Die Immobilie als Renditeobjekt

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Sparzinsen gibt es praktische nicht mehr, bei Staatsanleihen muss man teilweise schon Geld mitbringen und Lebensversicherungen bieten kaum noch attraktive Konditionen: Wer in der heutigen Marktlage Geld anlegen möchte, dem bleiben praktisch nur noch Aktien mit dem ihnen innewohnenden Risiko oder einem Renditeobjekt. „Grundsätzlich kann eine Immobilie ein attraktives Investment sein“, bestätigt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Aber auch diese Geldanlage will gut durchdacht sein.“

Als Anlageobjekte werden in erster Linie vermietete Wohnungen angeboten. Noch vor einer Kontaktaufnahme sollten die Aussagen geprüft werden, mit denen der Anbieter wirbt, insbesondere die Rendite. „Versprechungen von acht oder gar zehn Prozent im Jahr mögen zwar attraktiv klingen, allerdings kann es sich dabei in der heutigen Zeit nur um die Bruttorendite handeln“, erklärt Weber. Das bedeutet, dass der zukünftige Eigentümer von den Erträgen, die aus den Mieteinnahmen erwirtschaftet werden, noch Kosten abziehen muss, beispielsweise für die Hausverwaltung und eventuell nötige Reparaturen. Andere Posten wie Grundsteuer und Abfallgebühren können hingegen auf die Mieter umgelegt werden. Wenn der Investor Geld aufgenommen hat, muss er auch die Schuldzinsen gegen die Bruttorendite aufrechnen. Was nach diesen Abzügen übrig bleibt, ist die Nettorendite, der Ertrag, der tatsächlich übrig bleibt. „Wenn man da heute mit einer Wohnung auf einen Wert um die vier Prozent kommt, ist das schon sehr ordentlich“, sagt Weber.

 

Wertzuwachs nicht überschätzen

 

Auf der anderen Seite fällt die steuerliche Absetzbarkeit beispielsweise von Reparaturkosten positiv ins Gewicht. Nur dürfen sie nicht zu hoch angesetzt werden. „Ein Wohninvestment sollte sich aus sich selbst heraus tragen und nicht nur durch Steuerersparnisse“, sagt Weber. Und wer auf eine erwartete Wertsteigerung setzt, sollte bedenken, dass bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren Spekulationssteuer anfällt, und dass sich nicht mit Sicherheit vorhersagen lässt, wie sich der Wert einer Wohnung auf lange Sicht entwickelt.

Darüber hinaus gelten viele Überlegungen ganz ähnlich wie bei der Suche nach einer Wohnung zur Selbstnutzung. „Auch bei Anlageobjekten sollte ich mich mit der Lage und dem Zustand auseinandersetzen sowie mit der Entwicklung des örtlichen Mietmarkts und den Erwartungen für die Zukunft“, rät Weber. Dabei spielt die Art der Wohnung eine Rolle. Wer beispielsweise ein Studentenapartment kaufen will, sollte die zukünftig erwarteten Studentenzahlen am Standort kennen, den Verkehrsanschluss an die Hochschule prüfen und wissen, ob andere Anbieter größere Wohnheime in der Nähe entwickeln.

 

Renditeobjekt sorgfältig besichtigen und recherchieren

 

Zur Markterkundung gehören auch eine Besichtigung und der Kontakt mit den beteiligten Personen: Bestandsmieter, Hausverwalter und Vertreter der Eigentümergemeinschaft, denn zumindest beim Erwerb einer einzelnen Wohnung wird diese in der Regel Teil einer Eigentumswohnungsanlage sein. Auch die Protokolle der jüngsten Eigentümerversammlungen sollten vor dem kauf vom Renditeobjekt eingesehen werden. Daraus kann beispielsweise hervorgehen, ob größere Reparaturen bevorstehen.

Weber rät grundsätzlich dazu, Wohnobjekte in der eigenen Heimatregion oder im Umland zu erwerben. In der Regel besitzt man dort von selbst eine gewisse Einsicht in die Marktlage und die geografischen Zusammenhänge. Außerdem fällt es leichter, Dinge an und in der Wohnung persönlich zu klären oder mit dem Hausverwalter abzustimmen.

Bei einer eventuell nötigen Finanzierung gilt, wie bei Wohneigentum, dass ausreichend Eigenkapital vorhanden sein muss. „20 Prozent sollten es schon sein“, meint Weber.

Nicht zuletzt sind Rücklagen nötig, um eine größere Reparatur oder Modernisierung finanzieren zu können. Das gilt insbesondere bei älteren Bestandsgebäuden. Man muss nicht unbedingt einen festen monatlichen Betrag auf ein Sparkonto abzweigen, sollte aber sicher sein, eine solche einmalige Belastungen aus den eigenen liquiden Mitteln oder auf anderen Wegen stemmen zu können.

Auf Schnäppchenjagd per Zwangsversteigerung

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Manch einer erzählt geradezu Sagenhaftes vom Immobilienkauf per Zwangsversteigerung. Angeblich sind unglaubliche Schnäppchen bei Häusern, Wohnungen oder Grundstücken möglich. „Ganz so einfach ist es jedoch nicht“, schränkt der Steinbacher Makler Benjamin Weber ein. „Wer sich für Zwangsversteigerungen interessiert, sollte sich gründlich mit dem Thema auseinandersetzen.“

Auslöser ist häufig eine gescheiterte Bankfinanzierung bei einem Eigenheim oder einer Unternehmensimmobilie. Das Kreditinstitut strengt eine Zwangsversteigerung an, wenn es die Immobilie auf anderen Wegen nicht vernünftig verwerten kann. Auch eine Scheidung oder die Auflösung einer Erbengemeinschaft Anlässe sein. „Daraus ergibt sich die erste Einschränkung: Top-Objekte, die auf dem regulären Markt gut zu verkaufen sind, gehen eher nicht in die Zwangsversteigerung“, sagt Weber. Das zeigt sich insbesondere in der aktuellen Marktlage mit knappen Immobilienangeboten. Bundesweit ist die Zahl der Zwangsversteigerungen 2016 deshalb auf 31.000 Termine gesunken, fast ein Fünftel weniger als im Jahr zuvor. Das hat der Fachverlag Argetra errechnet.

 

Gründliche Vorbereitung gefragt

 

„Wer sich für den Immobilienerwerb auf diesem Weg interessiert, sollte viel Zeit einplanen“, rät Weber. Er empfiehlt Neulingen, zunächst als Gast an einige Versteigerungen teilzunehmen, um das Verfahren kennenzulernen. Die Amtsgerichte veröffentlichen Termine in der jeweiligen Tageszeitung, per Aushang am Gerichtsgebäude und im Internet unter www.zvg-portal.de. Online ist auch das Verkehrswertgutachten zum Objekt verfügbar.

Wer sich ernsthaft für eine Immobilie interessiert, sollte sie vor dem Versteigerungstermin zumindest von außen in Augenschein nehmen. Ein Anrecht auf eine Innenbesichtigung besteht für interessierte Bieter jedoch nicht. Auch potenzieller späterer Ärger mit einem Schuldner, der das Objekt selbst bewohnt, oder Beteiligten einer Scheidung bzw. einer Erbauseinandersetzung können sich bereits abzeichnen. Das Aktenzeichen des Verfahrens kann ein weiteres Warnsignal sein. Es verrät den Eröffnungstermin des Verfahren. Liegt dieser bereits Jahre zurück, deutet das auf Probleme oder Mängel hin, die bislang eine Verwertung verhindert haben.

 

Mit der Bank über Zwangsversteigerung reden

 

Der nächste Schritt ist die Finanzierung. „Hier ist die nüchterne Entscheidung gefragt, welchen Preis man maximal zu zahlen bereit ist“, betont Weber. Wer nicht über ausreichend liquide Mittel verfügt, sollte vor dem Gerichtstermin eine eventuelle Bankfinanzierung klären, dies aber nach Möglichkeit nicht mit dem Institut, das die Zwangsversteigerung betreibt.

Zum Zwangsversteigerungstermin verkündet der Rechtspfleger das so genannte „geringste Gebot“, den Mindestbetrag, der die Verfahrenskosten und eventuell bestehende öffentliche Belastungen decken soll. Dann eröffnet er die 30-minütige „Bietstunde“, in der mündlich die Gebote abgegeben werden können. Beim ersten Versteigerungstermin dürfen Gebote von weniger als der Hälfte des Verkehrswerts keinen Zuschlag erhalten. Bei späteren Anläufen kann diese Regel aufgehoben werden. Bleibt das Höchstgebot jedoch unter 70 Prozent des Verkehrswerts, kann der Gläubiger den Verkauf ablehnen.

 

Beim persönlichen Limit bleiben

 

Beim ersten Gebot muss der Kaufinteressent sofort eine Sicherheitsleitung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts vorlegen. Zulässig sind nur bestätigte Bundesbankschecks, Verrechnungsschecks, Bürgschaften eines Kreditinstituts und Überweisungen, die vorab bei der Gerichtskasse eingegangenen sind. Sind Mieter oder Vertreter der Gläubigerbank anwesend, ist es oft sinnvoll, deren Verhalten zu beobachten. „Die wichtigstes Regel lautet: Hat man sich einmal auf einen Höchstpreis festgelegt, darf man auch im Eifer des Bieterwettstreits nicht darüber hinausgehen“, sagt Benjamin Weber. Schließlich kommt die nächst Chance auf ein Schnäppchen bestimmt, egal ob während einer Zwangsversteigerung oder auf dem regulären Immobilienmarkt.

Immobilienfinanzierung strategisch angehen

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Die Zinsen sind auf einem rekordverdächtig niedrigem Niveau für Immobilienfinanzierung. Da liegt es nahe, Immobilieneigentum zu erwerben; als Selbstnutzer ebenso wie als Anleger. „Immobilienerwerb ist im Grunde ein vernünftiger Gedanke“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Aber auch in Niedrigzinsphasen sollte am Anfang eine durchdachte Planung stehen.“

Noch bevor es um Zinsen und Tilgung geht, sollten die Suchkriterien kritisch überprüft werden. Bei einer Geldanlage kommt es darauf an, wie Mietniveau und Wohnraumnachfrage in der Region aussehen. „Handelt es sich um eine Gegend mit Bevölkerungsverlust, sollte man auch bei einem niedrigen Kaufpreis und günstiger Finanzierung sehr kritisch sein“, rät Weber. Bei der Eigennutzung stellt sich die Frage, ob man auf Dauer in der Region bleibt. Außerdem wollen zukünftige Entwicklungen wie Familienzuwachs oder mögliche Bewegungseinschränkungen im Alter berücksichtigt sein. Ein ungeplanter Verkauf, schlimmstenfalls noch vor Ablösung der Baufinanzierung, ist praktisch immer mit Verlusten verbunden.

 

Monatliche Leistungsfähigkeit

 

Danach geht es an die Finanzplanung. Welchen Betrag für Zins und Tilgung kann man sich monatlich leisten? Dabei darf nicht nur das eingerechnet werden, was bislang auf dem Sparkonto landet. Auch jährliche Sonderausgaben wollen berücksichtigt werden, beispielsweise der Sommerurlaub oder KFZ-Steuer und -Versicherung. Beim Wechsel von der Mietwohnung ins Eigenheim kann man auf der anderen Seite die bisherige Miete als zukünftig wegfallenden Kostenfaktor berücksichtigen. „Aber man darf nicht vergessen, dass der Immobilienerwerb auch zusätzliche Kosten verursacht“, sagt Benjamin Weber und zählt Beispiele auf. „Hausgeld bei einer Eigentumswohnung, Grundsteuer und Versicherungen, eventuell höhere Pendlerkosten wegen eines veränderten Wohnorts.“ Auch ein Sicherheitspolster für unvorhergesehene Fälle ist dringend angeraten.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist das Eigenkapital. 20% der Gesamtkosten sollten es auf jeden Fall sein, auch wenn manche Finanzierer inzwischen diesen Wert unterschreiten wollen. Je höher das Eigenkapital, desto geringer fallen die Darlehenskosten aus. Bei den Gesamtkosten dürfen neben dem Preis von Bausubstanz und Grundstück solche Faktoren wie Maklercourtage, Grunderwerbsteuer und Notarkosten, aber auch die Möblierung oder das Anlegen des Gartens nicht übersehen werden.

 

Vergleichsangebote für Ihre Immobilienfinanzierung einholen

 

Wenn man das Eigenkapital und die aktuellen Darlehenszinsen kennt und dazu anpeilt, wann man spätestens schuldenfrei sein möchte, kommt man auf den maximalen Betrag, der sich finanzieren und für den Erwerb verwenden lässt. Für einen groben ersten Eindruck lassen sich Rechner im Internet verwenden, die detaillierte Beratung sollte aber immer individuell stattfinden. Dabei sollte man sich nicht alleine auf die Hausbank stützen, sondern verschiedene Vergleichsangebote einholen.

Beim Abschluss des Darlehens empfiehlt es sich, eine jährliche Sondertilgungsmöglichkeit zu vereinbaren, um beispielsweise bei einer Erbschaft die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen. Im Regelfall sind fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme ohne Zinsaufschlag machbar. Auch das Recht zur Erhöhung des Tilgungssatzes schafft mehr Flexibilität.

Die meisten Baukredite sind auf eine Laufzeit von 10 bis 15 Jahren ausgelegt. Angesichts der niedrigen Zinsen und der Annahme, dass sie langfristig wieder steigen, scheint es sinnvoll, für die Immobilienfinanzierung volle 15 Jahre auszuschöpfen und von Anfang an eine vergleichsweise hohe Tilgung zu wählen. Denn je mehr getilgt wird, desto weniger der ursprünglichen Darlehenssumme wird noch übrig sein, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist. Dann muss für die verbleibende Summe eine Anschlussfinanzierung her, und das zu einem vermutlich erheblich höheren Zinssatz als in der aktuellen Niedrigzinsphase. „Nur darf man es mit einer hohen Tilgung auch nicht übertreiben und die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit überstrapazieren“, warnt Benjamin Weber.

Alles richtig machen beim Wohnungskauf

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Der Wohnungskauf. Eigentumswohnungen sind interessante Objekte für Selbstnutzer und für Anleger, insbesondere im Frankfurter Umland, wo Bauland knapp und die Preise für freistehende Einfamilienhäuser hoch sind. „Von der meist geringeren Gesamtfläche sollte sich aber niemand dazu verleiten lassen, die Besichtigung einer Eigentumswohnung weniger gewissenhaft anzugehen als die eines kompletten Hauses“, warnt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Eigentumswohnungen haben ihre Besonderheiten, die es bei Besichtigung und Kaufentscheidung zu bedenken gilt.“

 

Wohngeld vorrechnen lassen beim Wohnungskauf

 

Auch wenn die eigentlich erworbene Fläche innerhalb der Wohnanlage überschaubar ist, sollen immer auch sämtliche Gemeinschaftsräume in Augenschein genommen werden, also beispielsweise Treppenhaus, Waschküche, Tiefgarage, aber auch der Garten und die haustechnischen Anlagen. Wichtig sind zudem Informationen zur Bau- und Sanierungsgeschichte des Hauses, auch zu bevorstehenden Sanierungsvorhaben und den dafür vorhandenen Rücklagen. Auskünfte darüber und zu weiteren relevanten Themen sowie zur allgemeinen Stimmungslage im Haus geben die Protokolle der zurückliegenden zwei bis drei Eigentümerversammlungen.

Neben den Unterlagen, die auch beim Hauskauf eine zentrale Rolle spielen, beispielsweise Grundrisse, Flächenberechnung und Energieausweis, kommen bei einer Eigentumswohnung weitere besondere Informationen dazu. „Unbedingt sollten Kaufinteressenten sich schriftlich zusichern lassen, dass keine Hausgeldrückstände bestehen“, sagt Weber. Auch eine schriftliche Darlegung des monatlich zu zahlenden Hausgelds sollte man sich unbedingt vorlegen und in ihren Bestandteilen vorrechnen lassen. Die genaue Darlegung dieser und weiterer Details ist eine der großen Stärken von seriösen Maklern gegenüber Privatverkäufern, die dabei schnell Fehler machen, und das nicht einmal unbedingt aus bösem Willen.

 

Teilungserklärung genau studieren

 

Das zentrale Dokument ist jedoch die Teilungserklärung. In ihr ist verzeichnet, welcher Teil des Hauses alleiniger Besitz des jeweiligen Wohnungseigentümers ist, beim Wohnungskauf also vollständig an den Käufer übergeht (Sondereigentum). Darüber hinaus geht aus der Teilungserklärung hervor, welche Bereiche des Grundstücks und des Hauses Gemeinschaftseigentum sind und welche Anteile daran den einzelnen Wohnungen zugeordnet sind, was für die Aufteilung finanzieller Lasten wichtig wird. Denn mit dem Kauf „seiner“ Wohnung wird der neue Bewohner auch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Unverzichtbares Element der Teilungserklärung ist der amtlich beglaubigte Teilungsplan, der das Sondereigentum in einer Zeichnung darstellt.

Manche Teilungserklärungen enthalten darüber hinaus weitergehende Regeln zur Benutzung der Immobilie und zum Umgang der Eigentümer miteinander. Oft sind solche Vereinbarungen jedoch eigens in einer Gemeinschaftsordnung zusammengefasst. In jedem Fall gehört die Gemeinschaftsordnung ebenfalls zu den Dokumenten, die vor einer Kaufentscheidung studiert werden wollen. Sie regelt unter anderem ob und welche Gewerbe- oder Büronutzungen zulässig sind. Auch die Frage, welche Instandhaltungspflichten der Gemeinschaft oder dem jeweiligen Wohnungseigentümer obliegen, wird dort abgehandelt. Vereinbarungen zum Hausgeld, zu Instandhaltungsrücklagen, zur Eigentümerversammlung und zur Bestellung eines Verwalters sind ebenfalls Bestandteile des Dokuments. „Dabei ist die Freiheit zur selbstständigen Festlegung der Spielregeln allerdings begrenzt. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dürfen sich immer nur in dem Rahmen bewegen, den das Wohneigentumsgesetz festschreibt“, betont Benjamin Weber. Die feineren Details insbesondere zum Umgang mit Gemeinschaftseigentum regelt meist eine Hausordnung.

Steuernachlass beim Kauf von Wohnungen

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Steuernachlass und mehr Klarheit beim Kauf von Eigentumswohnungen. Größere Gesetzesänderungen rund um Rechte und Pflichten von Immobilienbesitzern waren für 2016 eigentlich nicht geplant. Jetzt gibt es jedoch ein kurzfristiges steuerrechtliches Vorhaben, das insbesondere für Eigentumswohnungs-Investments interessant sein dürfte. Dazu kommen einige Gerichtsurteile mit Bezug auf Wohneigentum.

Wer in den kommenden Monaten Wohnraum zur Vermietung selbst neu bauen oder frisch gebaute Objekte kaufen will, kann auf eine erhebliche Steuerersparnis hoffen. Noch vor dem Sommer wird voraussichtlich das „Gesetz zur Förderung des Mietwohnungsbaus“ in Kraft treten, das derzeit in der parlamentarischen Beratung ist. „Es soll insbesondere in Städten mit knappem Angebot den Wohnungsbau beleben“, berichtet der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. Dazu lockt der Gesetzgeber mit einer zusätzlichen Steuerabschreibung von 29 Prozent in den ersten drei Jahren ab dem Bau neuer Mietobjekte. Zusammen mit der regulären Abschreibung ergeben sich also satte 35 Prozent.

 

Sonderabschreibung in vielen Taunus-Städten

 

Voraussichtlich wird diese Sonderabschreibung dort gewährt, wo die Mietpreisbremse, eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen oder die Wohnungsgeld-Mietstufen IV bis VI gelten, und für Wohnungen gelten, deren Bauantrag zwischen dem 1. Januar 2016 und dem 31. Dezember 2018 gestellt wird. „Zwar sind im Bundestag noch Änderungen mögliche, aber wenn der Entwurf unverändert bleibt, dann gibt es den Steuernachlass in Steinbach, Oberursel und mehreren Nachbarstädten“, sagt Weber. Trotz der verlockend hohen Abschreibung warnt der Immobilien-Fachmann vor überstürzten Investitionen. Die Details sollten zuerst individuell mit dem Steuerberater besprochen werden, unter anderem weil die höhere Sonderabschreibung zu Beginn dazu führt, dass die Regelabschreibung in den folgenden Jahren geringere Beträge erbringt.

Steuernachlass: Neue Gerichtsurteile

 

Ebenfalls für Käufer von Eigentumswohnungen ist ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt interessant. Dort hatte ein Käufer die Rückabwicklung eines Kaufvertrags erwirkt, weil ein Bauträger mit einem unverbaubaren Blick auf die Frankfurter Skyline geworben, kurz nach der Übergabe der Wohnung aber selbst auf dem Nachbargrundstück ein Haus errichtet hatte, das eben diesen Blick versperrte. Damit haben alle Eigentumswohnungskäufer gute Karten, denen nachträglich ein Ausblick verbaut, eine angeblich sonnendurchflutete Terrasse verschattet oder sonst ein Vorteil der Wohnung genommen wird, der ausdrücklich zugesagt worden war. Allerdings kommt es darauf an, dass der Verkäufer selbst der Verursacher ist. „Wenn ein anderer Bauherr die Einschränkungen durch ein neues Gebäude auslöst, kann man zumindest nicht mit diesem Urteil argumentieren“, betont Weber.

Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist dagegen für diejenigen interessant, die eine meist ältere Eigentumswohnung nicht vom Bauträger erwerben, sondern von einem Vorbesitzer. Bislang war unklar, ob der neue Besitzer nach einem solchen Kauf eigenständig Schadenersatz für verschwiegene Mängel am Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Vorbesitzer geltend machen kann oder ob dies nur über die gesamte Eigentümergemeinschaft funktioniert. Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass dies zumindest in Form einer nachträglichen Minderung des Kaufpreises möglich ist.

 

Zwei Wochen zur Vertragsprüfung

 

Der BGH hat auch das Recht von Immobilienkäufern gestärkt, sich sorgfältig mit den Vertragsunterlagen auseinanderzusetzen. Es geht darum, dass der Notar bereits zwei Wochen vor der Beurkundung den Kaufvertrag vorlegen muss, damit die Parteien sich eingehend damit beschäftigen und eventuelle Änderungswünsche formulieren können. Einige Notare hatten Klauseln in Verträge eingebaut, durch die sich Käufer freiwillig auf die Bedenkzeit verzichteten. Diese Praxis verwarf der BGH: Die zwei Wochen müssen auf jeden Fall sein.

Steinbach: B-Standort mit viel Potenzial

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Zugegebenermaßen ist Steinbach nicht gerade die Top-Immobilienlage im Taunus. Es fehlen die grünen Hanglagen für die Einfamilienhaus- und Villenbebauung, und auch die Innenstadt kann nicht mit den Einkaufsmeilen in Bad Homburg oder Oberursel mithalten. „Trotzdem bleibt auch Steinbach für Eigennutzer und Immobilien-Investoren interessant“, sagt Makler Benjamin Weber. Er kennt sich aus. Schließlich ist das in Steinbach ansässige Unternehmen Weber Immobilien auf den Wohnimmobilienmarkt in der Region spezialisiert.

„Eine Stärke von Steinbach ist die enge Verkehrsanbindung an den benachbarten Wirtschaftsstandort Eschborn und natürlich nach Frankfurt selbst“, sagt Benjamin Weber. Das haben Regionalplaner und Politiker offenbar ebenfalls verstanden: Seit Jahren wird über einen zweiten U-Bahn-Halt für Steinbach diskutiert. „Bis zur Verwirklichung wird es noch etwas dauern, aber wenn die Haltestelle kommt, wird sie Steinbach sicher einen zusätzlichen Auftrieb geben“, erwartet Benjamin Weber.

Hauptstraße auf Vordermann

In der Steinbacher Innenentwicklung ist bereits eine Menge geschehen. So wurden in den vergangenen Jahren die zentralen Durchgangsstraßen grundlegend erneuert. Zusammen mit der allgemein steigenden Wohnraum-Nachfrage im Rhein-Main-Gebiet hat das bereits Wirkung gezeigt: „Die Nachfrage hat sich auch in Steinbach deutlich verbessert“, sagt Benjamin Weber. Diese Beobachtung deckt sich mit den Erkenntnissen der Wirtschaftswissenschaftler. Beispielsweise stellt das Immobilien-Forschungsunternehmen bulwiengesa seit Jahren in den B- und C-Städten deutlich stärkere Preissteigerungen als an den A-Standorten fest. Gerade für Investoren mit überschaubarem Kapital kann deshalb eine Immobilie in Steinbach attraktiver sein als ein Objekt als in einer absoluten Top-Stadt.

Neubaugebiete nur kleinteilig

Die gesteigerte Attraktivität schlägt sich inzwischen auch in verstärkter Neubautätigkeit nieder, insbesondere zur Eigennutzung. „Am Ortseingang aus Richtung Eschborn sind einige moderne, attraktive Einfamilienhäuser, zum Teil sogar schon Stadtvillen, entstanden, dazu einige Mehrfamilienhäuser “, berichtet Weber. Anfang des Jahres fiel auch die politisches Entscheidung, dieses Gebiet namens „Taubenzehnter“ noch einmal etwas stärker in Richtung Süden auszuweiten und dort bis zu 25 neue Wohnhäuser entstehen zu lassen. Insgesamt ist das Flächen-Potenzial in Steinbach aber begrenzt. Ein weiteres Mini-Baugebiet befindet sich derzeit noch in der politischen Abstimmung. Es soll an der Straße in Richtung Niederhöchstadt entstehen und zehn Einfamilien- sowie zwei Mehrfamilienhäuser umfassen. Lediglich als vage Perspektive wird derzeit eine spätere Ausweitung dieser Fläche nach Nordwesten (Richtung Oberhöchstadt) diskutiert.

Richtig beraten lassen

Wegen der geringen Größe der Baugebiete und der hohen Nachfrage lohnt es sich, die baupolitische Entwicklung genau im Blick zu behalten, wenn man in Steinbach investieren oder selbst genutzten Wohnraum erwerben möchte. Denn zumindest die Stadt hat derzeit kein einziges Baugrundstück mehr im Angebot, und falls neue Flächen erschlossen werden, dürften diese schnell neue Eigentümer finden. „Als Alternative bietet sich der Kauf insbesondere von gebrauchten Objekten von privat an“, sagt Benjamin Weber. Doch auch in dieser Hinsicht ist das Angebot begrenzt und die Nachfrage-Konkurrenz groß. Deshalb lohnt sich die Beratung durch einen ortskundigen Makler, der Märkte und Entwicklungen im Blick hat.

Eigentumswohnung – ein ganz besonderer Kauf

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Es gibt viele Wege zum Wohneigentum. In Ballungsräumen wie dem Rhein-Main-Gebiet erfreuen sich Eigentumswohnungen schon lange großer Beliebtheit. „Wer sich auf dem Eigentumswohnungsmarkt umschaut, sollte sich jedoch gut auskennen oder, noch besser, fachlich fundierte Unterstützung in Anspruch nehmen“, sagt der Steinbacher Makler Hans-Jürgen Weber. „In wichtigen Aspekten unterscheidet sich eine Eigentumswohnung vom Neubau oder vom Kauf eines Hauses im Bestand.“

Das ganze Haus besichtigen

Bei der Besichtigung richtet sich der Fokus meist zu schnell auf die Wohnung selbst. Aber mit der Eigentumswohnung erwirbt man auch anteilig die übrige Bausubstanz des Hauses mit, also unter anderem Dach, Fassade und Gartenanlage. Ein voreiliger Kauf kann sich rächen, wenn zwei Jahre später eine umfassende Dachsanierung nötig wird, zu der ein Anteil beizutragen ist. Wer Reparaturbedarf am Baukörper schon beim Einzug entdeckt, kann den zu erwartenden Kostenaufwand in die Gesamtkalkulation einpreisen oder vom Erwerb Abstand nehmen. „Ein unabhängiger Bausachverständiger trägt als Begleiter bei der Besichtigung oder im Nachgang dazu bei, dass man für eine Eigentumswohnung den angemessenen Preis bezahlt“, rät Weber.

Ein solcher Experte weiß auch die baufachlichen Dokumenten auszuwerten, die er vom Hausverwalter bekommt: unter anderem Energieausweis, Wohngeldberechnung, Unterlagen zu Instandhaltungsrücklagen und Protokolle vorangegangener Eigentümerversammlungen. Die Einschätzung der Nachbarn ist wiederum eine zentrale Aufgabe für den Kaufinteressenten selbst, schließlich lebt man in einer Eigentumswohnanlage Wand an Wand.

 

Wichtig: die Teilungserklärung

„Ein besonders wichtiges Dokument, das es beim Kauf anderer immobiler Objekte nicht gibt, ist die Teilungserklärung“, sagt Hans-Jürgen Weber. Sie regelt, welche Teile des Hauses genau zum Besitz der einzelnen Wohnungseigentümer gehören (Sondereigentum) und welche Gemeinschaftseigentum sind, ebenso Sondernutzungsrechte, beispielsweise für eine Tiefgarage oder den Garten. Letztlich kann man aus der Teilungserklärung ablesen, welche „Ware“ man für den Kaufpreis im Detail bekommt. In der Gemeinschaftsordnung sind die Rechten und Pflichten der einzelnen Eigentümer untereinander sowie gegenüber dem Verwalter festgeschrieben. Das reicht von der Kostenaufteilung bei Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bis zum Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

Neben bautechnischem Rat ist spätestens im fortgeschrittenen Kaufprozess auch rechtliche Expertise gefragt. Zwar dürfen Makler und Sachverständige nur eingeschränkt Rechtsauskünfte geben, aber meist kennen sie Rechtsanwälte, die sich mit Immobilien-Kaufverträgen auskennen. Zahlungsfristen, mögliche Wohngeldrückstände und die genauen Modalitäten der Übergabe können mit juristischer Unterstützung meist schnell geregelt werden.

Sonderfall Bauträgermodell

„Einige Besonderheiten ergeben sich beim Kauf einer Eigentumswohnung über einen Bauträgervertrag“, berichtet Makler Weber. Der Käufer erwirbt kein fertiges Objekt, sondern das Anrecht auf eine Wohnung, die sich noch im Bau befindet. Ebenso wie ein Eigenheim-Bauherr muss er sich anhand von Bauzeichnungen entscheiden. Rat vom Fachmann wird deshalb um so wichtiger. Zudem besteht die Gefahr unerwarteter Probleme auf der Baustelle oder einer Insolvenz des Bauträgers. Fachlicher Beistand verringert diese Risiken. „Dazu kommt die Kontrolle auf der Baustelle“, betont Hans-Jürgen Weber. Ein Sachverständiger kann Baumängeln frühzeitig entgegenwirken und den Käufer informieren, so dass er die einzelnen Raten nur dann freigibt, wenn der Bau tatsächlich wie vereinbart fortgeschritten ist.

Bei der Abnahme schlägt erneut die Stunde des Sachverständigen. Er hilft dem frisch gebackenen Eigentümer dabei, erkennbare Mängel festzustellen und schriftlich im Protokoll zu vermerken, damit der Anspruch auf deren Beseitigung gewahrt bleibt.

Goldene Regeln für Investoren

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Immobilieninvestoren: Für Investitionen in Wohnimmobilien gibt es eine goldene Regel, und Oliver Albrecht, seit vielen Jahren als Makler am Standort Bad Homburg aktiv, verrät sie: „Interessant ist es immer da, wo die Arbeitsplätze sind.“ Erst danach kommen die weiteren Pluspunkte wie eine landschaftlich schöne Lage, gute Verkehrsanbindung und klein- bis mittelstädtische Strukturen mit guter Infrastruktur. Unter diesem Gesichtspunkt befinden sich Oliver Albrecht und seine Kollegen im Hochtaunuskreis am nahezu optimalen Standort. Schließlich boomt der Wirtschaftsstandort Rhein-Main seit Jahren und wurde auch von weltwirtschaftlichen Krisen kaum beeinträchtigt. Die Industrie- und Handelskammern der Region um Frankfurt haben für 2011 ein Wirtschaftswachstum von drei Prozent und 50.000 neue Arbeitsplätze errechnet. Traditionsgemäß sind die nördlich von Frankfurt gelegenen Taunushänge die bevorzugten Wohnorte derjenigen, die an Deutschlands wichtigstem Börsen- und Banken-Standort die Wirtschaft steuern.

Aber das Immobiliengeschäft im Hochtaunus läuft keineswegs von selbst. „Wir haben eine sehr zahlenaffine, weniger emotionale Klientel. Da werden Immobilie sehr genau miteinander verglichen“, sagt Holger Baete von Engel & Völkers in Königstein. „Wenn Immobilien einen hohen Preis wert sind, wird der hier auch schnell gezahlt. Aber die Immobilie muss dann auch einem genauen Vergleich mit anderem in diesem Preissegment standhalten.“ Für diejenigen, die sich im Hochtaunuskreis eine selbst genutzte Immobilie oder ein Investitionsobjekt zulegen möchten, bedeutet das ein gut informiertes Mitbewerberfeld, das den Markt schon lange beobachtet und bei günstigen Gelegenheiten schnell zuschlägt.

Wie an vielen anderen guten Standorten übersteigt auch im Hochtaunus die Nachfrage deutlich das Angebot. Dies zieht seit zwei bis drei Jahren Preissteigerungen nach sich, die sich nach Einschätzung vieler Makler auch fortsetzen werden – immer abhängig von der genauen Lage und vom Zustand der einzelnen Immobilie. Steigende Werte freuen die Immobilienbesitzer, allerdings mag mancher sich vor einer „Immobilien-Blase“ fürchten. Diese Gefahr sehen die Makler im Hochtaunus jedoch nicht. „Die Nachfrage ist zwar groß und die Preise sind gestiegen, aber als dramatisch würde ich die Entwicklung nicht bezeichnen“, fasst der Steinbacher Makler Hans-Jürgen Weber zusammen. Viele seiner Kollegen sehen es ähnlich: Im Taunus steigen die Preise deutlich, aber sie überhitzen sich nicht.

„Insgesamt kann ich im Hochtaunuskreis davon ausgehen, dass ich bei einem Umzug meine Immobilie auf jeden Fall verkauft oder vermietet bekomme“, sagt Oliver Albrecht. Jedoch seien auch die Mieter besonders qualitätsbewusst. „Ich rate meinen Kunden immer, von sich selbst auszugehen: Würden sie selbst mit den alten Teppich oder den Badezimmerfliesen aus den 80er Jahren leben wollen? Das sollte man auch den Mietern zugestehen.“ Wer also die möglichen hohen Mietrenditen im Taunus ausschöpfen will – bis zu fünf Prozent in Spitzenlagen -, sollte Ambiente, Energieeffizienz und Komfort seiner Immobilie auf einem zeitgemäßen Stand halten.

Komfortables Wohnen ist meist zugleich altersgerechtes Wohnen. Die „neuen Alten“ sind im Hochtaunuskreis genauso kulturell, gesellschaftlich und sportlich aktiv wie andernorts und dazu oft finanziell deutlich besser ausgestattet. Wer ihnen eine geräumige, barrierefreie Penthouse-Wohnung mit Aufzug, Parkplatz im Keller und guter Lage bieten kann, bewegt sich auf einem zukunftsträchtigen Markt. Immerhin liegt der Altersschnitt im Hochtaunuskreis bei 44,1 Jahren und damit mehr als zwei Jahre über dem von Frankfurt.

„Die Kinder sind aus dem Haus, man will sich nicht mehr um den großen Garten kümmern. Da suchen viele Kunden nach einer Eigentumswohnung, die allerdings eine exklusive Lage und Ausstattung haben muss“, beschreibt Holger Baete die typische Überlegung. Da auch jüngere Familien und Singles gerne in Eigentumswohnungen ziehen, ist dieses Immobilien-Format im Hochtaunuskreis hochgradig gefragt. Baete rät jedem, egal ob Selbstnutzer oder Investor, frühzeitig mit der Suche nach einem solchen Objekt zu beginnen.

Mangelware ist vielerorts auch das Bauland. In wenigen Hochtaunusorten gibt es noch freie Baulücken und glücklicherweise machen die Kommunalpolitiker nicht den Fehler, die Landschaft mit neuen Baugebieten zu zersiedeln. Schließlich würde das den Standort schwächen, für den die Nähe zur Natur ein wichtiger weicher Faktor ist. Deshalb beschränken sich die meisten Neubauprojekte auf den Abriss von Altgebäuden und die Umnutzung nicht mehr benötigter Gewerbeflächen.

 

 

Fazit: Mitten in der Natur und hautnah an einem der wichtigsten deutschen Wirtschaftszentren: Der Hochtaunuskreis ist eine der besten Wohnlagen in der ganze Republik. Wer allerdings von dem erwarteten Wertzuwachs in den Top-Lagen profitieren will, muss das nötige Kapital mitbringen und auch mit einer längeren Suche nach dem richtigen Objekt rechnen.