Der Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Weg gehen

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Ein Lottogewinn, eine Erbschaft oder der Verkauf des Objekts: Es gibt viele Gründe, eine Immobilienfinanzierung vorzeitig ganz oder zu einem erheblichen Teil abzulösen. „Unter Umständen scheint es verlockend, Schulden vorzeitig loszuwerden, gerade wenn es sich um ältere Verträge zu höheren als den heute üblichen Zinsen handelt“, räumt der Steinbacher Makler Benjamin Weber ein. „Allerdings sollte man sehr genau nachrechnen, denn in vielen Fällen verlangt der Baufinanzierer eine Vorfälligkeitsentschädigung.“

Der Grund dafür ist die Tatsache, dass das Kreditinstitut selbst das Immobiliendarlehen refinanzieren muss. „Diese Finanzierung ist genauso wie die Immobilienfinanzierung über einen bestimmten Zeitraum mit bestimmten Zinsen kalkuliert“, erklärt Weber. Wenn nun der Schuldner bei der Wohnfinanzierung vorzeitig aussteigt oder auch nur einen höheren Betrag als geplant tilgt, sind auch die Pläne der Bank gestört. Beispielsweise müsste sie das nun unplanmäßig zurückerhaltene Geld zu den aktuell sehr niedrigen Zinsen anlegen, womöglich sogar bei der Zentralbank parken und dafür Strafzinsen zahlen. Aus diesem Grund ist die Berechnung der Entschädigung einigermaßen kompliziert und hängt stark vom aktuellen Zinsumfeld ab. Darüber hinaus fallen für die Bank die fest eingeplanten Zinserträge der folgenden Jahre weg. Diese beiden Nachteile werden durch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen. Ärgerlich für den Schuldner bleibt die Zahlung allemal.

 

Frühzeitig planen

 

„Am besten ist es, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden und regulär zu kündigen“, sagt Benjamin Weber. Das ist immer nach zehn Jahren Laufzeit mit unveränderter Zinsbindung möglich. Allerdings muss rechtzeitig vertragsgemäß gekündigt und danach noch eine sechsmonatige Frist eingehalten werden. Wurde das Darlehen bereits verlängert, beginnt die Zehn-Monats-Frist ab dem Zeitpunkt der Verlängerung zu laufen. „Einige Finanzierungen sehen auch schon frühere Kündigungstermine vor. Ein weiterer Hebel kann ein Fehler der Bank bei der Widerrufsbelehrung sein. Es lohnt sich also, die alten Verträge genau zu prüfen“, rät der Makler.

Eine weitere Strategie für den problemlosen Ausstieg sind von Anfang an großzügig vereinbarte Beträge für mögliche Sondertilgungen. Sie erlauben es, bei unerwarteten Einnahmen oder Lohnzuwächsen die Finanzierung schneller regulär zu beenden. Allerdings führen hohe Sondertilgungslinien auch zu von Anfang an höheren Sollzinsen. Nach einem noch recht jungen Urteil des Bundesgerichtshofs ist eine Vorfälligkeitsentschädigung auch dann nicht zulässig, wenn die Kündigung von der Bank ausgeht. Klassische Bausparverträge können grundsätzlich ohne Entschädigung vorzeitig abgelöst werden.

Umgekehrt kann die Bank eine vorzeitige Rückzahlung auch ganz ablehnen. Ein Anrecht auf die Auflösung des Vertrags hat der Schuldner nur in ganz bestimmten Fällen, insbesondere beim Verkauf der Immobilie. Meist stimmen die Banken aber auch in anderen Fällen der Rückzahlung zu – kassieren dann aber die Vorfälligkeitsentschädigung.

 

Einvernehmlich auflösen

 

„Eine weitere Möglichkeit ist die einvernehmliche Vertragsauflösung“, sagt Weber. Eine solche Vereinbarung ist beispielsweise üblich, wenn die Immobilie verkauft und eine neue gekauft werden soll. Hat diese mindestens den gleichen Wert wie das Vorläuferobjekt, ersetzt sie es einfach als Sicherheit im Darlehensvertrag. Ebenfalls beim Verkauf kann auch der neue Eigentümer in den Vertrag eintreten. Natürlich müssen Käufer und Bank einwilligen. Die Bank wird dies normalerweise tun, wenn die Bonität des neuen Vertragspartners mindestens so hoch wie die des alten ist.

In jedem Fall sollte man aber überprüfen, ob die Bank die Höhe der Entschädigung korrekt berechnet hat. Hilfen dazu bieten beispielsweise die Verbraucherzentralen oder Bauherrenverbände.

Besser zum Immobilienexperten gehen

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Immobilienexperten: „Wozu einen Makler beauftragen? Das kann ich doch alleine.“ Das mag so mancher Haus-, Wohnungs- oder Grundstückseigentümer denken, der seine Immobilie verkaufen möchte oder neue Mieter sucht. Schließlich herrscht derzeit hohe Nachfrage. Außerdem bieten beispielsweise einschlägige Internetportale zahlreiche Möglichkeiten, um selbst Marketing zu betreiben. Da müsste man doch eigentlich nur die zahlreichen Interessenten durch das Objekt führen und warten, bis man mit einem handelseinig wird. „Diese Vorstellung greift aber zu kurz. Mit einem professionellen Immobilienmakler als Partner ist man in jedem Fall besser bedient“, sagt Hans-Jürgen Weber, der als langjähriger Makler und öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger auf reichlich Branchenerfahrung zurückgreifen kann.

Am besten werden die Vorteile der Zusammenarbeit mit einem fachlich versierten Makler klar,wenn man sich dessen Leistungen vor Augen hält. Das beginnt beim Verkauf ebenso wie bei Mietobjekten mit der Ermittlung eines marktfähigen Preises. Marktentwicklung in der Region, Mikrolage innerhalb der Stadt, Attraktivität und Zukunftsperspektiven des Wohnviertels, Bauzustand des Objekts, Energiekosten, aktuelle Vorlieben auf der Nachfrageseite: Das sind nur einige wenige Faktoren, die ein Laie bei der Wertermittlung kaum überblicken kann.

 

Der Vermarktungs-Werkzeugkasten

 

Mit einem zutreffend ermittelten Wert und damit einer passenden Preisvorstellung ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf geschaffen. Dabei sollte man keinesfalls dem verbreiteten Irrglauben aufsitzen, den Preis freihändig ruhig ein wenig höher anzusetzen, weil man später ohnehin noch etwas nach unten gehandelt wird. „Gerade dauerhafte Marktbeobachter merken schnell, wenn ein Preis zu hoch angesetzt wurde“, berichtet Hans-Jürgen Weber aus der Praxis. „Wenn man dann heruntergeht, erwarten solche Interessenten auch einen zweiten und dritten Nachlass. Den bekommen sie oft, so dass die Immobilie am Ende unter Wert den Besitzer wechselt.“ Umgekehrt gibt es auch Fälle, in denen Eigentümer ihr Häuschen oder ihre Wohnung zu gering bewerten. Da ist es besser, von vornherein auf einen Fachmann zu setzen.

Das zahlt sich auch in der Vermarktungsphase aus. Professionelle Immobilienfotos, ein mehrstufiges Vermarktungskonzept von Internet über Zeitungsanzeigen bis zur oft unterschätzten lokalen Werbung im Stadtviertel: Das alles beherrschen Makler. Besonders wertvoll ist ihr Bestand an Kaufinteressenten, aus denen sie exakt die passenden Käufer für die betreffende Immobilie auswählen können.

 

Premium-Interessenten finden

 

Überhaupt ist die richtige Auswahl der Miet- und Kaufinteressenten die große Stärke von Maklern. „Wer sich als Laie im Privatverkauf versucht, kann durchaus an einem Wochenende dutzende Interessenten zur Besichtigung durch seine Räume führen“, räumt Hans-Jürgen Weber ein. „Doch ob darunter tatsächlich ernsthafte, entschlussbereite und vor allem zahlungsfähige Käufer sind, ist ohne gründliche Vorbereitung kaum zu erkennen.“ Ein Makler prüft dagegen nicht nur die Immobilie, sondern auch die Interessenten genau. Passt der Zuschnitt der Räume zum Platzbedarf der zukünftigen Bewohner? Eignet sich die Lage eher für ruhebedürftige Bewohner oder für Menschen, die etwas erleben und schnell in der City sein wollen? Vor allem aber: Können die Interessenten verlässlich nachweisen, dass sie die Miete oder die Kauffinanzierung auf Dauer tragen können? Nach dieser Vorauswahl steht sicher, dass der Makler nur mit einer kleinen, handverlesenen Auswahl von Interessenten auf Besichtigungstour geht. Unter ihnen ist die Chance auf einen positiven Abschluss aber deutlich größer als bei einer freihändige organisierten Laien-Besichtigung.

Damit sind die Leistungen eines Maklers noch längst nicht erschöpft. Auch bei den folgenden rechtlichen Schritten beseitigt er Hürden und macht sämtliche Formalitäten besser verständlich – beim Mietvertrag ebenso wie bei einem notariellen Kaufvertrag.