Artikel, Beiträge und News zum Thema Vermittlung in Oberursel, Steinbach, Bad Homburg, Eschborn und Frankfurt.

Kündigungsausschluss gründlich überlegen/0 Kommentare/in , /von

Die Kündigung eines Mietvertrags bietet immer wieder Konfliktpotenzial. „Das klassische Muster ist der Versuch eines Vermieters, den Mietvertrag aufzulösen, beispielsweise wegen Eigenbedarfs oder weil der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt“, nennt Hans-Jürgen Weber übliche Fälle aus seiner jahrzehntelangen Praxis als Hausverwalter in der Rhein-Main-Region. „Aber es gibt auch den umgekehrten Fall, dass ein Eigentümer seine Mieter möglichst beständig in der Wohnung halten will.“ Das rechtliche Mittel dazu ist der Kündigungsausschluss. Dabei legt eine Klausel des Mietvertrags fest, dass beide Seiten, Mieter und Vermieter, für eine bestimmte Zeitspanne auf eine Kündigung verzichten.

 

Formalitäten vermeiden

 

Aus Vermietersicht hat ein Kündigungsausschluss den Vorteil, dass er sich für dessen Laufzeit keine Gedanken über den Auszug des Mieters, die damit verbundenen Übergabe-Formalitäten und die Suche nach einem Nachmieter machen muss. „Aus diesem Grund ist der Kündigungsausschluss in Regionen mit hoher Wohnungsnachfrage und stark steigender Miete eher wenig interessant“, sagt Weber. „Schließlich kann der Vermieter davon ausgehen, dass er schnell einen neuen Bewohner findet, der zudem mehr zahlt als der Vormieter.“ In Zeiten und Regionen mit geringer Wohnraumnachfrage kann der Kündigungsausschluss dagegen hoch attraktiv sein.

Eine Besonderheit, die heute allerdings weniger gebräuchlich ist, bildet der Staffelmietvertrag. Dabei wird vorab eine bestimmte Mietsteigerung für die folgenden Jahre vereinbart, ohne dass damit jeweils das Verfahren einer herkömmlichen Mieterhöhung einhergeht. Ein solcher Staffelmietvertrag ist in der Regel mit einem Kündigungsausschluss verbunden.

 

Immer beidseitig

 

Für einen Kündigungsausschluss gelten einige rechtliche Regeln. Vor allem muss er, außer bei Staffelmietverträgen, immer beidseitig und gleichermaßen gelten. Mieter und Vermieter verzichten also beide für die gleiche Frist auf ihr Vertragskündigungsrecht gegenüber dem anderen. Außerdem hat der Gesetzgeber festgelegt, dass ein Kündigungsausschluss höchstens für vier Jahre gilt. Grundsätzlich betrifft der Ausschluss nur die ordentliche Kündigung. „Lässt sich der Mieter eine grobe Pflichtverletzung zu Schulden kommen, etwa ausbleibende Mietzahlungen, oder kommt der Vermieter beispielsweise nicht der Pflicht nach, die Räume bewohnbar zu halten, dann greift das daraus hervorgehende Sonderkündigungsrecht trotz des vereinbarten Kündigungsausschlusses“, erklärt Weber. Das gilt auch für alle anderen Sonderkündigungen, etwa im Fall einer verweigerten Untervermietung.

 

Manchmal kommt das Leben dazwischen

 

Den Eigentümern, die er betreut, rät der Steinbacher Hausverwalter, sich einen Mietausschluss gründlich und kritisch zu überlegen. „Man legt sich für bis zu vier Jahre fest, aber das Leben muss sich nicht an diese Pläne halten – beim Mieter ebenso wie beim Vermieter“, sagt Weber. Auf beiden Seiten kann es unvorhergesehene Gründe für die Auflösung des Mietverhältnisses geben. Beispielsweise können sich unerwartete familiäre oder berufliche Veränderungen ergeben, die den Mieter zum Auszug zwingen oder beim Vermieter eine zuvor nicht absehbare Eigennutzung erzwingen. Bei gültigem Kündigungsausschluss kann es geschehen, dass Mieter selbst nach dem Auszug weiter für die vereinbarte Zeit Miete zahlen müssen oder Vermieter trotz unstrittiger Eigenbedarfs nicht an die Räume herankommen. In einem speziellen Fall hat der Bundesgerichtshof den Kündigungsausschluss jedoch für nichtig erklärt: Wenn Auszubildende und Studenten ihren Studien- oder Ausbildungsplatz wechseln oder ein Auslandssemester antreten, dürfen sie den Mietvertrag kündigen, auch wenn eigentlich ein Kündigungsverzicht vereinbart war.

Mietpreisbremse auch in der Region?/0 Kommentare/in , /von

Kommt die Mietpreisbremse oder kommt sie nicht? Für ganz Hessen scheint sie unausweichlich. Die schwarz-grüne Landesregierung hat ihre Absicht erklärt, diese seit dem Sommer bestehende rechtliche Möglichkeit zu nutzen. Ursprünglich war der 1. Oktober als Beginn vorgesehen. Derzeit heißt es aus dem zuständigen Umweltministerium, dass kein Datum feststeht, es aber noch in diesem Jahr so weit sein wird. „Dann wird sich die spannende Frage stellen, in welchen Kommunen die Mietpreisbremse tatsächlich angewendet wird“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber.

 

Für Oberursel wird es knapp

 

Denn die Regelung wird keineswegs überall gelten, sondern nur in Städten, die die Landesregierung dafür vorsieht. Dies werden, wie aus Regierungskreisen verlautet, in Hessen rund 15 sein. Sicher wird Frankfurt dabei sein, das bundesweit zu den Kommunen mit den am schnellsten steigenden Mieten gehört, außerdem wohl Wiesbaden, Kassel, Darmstadt und Offenbach, aber auch Bad Homburg. Spannend wird es für Oberursel, das nach der Einwohnerzahl Platz 13 der hessischen Städte einnimmt. Geht das Land also strikt nach Größe vor, käme Oberursel für die Mietpreisbremse in Frage.

Betrachtet man dagegen die fachliche Seite, hat Immobilienfachmann Weber Zweifel. „In Oberursel, aber auch in den umliegenden Gemeinden und Stadtteilen wie Steinbach, Ober- und Nieder-Eschbach oder Harheim, haben wir eine sehr normale, moderate Mietpreisentwicklung“, unterstreicht er. Einen staatlichen Eingriff durch die Mietpreisbremse, wie man ihn in der Frankfurter Innenstadt vielleicht noch diskutieren könnte, sieht er zumindest für sein Arbeitsgebiet nordwestlich der City als unnötig an. Zwar gebe es auch teure Lagen und stellenweise deutliche Miet- und Preissteigerungen. „Aber wir haben hier eben große Markt-Bandbreite mit vielen Kategorien und mit einer breit aufgestellten Bewohnerschaft. Es finden sich also neben hochpreisigen Miet- und Kaufobjekten immer wieder auch solche, die für Menschen mit normalem oder kleinem Einkommen erschwinglich sind“, sagt Weber. Regelmäßig gelingt es ihm, auch für Kunden mit schmalem Geldbeutel bezahlbare Mietwohnungen zu finden.

 

Es gibt noch günstige Wohnungen

 

Statt der Mietpreisbremse hält Benjamin Weber verstärkte Neubauaktivitäten für sinnvoll, um das Angebot zu erhöhen und damit Preisanstiegen entgegenzuwirken. Gerade in Oberursel gibt es derzeit mehrere Neubauprojekte, beispielsweise am alten Hallenbad. „Da sind die Bauträger schon hinter her und sehr aktiv. Allerdings fällt es ihnen oft schwer, Grundstücke zu finden“, berichtet er aus der Branche. Zwar bemühe sich die Stadtverwaltung, neue Flächen zu erschließen, ähnlich wie die Kollegen in den Nachbarkommunen, aber das ist in einer dicht besiedelten Region wie dem Rhein-Main-Gebiet nicht so einfach. „Dazu kommt noch, dass die Kommunen eine leistungsfähige und ansprechende Infrastruktur beispielsweise bei der Straßengestaltung sicherstellen müssen. Das kostet Zeit und Geld, aber insgesamt tun die Kommunen in der Region, und insbesondere Oberursel, viel für Wohnraum und für Wohngebiete mit gutem Flair“, lautet Benjamin Webers Urteil zur Wohnungspolitik in der Region.

 

Entscheidung bis zum Jahresende

Ob das alles reicht, um die Mietpreisbremse für die Region abzuwenden, wird sich wohl in den verbleibenden Wochen des Jahres 2015 entscheiden. Falls die Bremse kommt, sind die Folgen klar: Bei Neuvermietungen darf der Mietzins maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, und solche, die gerade erst tiefgreifend renoviert wurden. Außerdem darf niemand zu Mietsenkungen gezwungen werden. Hat also der Vormieter bereits mehr als 110 Prozent der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete gezahlt, darf diese Summe auch weiter verlangt werden.

Erfolgreich als Vermieter/0 Kommentare/in /von

Zum Vermieter wird man manchmal unverhofft. „Ein überraschendes Erbe hat schon manchen plötzlich zum Besitzer einer Immobilie gemacht, die er selbst nicht nutzen kann oder will“, berichtet der Steinbacher Hausverwalter und öffentlich bestellter Gutachter Hans-Jürgen Weber. In Zeiten, in denen andere Anlageformen wenig abwerfen, bleibt aber auch der geplante Kauf und die anschließende Vermietung einer Wohnung eine sinnvolle Vermögensstrategie.

 

Lage-Potenzial erkennen

 

Sowohl beim Erbe als auch bei der Anlage-Immobilie will eine Vermietung gut durchdacht sein: Nimmt man das Erbe an oder schlägt man es aus? Für welches Kaufobjekt oder -projekt am Markt entscheidet man sich? „Ein zentrales Entscheidungskriterium ist der Standort“, erklärt Weber. In den meisten Großstädten sind Nachfrage und Mietniveau hoch. Allerdings gilt das auch für die Kaufpreise. Sie haben teilweise schwindelerregende Höhen erreicht. In den Top-Lagen kann es um die 20 Jahre dauern, bis der Kaufpreis durch die Kaltmiete wieder hereingeholt ist. Niemand kann verlässlich sagen, ob gute Konjunktur und Zuzug in die Großstädte so lange anhalten.

Umgekehrt können das niedrige Mietniveau und die schrumpfende Einwohnerschaft in ländlichen Regionen oder Kleinstädten dazu führen, dass auch ein vermeintliches Schnäppchen durch Mieteinnahmen nicht zu refinanzieren ist oder durch Leerstand gar zum Verlustgeschäft wird. Und auch die Mikrolage spielt eine Rolle: Wie gut sind öffentliche Verkehrsmittel erreichbar? Gibt es genügend Parkplätze? Wie ansprechend ist die unmittelbare Umgebung? Wie sieht es mit Schulen und Kindergärten aus? Ein weiterer Gesichtspunkt ist der Zustand der Wohnung selbst: unter anderem Alter der Haustechnik und Design der Ausstattung, Renovierungsbedarf, Sonnenlicht-Einfall, das Vorhandensein von Balkon und Terrasse, natürlich Zimmerzahl, Zuschnitt und Größe.

 

 

Rücklagen nicht vergessen

 

Aus der Perspektive des Eigentümers ist neben einer solchen Einschätzung auch kaufmännisches Denken gefragt. Die Mieteinnahmen sollten die laufenden Kosten der Immobilie decken, soweit diese nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Dazu kommt die Rendite, die der Vermieter erzielen möchte. „Soweit ist die Rechnung noch relativ einfach. Viele Eigentümer übersehen aber, dass sie auch Rücklagen bilden müssen“, sagt Hausverwalter Weber. Denn für sämtliche Instandsetzungsarbeiten an der Immobilie, die nicht als Schönheitsreparaturen gelten, muss der Vermieter aufkommen. Das kann sich jahrelang in Grenzen halten, aber dann durchaus auch mal einen „großen Brocken“ wie eine Dachsanierung umfassen. Auch die steuerliche Dimension der Vermietung will bedacht sein. Außerdem kann man, gerade in Regionen mit überschaubarer Wohnungsnachfrage, die Miete nicht beliebig hoch ansetzen, sondern muss gegenüber anderen Vermietern wettbewerbsfähig bleiben.

 

 

Das richtige Mietniveau

 

„Die Entscheidung, Vermieten – ja oder nein, und mehr noch das Finden des richtigen Mietniveaus hängt von allen diesen Faktoren ab und ist keineswegs einfach zu fällen“, sagt Hans-Jürgen Weber. Zwar kann man sich an den geforderten Preisen für vergleichbare Objekte in Zeitungs- oder Online-Anzeigen orientieren, allerdings sind Immobilien Unikate. Gerade was Mikrolage, Ausstattung und Renovierungsbedarf betrifft, sind die Inserate selten wirklich vergleichbar und Laien oft überfragt. „Dazu kommt bei ererbten Immobilien oft eine emotionale Komponente, die eine nüchterne Einschätzung der Wirtschaftlichkeit erschwert“, erläutert Weber.

Deshalb ist es sinnvoll, einen öffentlich bestellten Gutachter einzuschalten, der mit anerkannten Verfahren nicht nur den Wert, sondern auch das Vermietungspotenzial und eine angemessene Miethöhe ermitteln kann. Beim Finden zuverlässiger Mieter hilft ein Makler. Und wer sich selbst von Verwaltungsarbeit entlasten und die kaufmännische Abwicklung zuverlässig und rechtssicher erledigt haben will, beauftragt einen Hausverwalter.

Steinbach: B-Standort mit viel Potenzial

/0 Kommentare/in , /von

Zugegebenermaßen ist Steinbach nicht gerade die Top-Immobilienlage im Taunus. Es fehlen die grünen Hanglagen für die Einfamilienhaus- und Villenbebauung, und auch die Innenstadt kann nicht mit den Einkaufsmeilen in Bad Homburg oder Oberursel mithalten. „Trotzdem bleibt auch Steinbach für Eigennutzer und Immobilien-Investoren interessant“, sagt Makler Benjamin Weber. Er kennt sich aus. Schließlich ist das in Steinbach ansässige Unternehmen Weber Immobilien auf den Wohnimmobilienmarkt in der Region spezialisiert.

„Eine Stärke von Steinbach ist die enge Verkehrsanbindung an den benachbarten Wirtschaftsstandort Eschborn und natürlich nach Frankfurt selbst“, sagt Benjamin Weber. Das haben Regionalplaner und Politiker offenbar ebenfalls verstanden: Seit Jahren wird über einen zweiten U-Bahn-Halt für Steinbach diskutiert. „Bis zur Verwirklichung wird es noch etwas dauern, aber wenn die Haltestelle kommt, wird sie Steinbach sicher einen zusätzlichen Auftrieb geben“, erwartet Benjamin Weber.

Hauptstraße auf Vordermann

In der Steinbacher Innenentwicklung ist bereits eine Menge geschehen. So wurden in den vergangenen Jahren die zentralen Durchgangsstraßen grundlegend erneuert. Zusammen mit der allgemein steigenden Wohnraum-Nachfrage im Rhein-Main-Gebiet hat das bereits Wirkung gezeigt: „Die Nachfrage hat sich auch in Steinbach deutlich verbessert“, sagt Benjamin Weber. Diese Beobachtung deckt sich mit den Erkenntnissen der Wirtschaftswissenschaftler. Beispielsweise stellt das Immobilien-Forschungsunternehmen bulwiengesa seit Jahren in den B- und C-Städten deutlich stärkere Preissteigerungen als an den A-Standorten fest. Gerade für Investoren mit überschaubarem Kapital kann deshalb eine Immobilie in Steinbach attraktiver sein als ein Objekt als in einer absoluten Top-Stadt.

Neubaugebiete nur kleinteilig

Die gesteigerte Attraktivität schlägt sich inzwischen auch in verstärkter Neubautätigkeit nieder, insbesondere zur Eigennutzung. „Am Ortseingang aus Richtung Eschborn sind einige moderne, attraktive Einfamilienhäuser, zum Teil sogar schon Stadtvillen, entstanden, dazu einige Mehrfamilienhäuser “, berichtet Weber. Anfang des Jahres fiel auch die politisches Entscheidung, dieses Gebiet namens „Taubenzehnter“ noch einmal etwas stärker in Richtung Süden auszuweiten und dort bis zu 25 neue Wohnhäuser entstehen zu lassen. Insgesamt ist das Flächen-Potenzial in Steinbach aber begrenzt. Ein weiteres Mini-Baugebiet befindet sich derzeit noch in der politischen Abstimmung. Es soll an der Straße in Richtung Niederhöchstadt entstehen und zehn Einfamilien- sowie zwei Mehrfamilienhäuser umfassen. Lediglich als vage Perspektive wird derzeit eine spätere Ausweitung dieser Fläche nach Nordwesten (Richtung Oberhöchstadt) diskutiert.

Richtig beraten lassen

Wegen der geringen Größe der Baugebiete und der hohen Nachfrage lohnt es sich, die baupolitische Entwicklung genau im Blick zu behalten, wenn man in Steinbach investieren oder selbst genutzten Wohnraum erwerben möchte. Denn zumindest die Stadt hat derzeit kein einziges Baugrundstück mehr im Angebot, und falls neue Flächen erschlossen werden, dürften diese schnell neue Eigentümer finden. „Als Alternative bietet sich der Kauf insbesondere von gebrauchten Objekten von privat an“, sagt Benjamin Weber. Doch auch in dieser Hinsicht ist das Angebot begrenzt und die Nachfrage-Konkurrenz groß. Deshalb lohnt sich die Beratung durch einen ortskundigen Makler, der Märkte und Entwicklungen im Blick hat.

Mietpreisbremse: Was Vermieter wissen müssen

/0 Kommentare/in /von

Lange und kontrovers wurde über sie diskutiert, im März hat der Bundestag sie abgesegnet: die Mietpreisbremse. Noch sind die entsprechenden Änderungen im Paragraf 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht in Kraft, aber es fehlt nur noch die Veröffentlichung im Bundesanzeiger als Formsache. Voraussichtlich zum 1. Juni wird die Mietpreisbremse Gültigkeit erlangen.

„Nachdem die Debatten von Politikern und Lobbyisten von verschiedener Seite abgeklungen sind, ist es jetzt an der Zeit, sich nüchtern mit dem Faktenkern der Mietpreisbremse auseinanderzusetzen“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. Denn die Neuregelung kann jeden Vermieter treffen – egal ob Großkonzern mit zehntausenden Wohneinheiten oder privater Vermieter mit lediglich einem einzigen Objekt.

 

Höchstens zehn Prozent mehr

Die zentrale Neuerung ist vergleichsweise einfach: Bei Bestandsimmobilien darf die Miete dort, wo die Mietpreisbremse gilt, bei einer Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete für die jeweilige Immobilien-Kategorie liegen. Für die Ermittlung der Vergleichsmiete müssen anerkannten Verfahren herangezogen werden, beispielsweise ein qualifizierter Mietspiegel, falls in der Region vorhanden, oder ein gutachterlicher Vergleich mit dafür geeigneten Wohnungen oder Häusern.

„Von der Zehn-Prozent-Regelung gibt es aber zahlreiche Ausnahmen“, betont Benjamin Weber. „Die wichtigste: Die Mietpreisbremse gilt keineswegs flächendeckend.“ Der Bundestag hat nämlich in diesem ganz speziellen Fall die Regierungen der Bundesländer dazu ermächtigt, Gebiete festzulegen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Im restlichen Gebiet des jeweiligen Bundeslands findet sie keine Anwendung. Die Länder haben damit bis 2020 Zeit, aber zumindest in Hessen wird es wohl erheblich schneller gehen. Nach Informationen der FAZ will das zuständige Landes-Umweltministerium noch in diesem Jahr Preisbremse-Zonen festlegen. Derzeit laufen im Ministerium Untersuchungen zum Mietgefüge in der Fläche des Bundeslandes, auf deren Grundlage die Festlegung erfolgen soll. In Hessen gilt übrigens seit rund einem Jahr eine eigene, landesseitige Mietpreisbremse mit etwas anderen Bestimmungen. Betroffen sind 23 Städte, darunter Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt, im Hochtaunuskreis Bad Homburg, Friedrichsdorf und Kronberg. Ob die Zonen für die „neue“ Mietpreisbremse auf Grundlage von Paragraf 556 BGB deckungsgleich mit den bisherigen sein werden, steht noch nicht fest.

 

Ausnahme bei Neubau und Renovierung

„Doch selbst in ihren geografischen Geltungsbereichen ist nicht jeder Vermieter der Mietpreisbremse unterworfen“, sagt Benjamin Weber. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt werden, dürfen zu höheren Preisen vermietet werden. Das gilt ebenfalls nach einer grundlegenden Renovierung von Wohnraum, auch wenn dieser erheblich älter ist und möglicherweise schon vorher vermietet war.

Darüber hinaus hat der Gesetzgeber eine weitere Sicherung für die Einkünfte von Vermietern eingezogen: Wenn bisher eine Miete gezahlt wurde, die über dem Zehn-Prozent-plus-Niveau lag, kann diese auch in Zukunft von einem Nachmieter verlangt werden. „Niemand kann gezwungen werden, einen einmal gezahlten Mietzins zu reduzieren – auch nicht nach einer Neuvermietung der Wohnung“, fasst Benjamin Weber zusammen.

Neben der reinen Begrenzung des Mitniveaus verlangt der Gesetzgeber in Mietpreisbremsen-Gebieten in Zukunft auch mehr Transparenz: Der Vermieter muss dem Mieter Auskunft darüber geben, wie er auf seine Preisvorstellung kommt, und das Einhalten des Höchstniveaus nachweisen. Das kann beispielsweise durch die Vorlage des qualifizierten Mietspiegels oder eines Gutachtens geschehen.

Bestellerprinzip: Qualität setzt sich auf in Zukunft durch

/0 Kommentare/in /von

Nun ist es so weit: Ab dem 1. Juni 2015 gilt das so genannte „Bestellerprinzip“ für alle Mietwohnungs-Vermittlungen, an denen ein Makler beteiligt ist. Damit muss immer derjenige die Provision bezahlen, der den Auftrag erteilt, also die Maklerleistung „bestellt“. „In der Regel kommt der Auftrag vom Eigentümer der zu vermietenden Wohnung.“, berichtet der Steinbacher Makler Benjamin Weber aus der Berufspraxis. Der Vermieter muss in solchen Fällen nun auch die komplette Provision zahlen. Bisher war das nicht einheitlich geregelt.

Mieter-, Vermieter- und geteilte Provision waren möglich. In Gegenden mit hoher Nachfrage nach Mietwohnungen, wie in der Rhein-Main-Region, mussten bisher meist die Mieter alleine die Provision von maximal zwei Monats-Kaltmieten übernehmen. Schließlich befanden sie sich wegen der zahlreichen Mitbewerber in der schwächeren Position und mussten sich nach den Vorgaben der Vermieter richten.

 

Wer ist Auftraggeber?

Das Bestellerprinzip kehrt dies nun um. Es gilt allerdings in beide Richtungen: Beauftragt jemand einen Makler damit, für sich eine Wohnung zu finden, dann wird der zukünftige Mieter zu Besteller und zahlt anschließend auch die Provision. Zunächst war allerdings unklar, was passiert, wenn ein Vermieter einen Makler mit der Vermittlung beauftragt und dieser zugleich einen einen Kunden mit Such-Auftrag in seinen Dateien hat. Inzwischen hat die detailliere Regelung diese Frage zumindest weitgehend beantwortet: Der Gesetzestext legt fest, dass der Mietinteressent nur zahlen muss, wenn er der ausschließliche Auftraggeber ist, auf dessen Initiative der Makler ein Geschäft vermittelt. Existieren parallele Aufträge, liegt die Zahlungsverpflichtung ausschließlich beim Vermieter. Allerdings wird in der Praxis schwer nachzuweisen sein, ob ein paralleler Auftrag existiert hat oder nicht – zumindest wenn es noch keine öffentlichen Vermarktungsbemühungen gegeben hat.

„Auch für weitere Aspekte gilt leider: Was sich in der Theorie eindeutig und mieterfreundlich anhört, wirft in der Praxis weitere Fragen auf“, sagt Benjamin Weber. Beispielsweise kann man bezweifeln, ob den Mietern tatsächlich Kosten erspart bleiben – insbesondere in den begehrten Wohnlagen. Dort können Vermieter die gezahlte Provision einfach in die Miete einpreisen und auch am Markt umzusetzen. Auch dass Vermieter die Provision durch überhöhte Abstandszahlungen für eventuelle Wohnungsausstattung wieder hereinholen, ist eine mögliche Umgehungstaktik, vor der Verbraucherschützer warnen.

 

Makler bleiben gefragt

Ob es tatsächlich zu solchen oder ähnlichen Tricks kommt, wird wohl der Praxiseinsatz des Bestellerprinzips in den nächsten Monaten zeigen. Eine andere Voraussage macht zumindest Benjamin Weber keine großen Sorgen: Einige Branchenvertreter erwarten, dass Vermieter in Zukunft ihre Wohnung häufiger auf eigene Faust, ohne Makler, an den Mann zu bringen versuchen. „Das wird höchstens ein vorübergehendes Phänomen sein“, ist Weber überzeugt. Er hat dafür ein einfaches Argument: Qualität. Schließlich muss ein Makler sich auf vielen Feldern auskennen, mit Mietrecht und Bautechnik ebenso wie mit ansprechender Werbung und Verhandlungsführung, vor allem aber mit der Auswahl von Mietinteressenten nach Entschlussbereitschaft und finanzieller Leistungsfähigkeit. Die wenigsten Vermieter bringen dieses Fachwissen mit. Dazu kommt der Zeitaufwand für Marketing, Besichtigungen und Vertragsabschluss. Laien sind damit häufig überfordert, was Zeitaufwand bei Besichtigungen mit falschen Interessenten und eventuell sogar kostspielige Leerstandszeiten nach sich zieht. „Makler mit ausreichendem Fachwissen und einer professionellen Berufsauffassung sind dagegen wertvolle Fachleute und bringen Vermietern ebenso wie Mietern einen echten Mehrwert. Sie sind ihr Geld auch in Zeiten des Bestellerprinzips wert“, fasst Benjamin Weber zusammen.

Der Liebe ein Zuhause geben

/0 Kommentare/in , /von

Wo die Liebe zwei Herzen zueinander geführt hat, kommen kühle Überlegungen oft zu kurz. „Aber wenn es um das erste Zusammenziehen eines Paares geht, sollte man trotz aller Romantik ein paar Dinge rechtzeitig überdenken“, empfiehlt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber.

Grundsätzlich hält auch er das Zusammenziehen für eine gute Idee – nicht nur um zu erfahren, ob man es tatsächlich auf Dauer in einer gemeinsamen Wohnung miteinander aushält. „Eine größere Mietwohnung ist in der Regel schlicht günstiger als zwei kleinere“, nennt Weber einen wichtigen Aspekt. Weitere Einsparungen ergeben sich beispielsweise dadurch, dass nur noch ein Telefon- und Internetanschluss und nur eine gemeinsame Hausratversicherung nötig sind.

Vor dem Zusammenziehen Vermieter fragen

Wenn ein Partner bereits eine Wohnung gemietet hat und den anderen dauerhaft in die Räume aufnehmen möchte, ist dazu eine ausdrückliche Genehmigung des Vermieters oder des von diesem beauftragten Hausverwalters nötig. Diese Zustimmung dürfte allerdings kaum ein Problem darstellen. Denn beim Zuzug von Lebenspartnern sind Vermieter gesetzlich zur Zustimmung verpflichtet. „Es gibt nur wenige Gründe, aus denen diese Zustimmung verweigert werden darf“, sagte Hans-Jürgen Weber. „Beispielsweise wenn ein kleines Einzimmer-Appartement mit zwei Bewohnern unzulässig überbelegt wäre.“

Weil der zusätzliche Bewohner den Heizenergiebedarf und einige sonstige Nebenkosten ansteigen lässt, führt der Partner-Zuzug bei Warmmiete üblicherweise zur Erhöhung des Mietzinses. Bei getrennter Nebenkostenabrechnung können die Vorauszahlungen steigen.

Die Genehmigung durch den Vermieter erzwingt davon abgesehen nicht notwendigerweise Änderung des Mietvertrags. Der bisherige Bewohner bleibt nach wie vor Hauptmieter, es sei denn, Vermieter, Alt- und Neumieter würden einen neuen Vertrag aufsetzen. Das ist nicht unbedingt nötig, bietet aber eine Option mit eigenen Vor- und Nachteilen. „Die Frage, wer den Mietvertrag abschließt, ist von einiger Bedeutung; sowohl beim Zuzug eines Partner als auch wenn beide gemeinsam eine Wohnung neu anmieten“, erklärt Hans-Jürgen Weber.

Wer steht im Mietvertrag?

Haben beide Teile eines Paares den Mietvertrag unterschrieben, sind sie auch gleichermaßen zu seiner Einhaltung verpflichtet. Das betrifft in erster Linie die Mietzahlungen. Wie beide Partner untereinander den monatlichen Betrag aufteilen, ist für den Wohnungseigentümer unerheblich. Bleibt allerdings ein Partner seinen Monatsanteil schuldig, kann der Vermieter das Geld in voller Höhe bei dem oder der anderen einfordern. Hat nur einer der Bewohner den Mietvertrag unterschrieben, kann der Vermieter gegenüber der anderen Hälfte des Paares keine Ansprüche geltend machen.

Wenn beide Bewohner im Mietvertrag stehen, kann das auch im Fall einer Trennung Folgen haben. Falls danach kein neuer Vertrag nur mit der Person geschlossen wird, die in der Wohnung bleibt, kann der oder die „Ex“ selbst nach dem eigenen Auszug für Mietschulden haftbar gemacht oder nach Jahren zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Gibt es laut Vertrag nur einen einzigen Mieter, kann dieser bei einer Trennung den Ex-Partner sofort aus den bislang gemeinsamen Räume verweisen. „Es mag nicht sehr romantisch erscheinen, aber eine Absicherung für diesen Fall kann ein Untermietvertrag sein, der Kündigungsfristen festschreibt“, sagt Immobilien-Experte Weber.

Keine Chance für Mietbetrüger

/0 Kommentare/in , /von

Mietbetrüger: Vermietete Immobilien gelten als sichere Geldanlagen; vor allem im Rhein-Main-Gebiet. Es gibt jedoch eine Schreckensvorstellung, die viele potenziellen Immobilien-Investoren und -Besitzern die Lust am Vermieten verlieren lässt: die Gefahr unzuverlässig zahlender Mieter oder gar von „Mietnomaden“, die nach wenigen Monaten die Zahlungen einstellen, sich dennoch lange im Objekt halten und am Ende verdreckte oder verwüstete Räume zurücklassen.

Allerdings gibt es Strategien, wie man diese Gefahr erheblich verringern kann. „Zunächst einmal sollte man sich nicht verunsichern lassen“, rät der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. „Besonders krasse Mietnomaden-Fälle werden von den Medien gerne aufgegriffen, aber bei weitem die meisten Mietverhältnisse laufen partnerschaftliche und einvernehmlich ab.“ Er rät den Immobilienbesitzern, die er betreut, ihren Mietern zunächst einmal mindestens so viel guten Willen wie sich selbst zu unterstellen.

Solides Einkommen

„Das bedeutet auf der anderen Seite nicht, dass man auf eine Absicherung verzichten darf, insbesondere vor der Unterzeichnung des Mietvertrags“, rät Weber. Dabei sollte man sich nicht vom äußeren Schein blenden lassen. Selbst im Oberklassewagen vorfahrende Doktoren haben sich schon als Mietbetrüger entpuppt. In jedem Fall sollten Miet-Bewerber eine Selbstauskunft vorlegen, die das monatliche Einkommen und Angaben zu eventuell laufende Insolvenzverfahren und in Anspruch genommene Sozialhilfe sowie persönliche Daten auflistet, und dies per Unterschrift bestätigen. Hart gesottenen Lügnern kommt man damit jedoch nicht bei. Eine Gehaltsabrechnung oder, bei Freiberuflern, Kontoauszüge der vergangenen Monate, schaffen etwas mehr Sicherheit, sind aber ebenfalls nicht fälschungssicher. Gerade Kontoauszüge sind ein heikles Thema. Wer lässt Fremde schon gerne in seine Finanzen schauen? Man kann Mietern die Offenheit leichter machen, indem man sich mit teilweise geschwärzten Auszügen zufrieden gibt. Schließlich kommt es nicht auf einzelne Buchungen an, sondern auf eine gewisse Regelmäßigkeit beim Einkommen und einen auf lange Sicht positiven Kontostand.

Verlässlicher, dafür aber kostenpflichtig, sind professionelle Bonitätsauskünfte. Der Klassiker ist die Schufa-Selbstauskunft, die der Miet-Bewerber für sich selbst einholt und dem Vermieter vorlegt. Er kann allerdings die Auskunftsgebühr vom Vermieter zurückfordern. Die fälschungssichere Variante ist eine Solvenzabfrage, die der Vermieter bei einer Auskunftei in Auftrag gibt. Dazu benötigt er eine schriftliche Genehmigung seines Verhandlungspartners und muss die Kosten ebenfalls selbst tragen. Auch der Kontakt mit dem vorherigen Vermieter erleichtert die Einschätzung von Interessenten, bringt jedoch Gefahren mit sich: Ein Vor-Vermieter könnte problematische Kandidaten absichtlich in den höchsten Tönen loben, nur um sie loszuwerden.

Offenheit schafft Verständnis

Die meisten Vorkehrungen benötigen eine gewisse Kooperation der Mieter. Gesetzlich sind sie nämlich nur zur Vorlage ihrer persönlichen Daten und einiger weniger anderer Fakten verpflichtet. Gehaltsabrechnung, Bonitätsauskunft und Telefonnummer des Vor-Vermieters: Alle diese Angaben sind freiwillig. Nach Hans-Jürgen Webers Erfahrung hilft ein offener und wohlmeinender Umgang miteinander. „Machen Sie den Mietinteressenten klar, dass Sie aus ihrem verständlichen Sicherheitsbedürfnis heraus die Informationen sammeln und sie vertraulich behandeln. Vermeiden Sie Fragen, die zu sehr ins Private gehen“, rät er.

Hilfreich ist es, einen Wohnungsverwalter mit der Überprüfung von Miet-Interessenten zu beauftragen. Die Erfahrung des Dienstleisters und die professionelle Distanz erzeugen oft eine sachlichere Atmosphäre als sie im direkten Gespräch zwischen Miet-Bewerber und Privat-Vermieter zu Stande kommt.

Auftragsvergabe: So klappt es mit dem Handwerker

/0 Kommentare/in /von

Handwerker: Die heranwachsenden Kinder brauchen mehr Platz, die Ausstattung ist in die Jahre gekommen oder man möchte zur Wertsteigerung investieren: Es gibt viele gute Gründe für Um- und Anbauten, Modernisierungen oder Aufstockungen von Immobilieneigentum; am Eigenheim ebenso wie an vermietetem Wohnraum. „In der Tat planen derzeit viele Kunden umfassende Erneuerungen oder auch Ausbauten ihrer Gebäude“, berichtet der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. „Dazu mag auch das niedrige Zinsniveau und Unsicherheiten bei anderen Anlageformen beitragen. Da ist eine Investition in die Immobilie eine besonders gute Idee.“

Allerdings gibt es dabei eine Menge zu beachten. Da wäre zunächst das Baurecht. „Als Faustformel lässt sich sagen: Wer nichts an der Gebäudehülle verändert, also beispielsweise nur Keller oder Dachboden zu Wohnraum umwandelt oder die Haustechnik modernisiert, kann das meist tun, ohne eine Baugenehmigung beantragen zu müssen“, sagt Hans-Jürgen Weber. Allerdings gilt es andere Regelungen durchaus zu beachten, beispielsweise Dämm-Anforderungen der Energieeinsparverordung oder die Tatsache, dass jeder Wohnraum ausreichend mit Tageslicht versorgt sein muss.

Zuverlässige Handwerker finden

Sind die Pläne entworfen, geht es an die praktische Umsetzung. „Wenn man nicht im Do-it-yourself an die Arbeit gehen will, sind jetzt die Verhandlungen mit den Handwerkern an der Reihe“, sagt Hausverwalter Weber. Er selbst setzt in solchen Fällen auf zuverlässige und bewährte Handwerksbetriebe, statt einen Auftrag an den vermeintlich günstigsten Anbieter zu vergeben, der dann aber keine solide Arbeit abliefert. Wer nicht über umfassende Erfahrungen mit der Abwicklung von Arbeiten verfügt und auf kein Netzwerk vertrauter Handwerker zurückgreifen kann, sollte Zeit für die Recherche einplanen: Welche Handwerker können Freunde, Verwandte und Arbeitskollegen empfehlen? Welchen Eindruck macht ein Handwerker im persönlichen Gespräch? Kann er, insbesondere bei größeren Modernisierungen oder Umbauten, ein Referenzobjekt vorweisen, das besichtigt werden darf? Was berichten die Eigentümer dieser Immobilie über ihre Erfahrungen bei der Auftragsabwicklung?

Man kann es sich natürlich auch einfacher machen. Gerade Eigentümern von vermietetem Wohnraum sind bei Modernisierungs- und Erweiterungsvorhaben oft mit der Beauftragung eines professionellen Hausverwalter gut bedient, der Verhandlungssicherheit gegenüber Handwerkern besitzt und sich im regionalen Baugewerbe auskennt. Besonders wichtig ist das für Wohnungseigentümer, die selbst die Arbeiten nicht durchgängig überwachen können, beispielsweise weil sie weiter entfernt leben.

Insbesondere bei größeren Bauvorhaben ist ein schriftlicher Kostenvoranschlag unerlässlich. Auch dieser ist kein rechtlich bindendes Dokument, aber er stellt immerhin eine Planungsgrundlage dar. Einige Handwerker stellen bereits das Erstellen des Kostenvoranschlags in Rechnung. Ob das so ist und ob der Betrag später von der Endrechnung abgezogen werden kann, sollte schon bei der ersten Kontaktaufnahme geklärt werden. Einen soliden Kostenvoranschlag erkennt man daran, dass der Handwerker sich die Immobilie selbst anschaut und keine „Ferndiagnosen“ versucht.

Kostenvoranschläge vergleichen

Ein solider Kostenvoranschlag muss Beträge für Material, Arbeitszeit und Anfahrtskosten sowie den Zeitansatz für die Arbeiten aufschlüsseln. Sinnvoll ist es, Voranschläge von mehreren Betrieben einzuholen. „Weit auseinanderliegende Beträge bei verschiedenen Handwerkern sollten misstrauisch machen“, sagt Hans-Jürgen Weber. Extreme Abweichungen, nach unten ebenso wie nach oben, deuten nach seiner Erfahrung entweder auf eine wenig seriöse Berechnung des Handwerkers hin oder auf Missverständnisse bei der Aufgabenbeschreibung.

Zu sehr darf man sich auch auf einen schriftlichen Kostenvoranschlag nicht verlassen. Bis zu 20 Prozent Mehrkosten in der Endrechnung sind durchaus zulässig und sollten in der Finanzplanung einkalkuliert werden.

Übergabeprotokoll: Alle Fragen beantwortet

/0 Kommentare/in , /von

Beim Ein- und Auszug es ernst – für Vermieter und Mieter. Der Vermieter vertraut sein Eigentum einem Fremden an oder erhält es zurück. Der Mieter verlegt seinen Lebensmittelpunkt in ebenso fremde vier Wände. „Beide haben ein hohes Interesse daran, dass keine Fragen offen bleiben“, weiß der Steinbacher Hausverwalter und Gutachter Hans-Jürgen Weber aus langjähriger Erfahrung. „Was den Zustand der Mietwohnung betrifft, sorgt ein ordentlich verfasstes Übergabeprotokoll für diese Sicherheit.“

Keinen Raum vergessen

Der richtige Zeitpunkt für das Abarbeiten des Übergabeprotokolls liegt exakt zwischen dem Auszug der bisherigen und dem Einzug der neuen Mieter. Geht es um das Auszugsprotokoll, sollten die bisherigen Bewohner sämtlichen Hausrat ausgeräumt und alle Renovierungsarbeiten erledigt haben, zu denen sie verpflichtet sind. Dann können die restlichen Arbeiten folgen, die der Vermieter selbst oder von ihm beauftragte Handwerker übernehmen. Erst danach kommt das Einzugsprotokoll der neuen Mieter.
Ein Übergabeprotokoll ist immer ein Gemeinschaftswerk: Mieter und Vermieter oder Hausverwalter nehmen persönlich sämtliche Räume genau in Augenschein. „Flur, Keller, Garage, weitere Nebenräume und die Terrasse werden gerne vergessen. Doch auch für sie sollte man sich ausreichend Zeit nehmen“, rät Hans-Jürgen Weber. Ebenso haben sich eigene Protokollfelder für die Heizung und sonstige haustechnische Anlagen bewährt.

Zählerstände und Schlüsselliste

In jedem Raum sollte stichpunktartig vermerkt werden, ob alles in Ordnung ist. Wenn es Mängel oder Schäden gibt, gehören sie ins Übergabeprotokoll. Zählerstände für Strom, Wasser und Gas, die Anzahl der übergebenen Haus- und Wohnungsschlüssel und der Zeitpunkt der letzten Renovierung sind ebenfalls wichtige Fakten. Datum und Unterschriften von Mieter und Vermieter oder Hausverwalter sowie eventueller Zeugen vervollständigen das Dokument und belegen, dass beide Seiten den Zustand der Immobilie gleichlautend bewerten.
Ein Übergabeprotokoll lässt sich selbst am Computer oder auch mit einer handgezeichneten Tabelle anlegen. Einfacher ist es, auf bewährte Vorlagen zurückzugreifen, die Verbände sowohl auf der Mieter- als auch auf der Vermieterseite anbieten. Professionelle Hausverwalter stellen ebenfalls Übergabeprotokolle zur Verfügung, die keine Lücken offen lassen.

Sachlich und knapp

„Beim Ausfüllen des Übergabeprotokolls muss es eindeutig und sachlich zugehen“, sagt Hans-Jürgen Weber. Die Formulierung „Bad renovierungsbedürftig“ lädt geradezu ein, in vielfältige Richtungen interpretiert zu werden. Besser ist es, zu schreiben: „Duschkabine trüb angelaufen, drei Bodenfliesen gesprungen, Rollladen klemmt.“ In Zeiten allgegenwärtiger Digitalkameras können Fotos für zusätzliche Klarheit sorgen. Auf der positiven Seite ist der Vermerk „keine Beanstandung“ besser geeignet als blumige Formulierungen wie „Top-Zustand“.
Das Übergabeprotokoll macht keine Aussage darüber, wer letztlich die Schäden beheben muss. „Ob der Mieter die Mängel hinnimmt oder ob der Vermieter zusichert, dass er sie reparieren lässt, hat wenig mit dem Protokoll zu tun“, stellt Hans-Jürgen Weber klar. Es verzeichnet lediglich den Zustand der Wohnung. Während des erneuten Durchgangs beim Auszug lässt sich anhand des alten Übernahmeprotokolls zweifelsfrei feststellen, welche Schäden oder Verschleißerscheiungen inzwischen dazu gekommen sind. Wer sie beheben muss, sollte im Mietvertrag geregelt sein oder muss ausgehandelt werden. Das Übergabeprotokoll stellt lediglich sicher, dass kein Zweifel über den Umfang der Mängel aufkommt.