Jürgen Weber. „Nur so kann man sicher sein, dass neue Gesetzesänderungen und Gerichtsurteile eingearbeitet sind. Daraus ergibt sich für alle Beteiligten Rechtssicherheit.“ Wenn Weber eine Wohnung vermittelt, gehört ein aktueller, für beide Seiten fairer Mietvertrag zum Leistungsumfang. Außerdem nimmt er sich viel Zeit, um Mieter und Vermieter über die einzelnen Klauseln aufzuklären und Nachfragen zu beantworten. „Diese neutrale Beratung ist für beide Seiten ein wichtiges Argument, bei Vermietung und Wohnungssuche einen Makler zu beauftragen“, argumentiert Hans-Jürgen Weber für seinen Berufsstand.

Im Regelfall laufen Mietverträge unbefristet und umfassen Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten – je nach Zeit, die man bereits in der Wohnung verbracht hat. Gerade junge Leute sollten vorsichtig bei Mietverträgen mit Kündigungsausschluss sein. Dieses Instrument kann bis zu vier Jahre lang das Kündigungsrecht weitgehend aushebeln. Aber gerade während der Ausbildung oder des Studiums ergibt sich schnell ein unerwarteter Wechsel oder ein längerer Auslandsaufenthalt. Da kann ein Kündigungsausschluss Probleme verursachen. Die früher verbreiteten befristeten Mietverträge sind selten geworden und grundsätzlich nur noch möglich, wenn ein konkreter Grund für die Befristung angegeben wird; beispielsweise die anstehende Grundsanierung des Gebäudes oder bei einem Platz im Studentenwohnheim der Studienabschluss.

Für junge Leute ist oft eine Wohngemeinschaft attraktiv. „Bei aller Formlosigkeit und Sympathie sollte man auch in diesem Fall nicht auf einen Mietvertrag verzichten“, rät Immobilienfachmann Hans-Jürgen Weber. Verschiedene Konstruktionen sind denkbar:

 

  • Wer als Untermieter einzieht, braucht mit dem Vermieter nicht zu verhandeln, sollte aber sichergehen, dass der Hauptmieter die Erlaubnis zur Untervermietung eingeholt hat. Außerdem kann man zum Ausziehen gezwungen sein, falls der Hauptmieter die Wohnung verlässt.

 

  • Sind alle WG-Mitglieder als Hauptmieter im Vertrag vermerkt, haben alle die gleichen Rechte und Pflichten. Der Haken dabei: Bleibt ein Beteiligter die Miete schuldig, haften alle anderen mit.

 

  • Wenn Einzelverträge abgeschlossen wurden, hat jeder Bewohner nur sein Zimmer sowie die Benutzung der Gemeinschaftsräume gemietet. Rechtlich besteht damit kein Einfluss auf die Auswahl der Mitbewohner.