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Die Immobilie als Renditeobjekt

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Sparzinsen gibt es praktische nicht mehr, bei Staatsanleihen muss man teilweise schon Geld mitbringen und Lebensversicherungen bieten kaum noch attraktive Konditionen: Wer in der heutigen Marktlage Geld anlegen möchte, dem bleiben praktisch nur noch Aktien mit dem ihnen innewohnenden Risiko oder einem Renditeobjekt. „Grundsätzlich kann eine Immobilie ein attraktives Investment sein“, bestätigt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Aber auch diese Geldanlage will gut durchdacht sein.“

Als Anlageobjekte werden in erster Linie vermietete Wohnungen angeboten. Noch vor einer Kontaktaufnahme sollten die Aussagen geprüft werden, mit denen der Anbieter wirbt, insbesondere die Rendite. „Versprechungen von acht oder gar zehn Prozent im Jahr mögen zwar attraktiv klingen, allerdings kann es sich dabei in der heutigen Zeit nur um die Bruttorendite handeln“, erklärt Weber. Das bedeutet, dass der zukünftige Eigentümer von den Erträgen, die aus den Mieteinnahmen erwirtschaftet werden, noch Kosten abziehen muss, beispielsweise für die Hausverwaltung und eventuell nötige Reparaturen. Andere Posten wie Grundsteuer und Abfallgebühren können hingegen auf die Mieter umgelegt werden. Wenn der Investor Geld aufgenommen hat, muss er auch die Schuldzinsen gegen die Bruttorendite aufrechnen. Was nach diesen Abzügen übrig bleibt, ist die Nettorendite, der Ertrag, der tatsächlich übrig bleibt. „Wenn man da heute mit einer Wohnung auf einen Wert um die vier Prozent kommt, ist das schon sehr ordentlich“, sagt Weber.

 

Wertzuwachs nicht überschätzen

 

Auf der anderen Seite fällt die steuerliche Absetzbarkeit beispielsweise von Reparaturkosten positiv ins Gewicht. Nur dürfen sie nicht zu hoch angesetzt werden. „Ein Wohninvestment sollte sich aus sich selbst heraus tragen und nicht nur durch Steuerersparnisse“, sagt Weber. Und wer auf eine erwartete Wertsteigerung setzt, sollte bedenken, dass bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren Spekulationssteuer anfällt, und dass sich nicht mit Sicherheit vorhersagen lässt, wie sich der Wert einer Wohnung auf lange Sicht entwickelt.

Darüber hinaus gelten viele Überlegungen ganz ähnlich wie bei der Suche nach einer Wohnung zur Selbstnutzung. „Auch bei Anlageobjekten sollte ich mich mit der Lage und dem Zustand auseinandersetzen sowie mit der Entwicklung des örtlichen Mietmarkts und den Erwartungen für die Zukunft“, rät Weber. Dabei spielt die Art der Wohnung eine Rolle. Wer beispielsweise ein Studentenapartment kaufen will, sollte die zukünftig erwarteten Studentenzahlen am Standort kennen, den Verkehrsanschluss an die Hochschule prüfen und wissen, ob andere Anbieter größere Wohnheime in der Nähe entwickeln.

 

Renditeobjekt sorgfältig besichtigen und recherchieren

 

Zur Markterkundung gehören auch eine Besichtigung und der Kontakt mit den beteiligten Personen: Bestandsmieter, Hausverwalter und Vertreter der Eigentümergemeinschaft, denn zumindest beim Erwerb einer einzelnen Wohnung wird diese in der Regel Teil einer Eigentumswohnungsanlage sein. Auch die Protokolle der jüngsten Eigentümerversammlungen sollten vor dem kauf vom Renditeobjekt eingesehen werden. Daraus kann beispielsweise hervorgehen, ob größere Reparaturen bevorstehen.

Weber rät grundsätzlich dazu, Wohnobjekte in der eigenen Heimatregion oder im Umland zu erwerben. In der Regel besitzt man dort von selbst eine gewisse Einsicht in die Marktlage und die geografischen Zusammenhänge. Außerdem fällt es leichter, Dinge an und in der Wohnung persönlich zu klären oder mit dem Hausverwalter abzustimmen.

Bei einer eventuell nötigen Finanzierung gilt, wie bei Wohneigentum, dass ausreichend Eigenkapital vorhanden sein muss. „20 Prozent sollten es schon sein“, meint Weber.

Nicht zuletzt sind Rücklagen nötig, um eine größere Reparatur oder Modernisierung finanzieren zu können. Das gilt insbesondere bei älteren Bestandsgebäuden. Man muss nicht unbedingt einen festen monatlichen Betrag auf ein Sparkonto abzweigen, sollte aber sicher sein, eine solche einmalige Belastungen aus den eigenen liquiden Mitteln oder auf anderen Wegen stemmen zu können.

Auf Schnäppchenjagd per Zwangsversteigerung

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Manch einer erzählt geradezu Sagenhaftes vom Immobilienkauf per Zwangsversteigerung. Angeblich sind unglaubliche Schnäppchen bei Häusern, Wohnungen oder Grundstücken möglich. „Ganz so einfach ist es jedoch nicht“, schränkt der Steinbacher Makler Benjamin Weber ein. „Wer sich für Zwangsversteigerungen interessiert, sollte sich gründlich mit dem Thema auseinandersetzen.“

Auslöser ist häufig eine gescheiterte Bankfinanzierung bei einem Eigenheim oder einer Unternehmensimmobilie. Das Kreditinstitut strengt eine Zwangsversteigerung an, wenn es die Immobilie auf anderen Wegen nicht vernünftig verwerten kann. Auch eine Scheidung oder die Auflösung einer Erbengemeinschaft Anlässe sein. „Daraus ergibt sich die erste Einschränkung: Top-Objekte, die auf dem regulären Markt gut zu verkaufen sind, gehen eher nicht in die Zwangsversteigerung“, sagt Weber. Das zeigt sich insbesondere in der aktuellen Marktlage mit knappen Immobilienangeboten. Bundesweit ist die Zahl der Zwangsversteigerungen 2016 deshalb auf 31.000 Termine gesunken, fast ein Fünftel weniger als im Jahr zuvor. Das hat der Fachverlag Argetra errechnet.

 

Gründliche Vorbereitung gefragt

 

„Wer sich für den Immobilienerwerb auf diesem Weg interessiert, sollte viel Zeit einplanen“, rät Weber. Er empfiehlt Neulingen, zunächst als Gast an einige Versteigerungen teilzunehmen, um das Verfahren kennenzulernen. Die Amtsgerichte veröffentlichen Termine in der jeweiligen Tageszeitung, per Aushang am Gerichtsgebäude und im Internet unter www.zvg-portal.de. Online ist auch das Verkehrswertgutachten zum Objekt verfügbar.

Wer sich ernsthaft für eine Immobilie interessiert, sollte sie vor dem Versteigerungstermin zumindest von außen in Augenschein nehmen. Ein Anrecht auf eine Innenbesichtigung besteht für interessierte Bieter jedoch nicht. Auch potenzieller späterer Ärger mit einem Schuldner, der das Objekt selbst bewohnt, oder Beteiligten einer Scheidung bzw. einer Erbauseinandersetzung können sich bereits abzeichnen. Das Aktenzeichen des Verfahrens kann ein weiteres Warnsignal sein. Es verrät den Eröffnungstermin des Verfahren. Liegt dieser bereits Jahre zurück, deutet das auf Probleme oder Mängel hin, die bislang eine Verwertung verhindert haben.

 

Mit der Bank über Zwangsversteigerung reden

 

Der nächste Schritt ist die Finanzierung. „Hier ist die nüchterne Entscheidung gefragt, welchen Preis man maximal zu zahlen bereit ist“, betont Weber. Wer nicht über ausreichend liquide Mittel verfügt, sollte vor dem Gerichtstermin eine eventuelle Bankfinanzierung klären, dies aber nach Möglichkeit nicht mit dem Institut, das die Zwangsversteigerung betreibt.

Zum Zwangsversteigerungstermin verkündet der Rechtspfleger das so genannte „geringste Gebot“, den Mindestbetrag, der die Verfahrenskosten und eventuell bestehende öffentliche Belastungen decken soll. Dann eröffnet er die 30-minütige „Bietstunde“, in der mündlich die Gebote abgegeben werden können. Beim ersten Versteigerungstermin dürfen Gebote von weniger als der Hälfte des Verkehrswerts keinen Zuschlag erhalten. Bei späteren Anläufen kann diese Regel aufgehoben werden. Bleibt das Höchstgebot jedoch unter 70 Prozent des Verkehrswerts, kann der Gläubiger den Verkauf ablehnen.

 

Beim persönlichen Limit bleiben

 

Beim ersten Gebot muss der Kaufinteressent sofort eine Sicherheitsleitung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts vorlegen. Zulässig sind nur bestätigte Bundesbankschecks, Verrechnungsschecks, Bürgschaften eines Kreditinstituts und Überweisungen, die vorab bei der Gerichtskasse eingegangenen sind. Sind Mieter oder Vertreter der Gläubigerbank anwesend, ist es oft sinnvoll, deren Verhalten zu beobachten. „Die wichtigstes Regel lautet: Hat man sich einmal auf einen Höchstpreis festgelegt, darf man auch im Eifer des Bieterwettstreits nicht darüber hinausgehen“, sagt Benjamin Weber. Schließlich kommt die nächst Chance auf ein Schnäppchen bestimmt, egal ob während einer Zwangsversteigerung oder auf dem regulären Immobilienmarkt.

Neue Immobilienurteile für Vermieter

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In den vergangenen Monaten hat es einige Immobilienurteile des Bundesgerichtshofs (BGH) gegeben, die sowohl Selbstnutzer von Eigentumswohnungen als auch Vermieter betreffen. Allerdings muss man genau hinschauen. „Missverstanden wird häufig ein Urteil zur Wohnungsfläche“, berichtet der Steinbacher Hausverwalter Hans Jürgen Weber. Viele Mieter und Vermieter sind der Ansicht, dass die Wohnfläche nun exakter als früher angegeben werden müsste. Tatsächlich besagt die höchstrichterliche Entscheidung, dass die bisher akzeptierte Abweichung von zehn Prozent zwischen tatsächlicher und berechneter Wohnfläche nicht mehr gilt. „Allerdings betrifft das Immobilienurteil nur Mieterhöhungen zum erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete“, unterstreicht Weber. Es bedeutet jedoch keine Festlegung, wie genau die Angaben beispielsweise in einer Vermietungsanzeige oder zur Berechnung von Nebenkosten sein müssen. „Das entbindet einen Vermieter nicht von der Pflicht, die Wohnfläche wahrheitsgemäß zu ermitteln“, betont Weber. Die Flächenermittlung ist eine komplexe Frage. Um so wichtiger, dass sie korrekt vorgenommen wird – beispielsweise durch einen qualifizierten Hausverwalter.

 

Ein Trick weniger für Mietnomaden

 

In einem anderen Fall hat der BGH die Position von Vermietern gestärkt und einen Trick verworfen, den Mietnomaden gerne nutzen. Wenn sich erhebliche Mietschulden angesammelt haben und eine Kündigung durch den Wohnungseigentümer erfolgt ist, wird einfach ein kleiner Teil der Ausstände bezahlt. In vielen Fällen wurde die Kündigung dadurch unwirksam, auch wenn weiter Schulden bestanden. Die Richter haben nun klar gemacht, dass nur die vollständige Tilgung der Rückstände, und das vor dem Eingang des Kündigungsschreibens beim Mieter, die Kündigung abwendet. Unverändert bleibt die Tatsache, dass eine Kündigung erst ausgesprochen werden darf, wenn zwei Monatsmieten nacheinander ausgeblieben sind.

Bei der Heizkostenabrechnung akzeptiert der BGH die gelegentlich in Mietverträgen vereinbarten verkürzten Abrechnungsfristen bestenfalls als Absichtserklärungen. Entscheidend ist das gesetzlich festgeschriebene Ende der Heizperiode am 30. April. Danach hat der Eigentümer oder die beauftragte Hausverwaltung ein Jahr Zeit, um den Mietern die Abrechnung zu präsentieren. Zwar darf im Mietvertrag auch eine kürzere Fristen vereinbart werden, aber nach Ansicht der Richter bleibt die Heizkostenabrechnung gültig. Auch wenn der Vermieter diese Frist versäumt, den gesetzlichen Rahmen jedoch einhält.

 

Gemeinschaft muss sich um Stellplätze kümmern

 

Für Selbstnutzer kann ein weiteres Immobilienurteil interessant sein. Demnach kann die Eigentümergemeinschaft unter bestimmten Umständen Immobilien dazukaufen. Im verhandelten Fall sollten Parkplätze auf einem Nachbargrundstück für die weitere Nutzung gesichert werden. „Die Richter haben aber unterstrichen, dass ein solcher Erwerb nur zulässig ist, wenn die Fläche eine dienende Funktion für die Gemeinschaft hat“, sagt Weber. „Grundstücksgeschäfte im großen Stil sind damit definitiv nicht abgedeckt.“

Noch einmal musste sich der Bundesgerichtshof mit Auto-Stellplätzen befassen. In diesem Fall hatte eine kommunale Bauaufsicht im Nachhinein festgestellt, dass eine Wohneigentumsanlage über weniger Stellplätze verfügte als vorgeschrieben. Auch wenn das nur einzelne Eigentümer betraf, musste doch die gesamte Eigentümergemeinschaft entweder neue Plätze schaffen oder eine Ablösezahlung leisten.

Und schließlich hat der BGH entschieden, dass Eigentums-Selbstnutzer in puncto Barrierefreiheit weniger Rechte gegenüber der Gemeinschaft haben als ein Mieter gegenüber seinem Vermieter. Mieter können nämlich die Genehmigung zum Einbau eines Aufzugs verlangen, der die Wohnung für Gehbehinderte erreichbar macht. Selbstnutzer haben dieses Anrecht gegenüber der Eigentümergemeinschaft nur eingeschränkt. Nach Ansicht der Richter muss die Gemeinschaft zwar den Einbau kleinerer Hilfsmittel wie eines Treppenlifts oder einer Rampe zulassen. Allerdings nicht jedoch einen massiven Eingriff in die Bausubstanz, wie die Installation eines kompletten Personenaufzugs.

Immobilienfinanzierung strategisch angehen

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Die Zinsen sind auf einem rekordverdächtig niedrigem Niveau für Immobilienfinanzierung. Da liegt es nahe, Immobilieneigentum zu erwerben; als Selbstnutzer ebenso wie als Anleger. „Immobilienerwerb ist im Grunde ein vernünftiger Gedanke“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Aber auch in Niedrigzinsphasen sollte am Anfang eine durchdachte Planung stehen.“

Noch bevor es um Zinsen und Tilgung geht, sollten die Suchkriterien kritisch überprüft werden. Bei einer Geldanlage kommt es darauf an, wie Mietniveau und Wohnraumnachfrage in der Region aussehen. „Handelt es sich um eine Gegend mit Bevölkerungsverlust, sollte man auch bei einem niedrigen Kaufpreis und günstiger Finanzierung sehr kritisch sein“, rät Weber. Bei der Eigennutzung stellt sich die Frage, ob man auf Dauer in der Region bleibt. Außerdem wollen zukünftige Entwicklungen wie Familienzuwachs oder mögliche Bewegungseinschränkungen im Alter berücksichtigt sein. Ein ungeplanter Verkauf, schlimmstenfalls noch vor Ablösung der Baufinanzierung, ist praktisch immer mit Verlusten verbunden.

 

Monatliche Leistungsfähigkeit

 

Danach geht es an die Finanzplanung. Welchen Betrag für Zins und Tilgung kann man sich monatlich leisten? Dabei darf nicht nur das eingerechnet werden, was bislang auf dem Sparkonto landet. Auch jährliche Sonderausgaben wollen berücksichtigt werden, beispielsweise der Sommerurlaub oder KFZ-Steuer und -Versicherung. Beim Wechsel von der Mietwohnung ins Eigenheim kann man auf der anderen Seite die bisherige Miete als zukünftig wegfallenden Kostenfaktor berücksichtigen. „Aber man darf nicht vergessen, dass der Immobilienerwerb auch zusätzliche Kosten verursacht“, sagt Benjamin Weber und zählt Beispiele auf. „Hausgeld bei einer Eigentumswohnung, Grundsteuer und Versicherungen, eventuell höhere Pendlerkosten wegen eines veränderten Wohnorts.“ Auch ein Sicherheitspolster für unvorhergesehene Fälle ist dringend angeraten.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist das Eigenkapital. 20% der Gesamtkosten sollten es auf jeden Fall sein, auch wenn manche Finanzierer inzwischen diesen Wert unterschreiten wollen. Je höher das Eigenkapital, desto geringer fallen die Darlehenskosten aus. Bei den Gesamtkosten dürfen neben dem Preis von Bausubstanz und Grundstück solche Faktoren wie Maklercourtage, Grunderwerbsteuer und Notarkosten, aber auch die Möblierung oder das Anlegen des Gartens nicht übersehen werden.

 

Vergleichsangebote für Ihre Immobilienfinanzierung einholen

 

Wenn man das Eigenkapital und die aktuellen Darlehenszinsen kennt und dazu anpeilt, wann man spätestens schuldenfrei sein möchte, kommt man auf den maximalen Betrag, der sich finanzieren und für den Erwerb verwenden lässt. Für einen groben ersten Eindruck lassen sich Rechner im Internet verwenden, die detaillierte Beratung sollte aber immer individuell stattfinden. Dabei sollte man sich nicht alleine auf die Hausbank stützen, sondern verschiedene Vergleichsangebote einholen.

Beim Abschluss des Darlehens empfiehlt es sich, eine jährliche Sondertilgungsmöglichkeit zu vereinbaren, um beispielsweise bei einer Erbschaft die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen. Im Regelfall sind fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme ohne Zinsaufschlag machbar. Auch das Recht zur Erhöhung des Tilgungssatzes schafft mehr Flexibilität.

Die meisten Baukredite sind auf eine Laufzeit von 10 bis 15 Jahren ausgelegt. Angesichts der niedrigen Zinsen und der Annahme, dass sie langfristig wieder steigen, scheint es sinnvoll, für die Immobilienfinanzierung volle 15 Jahre auszuschöpfen und von Anfang an eine vergleichsweise hohe Tilgung zu wählen. Denn je mehr getilgt wird, desto weniger der ursprünglichen Darlehenssumme wird noch übrig sein, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist. Dann muss für die verbleibende Summe eine Anschlussfinanzierung her, und das zu einem vermutlich erheblich höheren Zinssatz als in der aktuellen Niedrigzinsphase. „Nur darf man es mit einer hohen Tilgung auch nicht übertreiben und die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit überstrapazieren“, warnt Benjamin Weber.

Minenfeld Schönheitsreparatur

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Kaum ein Thema rund um die Miete beschäftigt so häufig Anwälte und Gerichte wie die Schönheitsreparatur. Darunter versteht man eine geringfügige Renovierung, die unter bestimmten Umständen vom Mieter zu übernehmen ist; im Gegensatz zu größeren Instandhaltungen und Reparaturen, für die der Vermieter zuständig ist.

„Eine erste Regel ist, dass innen und außen sehr wörtlich zu nehmen sind“, sagt der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. „Beispielsweise kann der Anstrich auf der Innenseite der Wohnungstür zu den Schönheitsreparaturen gezählt werden, die Außenseite der Tür und alles andere im Treppenhaus aber nicht.“ Grundsätzlich fällt alles heraus, was über Maler- und Tapeziererarbeiten und geringe Ausbesserungen am Verputz hinausgeht. Mietvertragsklauseln, die Mieter zu mehr als diesem Umfang verpflichten sollen, sind automatisch ungültig. Der Wohnungsbesitzer riskiert mit solchen Versuchen, dass er sämtliche Ansprüche auf Schönheitsreparaturen verliert.

 

Keine Pflicht zur Einzugsrenovierung

 

„Weitaus häufiger als der handwerkliche Umfang ist aber der Zeitpunkt umstritten“, berichtet Weber aus seiner langjährigen Erfahrung. Beispielsweise darf die Renovierung beim Einzug kein Bestandteil von Verträgen sein, weil dann der Mieter die Spuren des Vornutzers beseitigen müsste. Eine Einzugsrenovierung ist nur zulässig, wenn der Mieter sie freiwillig vornimmt, weil er die Räume nach seinem Geschmack gestalten möchte. 2015 hat der Bundesgerichtshof diese Auffassung sogar noch ausgeweitet. Inzwischen brauchen auch keine Auszugsrenovierungen mehr vorgenommen werden, wenn die Räume zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert waren. „Für den Vermieter gibt es aber einen Ausweg: Wenn er den unrenovierten Zustand der Wohnung finanziell ausgleicht, beispielsweise über eine befristete Mietminderung, erhält er wieder einen Anspruch auf Auszugsrenovierung“, sagt Weber.

Hat der Mieter dagegen eine neue, frisch renovierte oder trotz vorheriger Nutzung einwandfreie Wohnung übernommen, kann er weiterhin beim Auszug zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. „Das funktioniert aber nicht automatisch“, betont Weber. „Wenn der Mietvertrag nicht ausdrücklich die Auszugsrenovierung vorsieht, muss der Mieter sie auch nicht erledigen.“ Allerdings kommt es immer auf den objektiven Erneuerungsbedarf an. Hat jemand beispielsweise die Räume nur kurz oder sporadisch genutzt und praktisch keine Benutzungsspuren hinterlassen, muss er auch nicht renovieren.

 

Feste Fristen abgeschafft

 

Die früher mögliche Vereinbarung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses sind inzwischen durch mehrere Gerichtsurteile praktisch unmöglich geworden. Schreibt ein Vertrag solche Arbeiten vor oder nennt er gar feste Fristen, dann ist dies ungültig und der Mieter muss noch nicht einmal zum Auszug an die Arbeit gehen.

Sind alle Klippen umschifft, gibt es noch einige Regeln zur Art der Auszugsrenovierung. Weder dürfen genaue Vorschriften zur Farbgestaltung, noch zur Beauftragung einer Fachfirma oder zur Verwendung besonders hochwertiger Farben und Tapeten gemacht werden. Allenfalls darf der Mietvertrag festlegen, dass die Renovierung in neutralen Farben stattzufinden habe, ohne diese näher zu beschreiben. Immerhin kann man als Wohnungseigentümer Schadenersatz verlangen, wenn der ehemalige Mieter durch ungeeignete Renovierungsversuche Schäden verursacht hat. In der Praxis ist das jedoch meist schwierig nachzuweisen.

 

Sorgfältig formulieren

 

Nach wie vor bleibt es möglich, dass Mieter und Vermieter sich einigen, die Auszugsrenovierung über eine Zahlung abzugelten. Nur darf der Vermieter auch das nicht per Vertrag verlangen. Dem Partner muss immer die Möglichkeit bleiben, selbst zu Farbe und Pinsel zu greifen.

„Insgesamt ist es für Wohnungseigentümer wichtig, rechtlich einwandfrei formulierte Klauseln zur Schönheitsreparatur zu verwenden“, betont Hans-Jürgen Weber. Aufgrund der komplizierten Rechtslage stellt man das am besten mit einer kompetenten, sachkundigen

Der Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Weg gehen

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Ein Lottogewinn, eine Erbschaft oder der Verkauf des Objekts: Es gibt viele Gründe, eine Immobilienfinanzierung vorzeitig ganz oder zu einem erheblichen Teil abzulösen. „Unter Umständen scheint es verlockend, Schulden vorzeitig loszuwerden, gerade wenn es sich um ältere Verträge zu höheren als den heute üblichen Zinsen handelt“, räumt der Steinbacher Makler Benjamin Weber ein. „Allerdings sollte man sehr genau nachrechnen, denn in vielen Fällen verlangt der Baufinanzierer eine Vorfälligkeitsentschädigung.“

Der Grund dafür ist die Tatsache, dass das Kreditinstitut selbst das Immobiliendarlehen refinanzieren muss. „Diese Finanzierung ist genauso wie die Immobilienfinanzierung über einen bestimmten Zeitraum mit bestimmten Zinsen kalkuliert“, erklärt Weber. Wenn nun der Schuldner bei der Wohnfinanzierung vorzeitig aussteigt oder auch nur einen höheren Betrag als geplant tilgt, sind auch die Pläne der Bank gestört. Beispielsweise müsste sie das nun unplanmäßig zurückerhaltene Geld zu den aktuell sehr niedrigen Zinsen anlegen, womöglich sogar bei der Zentralbank parken und dafür Strafzinsen zahlen. Aus diesem Grund ist die Berechnung der Entschädigung einigermaßen kompliziert und hängt stark vom aktuellen Zinsumfeld ab. Darüber hinaus fallen für die Bank die fest eingeplanten Zinserträge der folgenden Jahre weg. Diese beiden Nachteile werden durch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen. Ärgerlich für den Schuldner bleibt die Zahlung allemal.

 

Frühzeitig planen

 

„Am besten ist es, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden und regulär zu kündigen“, sagt Benjamin Weber. Das ist immer nach zehn Jahren Laufzeit mit unveränderter Zinsbindung möglich. Allerdings muss rechtzeitig vertragsgemäß gekündigt und danach noch eine sechsmonatige Frist eingehalten werden. Wurde das Darlehen bereits verlängert, beginnt die Zehn-Monats-Frist ab dem Zeitpunkt der Verlängerung zu laufen. „Einige Finanzierungen sehen auch schon frühere Kündigungstermine vor. Ein weiterer Hebel kann ein Fehler der Bank bei der Widerrufsbelehrung sein. Es lohnt sich also, die alten Verträge genau zu prüfen“, rät der Makler.

Eine weitere Strategie für den problemlosen Ausstieg sind von Anfang an großzügig vereinbarte Beträge für mögliche Sondertilgungen. Sie erlauben es, bei unerwarteten Einnahmen oder Lohnzuwächsen die Finanzierung schneller regulär zu beenden. Allerdings führen hohe Sondertilgungslinien auch zu von Anfang an höheren Sollzinsen. Nach einem noch recht jungen Urteil des Bundesgerichtshofs ist eine Vorfälligkeitsentschädigung auch dann nicht zulässig, wenn die Kündigung von der Bank ausgeht. Klassische Bausparverträge können grundsätzlich ohne Entschädigung vorzeitig abgelöst werden.

Umgekehrt kann die Bank eine vorzeitige Rückzahlung auch ganz ablehnen. Ein Anrecht auf die Auflösung des Vertrags hat der Schuldner nur in ganz bestimmten Fällen, insbesondere beim Verkauf der Immobilie. Meist stimmen die Banken aber auch in anderen Fällen der Rückzahlung zu – kassieren dann aber die Vorfälligkeitsentschädigung.

 

Einvernehmlich auflösen

 

„Eine weitere Möglichkeit ist die einvernehmliche Vertragsauflösung“, sagt Weber. Eine solche Vereinbarung ist beispielsweise üblich, wenn die Immobilie verkauft und eine neue gekauft werden soll. Hat diese mindestens den gleichen Wert wie das Vorläuferobjekt, ersetzt sie es einfach als Sicherheit im Darlehensvertrag. Ebenfalls beim Verkauf kann auch der neue Eigentümer in den Vertrag eintreten. Natürlich müssen Käufer und Bank einwilligen. Die Bank wird dies normalerweise tun, wenn die Bonität des neuen Vertragspartners mindestens so hoch wie die des alten ist.

In jedem Fall sollte man aber überprüfen, ob die Bank die Höhe der Entschädigung korrekt berechnet hat. Hilfen dazu bieten beispielsweise die Verbraucherzentralen oder Bauherrenverbände.

Mit der Hausratversicherung auf der sicheren Seite

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Zu den am weitesten verbreiteten Versicherungen gehört die Hausratversicherung. Sie schützt alles, was sich in der Wohnung befindet und nicht zur Substanz des Gebäudes gehört. „Damit ist eine Hausratversicherung praktisch für jeden sinnvoll, egal ob Mieter oder Selbstnutzer“, sagt der Steinbacher Immobilienmakler Benjamin Weber. Ausnahmen lässt er höchstens gelten, wenn der Hausrat von sehr geringem Wert ist, beispielsweise bei Studenten oder Auszubildenden, die in einer Wohngemeinschaft mit gebrauchten Möbeln leben. Alle anderen sind in der Regel gut beraten, ihren Hausrat abzusichern.

 

Schutz auch außerhalb der Wohnung

 

„Einer der wichtigsten Faktoren beim Versicherungsvergleich ist die geforderte Selbstbeteiligung“, sagt Weber. Gerade wer keine besonders hochwertige Ausstattung hat, erhält bei einer hohen Selbstbeteiligung in vielen Schadensfällen kein Geld. Ansonsten ist das Grundprinzip immer gleich: Der Inhalt der gesamten Wohnung ist abgesichert. Das umfasst auch Terrassen, Balkone und ähnliche Anbauten, normalerweise aber keine rein gewerblich genutzten Arbeitszimmer. Auf der anderen Seite greift die Hausratversicherung auch bei Dingen des Hausstands, die man in den Urlaub mitnimmt. Alle üblichen Policen decken Feuer- und Leitungswasserschäden ab, ebenso Einbruch, Diebstahl und Vandalismus sowie die Folgen von Sturm und Hagel, allerdings jeweils ausdrücklich nur am Hausrat und nicht am Gebäude. Schäden durch Sturzregen oder Flusshochwasser werden nicht reguliert. Sie sind Sache einer Elementarschadenversicherung.

„Doch so klar diese Grundzüge erscheinen, geht es bei den Details Unterschiede“, sagt Benjamin Weber und rät zum genauen Studium des Versicherungsvertrags und bei Unklarheiten zur schriftlich fixierten Nachfrage beim Anbieter. Einige typische, je nach Versicherung unterschiedlich beantwortete Fragen: Fallen Gegenstände in einer vom Haus getrennt stehenden Garage unter den Schutz? Ist das Fahrrad mitversichert, wenn es außerhalb der Wohnung gestohlen wird? Sind Sengschäden, beispielsweise durch fallengelassene Zigaretten, versichert oder muss ein echtes Feuer ausbrechen? Werden Überspannungsschäden abgedeckt? Sind Einbauschränke und -küchen mitversichert? Zu bedenken ist auch, dass ein besonders umfangreicher Schutz höhere Beiträge nach sich zieht.

 

Hausratsversicherung aktuell halten

 

Selbst eine scheinbar individuell ideale Hausratversicherung macht nicht für alle Zeiten sorgenlos. „Wichtig ist eine regelmäßige Aktualisierung“, unterstreicht Weber. Insbesondere wenn zunächst ein Vertrag für Besitztümer mit relativ überschaubarem Wert abgeschlossen wurde, der Hausstand über die Jahre aber umfangreicher und wertvoller wird, sollte die Versicherung „mitwachsen“. Andernfalls kann es passieren, dass im Schadensfall nur ein Bruchteil der vernichteten Werte ersetzt wird. Eine Überprüfung ist nach größeren Anschaffungen, aber auch nach eventuellen Verkleinerungen des Hausstands nötig. Das betrifft nicht nur den Kauf von Möbeln oder Unterhaltungselektronik, sondern beispielsweise auch geerbter Familienschmuck oder ein teures Musikinstrument.

Einige Policen kommen allerdings weitgehend ohne die Ermittlung realer Werte des Hausrats aus. Sie legen einen Pauschalbetrag für die maximale Absicherung fest, üblicherweise 650 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. „Mit dieser Summe dürften die meisten Haushalte gut abgesichert sein“, meint Weber. „Meist erhält man jedoch ein individuell besser passendes Angebot, wenn man den Aufwand der exakten Wertermittlung auf sich nimmt.“

In jedem Fall rät der Steinbacher Immobilienfachmann dazu, besonders wertvolle Besitztümer zu dokumentieren: Kaufbelege sollten an einem sicheren Ort deponiert und Fotos der Gegenstände am Standort in der Wohnung angefertigt werden.

Alles richtig machen beim Wohnungskauf

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Der Wohnungskauf. Eigentumswohnungen sind interessante Objekte für Selbstnutzer und für Anleger, insbesondere im Frankfurter Umland, wo Bauland knapp und die Preise für freistehende Einfamilienhäuser hoch sind. „Von der meist geringeren Gesamtfläche sollte sich aber niemand dazu verleiten lassen, die Besichtigung einer Eigentumswohnung weniger gewissenhaft anzugehen als die eines kompletten Hauses“, warnt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Eigentumswohnungen haben ihre Besonderheiten, die es bei Besichtigung und Kaufentscheidung zu bedenken gilt.“

 

Wohngeld vorrechnen lassen beim Wohnungskauf

 

Auch wenn die eigentlich erworbene Fläche innerhalb der Wohnanlage überschaubar ist, sollen immer auch sämtliche Gemeinschaftsräume in Augenschein genommen werden, also beispielsweise Treppenhaus, Waschküche, Tiefgarage, aber auch der Garten und die haustechnischen Anlagen. Wichtig sind zudem Informationen zur Bau- und Sanierungsgeschichte des Hauses, auch zu bevorstehenden Sanierungsvorhaben und den dafür vorhandenen Rücklagen. Auskünfte darüber und zu weiteren relevanten Themen sowie zur allgemeinen Stimmungslage im Haus geben die Protokolle der zurückliegenden zwei bis drei Eigentümerversammlungen.

Neben den Unterlagen, die auch beim Hauskauf eine zentrale Rolle spielen, beispielsweise Grundrisse, Flächenberechnung und Energieausweis, kommen bei einer Eigentumswohnung weitere besondere Informationen dazu. „Unbedingt sollten Kaufinteressenten sich schriftlich zusichern lassen, dass keine Hausgeldrückstände bestehen“, sagt Weber. Auch eine schriftliche Darlegung des monatlich zu zahlenden Hausgelds sollte man sich unbedingt vorlegen und in ihren Bestandteilen vorrechnen lassen. Die genaue Darlegung dieser und weiterer Details ist eine der großen Stärken von seriösen Maklern gegenüber Privatverkäufern, die dabei schnell Fehler machen, und das nicht einmal unbedingt aus bösem Willen.

 

Teilungserklärung genau studieren

 

Das zentrale Dokument ist jedoch die Teilungserklärung. In ihr ist verzeichnet, welcher Teil des Hauses alleiniger Besitz des jeweiligen Wohnungseigentümers ist, beim Wohnungskauf also vollständig an den Käufer übergeht (Sondereigentum). Darüber hinaus geht aus der Teilungserklärung hervor, welche Bereiche des Grundstücks und des Hauses Gemeinschaftseigentum sind und welche Anteile daran den einzelnen Wohnungen zugeordnet sind, was für die Aufteilung finanzieller Lasten wichtig wird. Denn mit dem Kauf „seiner“ Wohnung wird der neue Bewohner auch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Unverzichtbares Element der Teilungserklärung ist der amtlich beglaubigte Teilungsplan, der das Sondereigentum in einer Zeichnung darstellt.

Manche Teilungserklärungen enthalten darüber hinaus weitergehende Regeln zur Benutzung der Immobilie und zum Umgang der Eigentümer miteinander. Oft sind solche Vereinbarungen jedoch eigens in einer Gemeinschaftsordnung zusammengefasst. In jedem Fall gehört die Gemeinschaftsordnung ebenfalls zu den Dokumenten, die vor einer Kaufentscheidung studiert werden wollen. Sie regelt unter anderem ob und welche Gewerbe- oder Büronutzungen zulässig sind. Auch die Frage, welche Instandhaltungspflichten der Gemeinschaft oder dem jeweiligen Wohnungseigentümer obliegen, wird dort abgehandelt. Vereinbarungen zum Hausgeld, zu Instandhaltungsrücklagen, zur Eigentümerversammlung und zur Bestellung eines Verwalters sind ebenfalls Bestandteile des Dokuments. „Dabei ist die Freiheit zur selbstständigen Festlegung der Spielregeln allerdings begrenzt. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dürfen sich immer nur in dem Rahmen bewegen, den das Wohneigentumsgesetz festschreibt“, betont Benjamin Weber. Die feineren Details insbesondere zum Umgang mit Gemeinschaftseigentum regelt meist eine Hausordnung.

Mietrechts-Urteile 2016

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Mietrechts-Urteile 2016; Im Mietrecht mit seinen vielen Feinheiten und Spezialfällen gibt es immer wieder Gerichtsurteile, die für mehr Klarheit sorgen sollen – zumindest bis zum nächsten Streit um ein weiteres Detail im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Die vergangenen Monate haben da keinen Unterschied gemacht. „Vor allem über die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt es neuerdings eine wachsende Zahl rechtlicher Auseinandersetzungen“, sagt Hans-Jürgen Weber. Der Steinbacher Hausverwalter beobachtet regelmäßig die aktuellen mietrechtlichen Entwicklungen und führt die neue Bedeutung der Vergleichsmiete auf die Mietpreisbremse zurück, die diese Maßzahl in vielen Städten erheblich wichtiger als früher macht.

 

Mietrechts-Urteile 2016

 

Unter anderem hat sich der Bundesgerichtshof (BGH), die oberste deutsche Instanz für Zivilverfahren, mit dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete per Gutachten befasst. Demnach ist nun klar, dass ein Gutachten, mit dem der Wohnungseigentümer eine Mieterhöhung begründen will, nur den aktuellen Stand abbilden muss, nicht jedoch die Entwicklung der vergangenen Jahre. In dem betreffenden Fall hatte der Mieter moniert, dass diese historische Einordnung fehlt. Die Richter gaben ihm jedoch nicht Recht, sondern legten fest, dass neben der gutachterlich ermittelten Vergleichsmiete lediglich die Einordnung der Wohnung in das regionale Preisgefüge nötig ist, das aber ausschließlich in der Gegenwart.

 

Nebenkosten weniger streng

 

Auch zu den Nebenkostenabrechnungen gibt es eine BGH-Entscheidung. Dabei erhielt ebenfalls der Vermieter Recht, der die Kosten eines zentralen Abfall-Sammelplatzes in zwei Rechenschritten erst nach Wohnfläche auf die Häuser einer größeren Wohnanlage verteilte und dann auf die einzelnen Mieter. Der erste Rechenschritt war allerdings nicht in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt, weshalb einige Mieter die Zahlung der gesamten Nebenkosten verweigerten. Doch das erklärten die Richter für nicht zulässig. „Es mag sich wegen des Sammelplatzes um einen sehr speziellen Fall handeln“, räumt Weber ein. „Aber er dokumentiert, dass der BGH die Entwicklung zu immer detaillierteren und komplizierteren Abrechnungen nicht unbegrenzt mitträgt.“ Fair und transparent müssen die Nebenkostenabrechnungen dennoch in jedem Fall bleiben, und das gelingt am besten mit Hilfe eines fachkundigen, erfahrenen Hausverwalters.

 

Vorzeitig aus dem Kündigungsverzicht

 

Auch die Mietminderung war wieder einmal Thema des BGH. Er hatte über den Fall zu entscheiden, dass ein Mieter zwar eine Mietminderung wegen Mängeln an der Immobilie geltend machte, aber zugleich die Arbeiten zu deren Behebung nicht zuließ. „Den Widerspruch darin zeigt schon der gesunde Menschenverstand, und den hat das Gericht zum Glück bestätigt“, sagt Hans-Jürgen Weber. Die Richter kamen zu der Auffassung, dass ein Mieter, der Mängel ankreidet und eine grundsätzlich berechtigte Mietminderung geltend macht, auch die Beseitigung der Schwachstellen ermöglichen muss, beispielsweise indem er Handwerker in die Wohnung lässt. Verweigert er dies, muss er auch weiter die volle Miete zahlen.

Noch stärker nimmt der BGH Mieter in die Pflicht, wenn es um den vorzeitigen Ausstieg aus einer Wohnung mit Kündigungsverzicht geht. In diesem Fall muss der Mieter die Suche nach einem Nachmieter selbst und auf eigene Kosten in die Hand nehmen, um dem Vermieter alle nötigen Daten über Person und Zahlungsfähigkeit des Nachfolgers vorzulegen. Insbesondere gehört dazu die Vereinbarung und Betreuung von Besichtigungsterminen und das eventuelle Beauftragen eines Maklers. Der Vermieter kann auch nicht zur Teilnahme an Besichtigungsterminen gezwungen werden.

Steuernachlass beim Kauf von Wohnungen

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Steuernachlass und mehr Klarheit beim Kauf von Eigentumswohnungen. Größere Gesetzesänderungen rund um Rechte und Pflichten von Immobilienbesitzern waren für 2016 eigentlich nicht geplant. Jetzt gibt es jedoch ein kurzfristiges steuerrechtliches Vorhaben, das insbesondere für Eigentumswohnungs-Investments interessant sein dürfte. Dazu kommen einige Gerichtsurteile mit Bezug auf Wohneigentum.

Wer in den kommenden Monaten Wohnraum zur Vermietung selbst neu bauen oder frisch gebaute Objekte kaufen will, kann auf eine erhebliche Steuerersparnis hoffen. Noch vor dem Sommer wird voraussichtlich das „Gesetz zur Förderung des Mietwohnungsbaus“ in Kraft treten, das derzeit in der parlamentarischen Beratung ist. „Es soll insbesondere in Städten mit knappem Angebot den Wohnungsbau beleben“, berichtet der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. Dazu lockt der Gesetzgeber mit einer zusätzlichen Steuerabschreibung von 29 Prozent in den ersten drei Jahren ab dem Bau neuer Mietobjekte. Zusammen mit der regulären Abschreibung ergeben sich also satte 35 Prozent.

 

Sonderabschreibung in vielen Taunus-Städten

 

Voraussichtlich wird diese Sonderabschreibung dort gewährt, wo die Mietpreisbremse, eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen oder die Wohnungsgeld-Mietstufen IV bis VI gelten, und für Wohnungen gelten, deren Bauantrag zwischen dem 1. Januar 2016 und dem 31. Dezember 2018 gestellt wird. „Zwar sind im Bundestag noch Änderungen mögliche, aber wenn der Entwurf unverändert bleibt, dann gibt es den Steuernachlass in Steinbach, Oberursel und mehreren Nachbarstädten“, sagt Weber. Trotz der verlockend hohen Abschreibung warnt der Immobilien-Fachmann vor überstürzten Investitionen. Die Details sollten zuerst individuell mit dem Steuerberater besprochen werden, unter anderem weil die höhere Sonderabschreibung zu Beginn dazu führt, dass die Regelabschreibung in den folgenden Jahren geringere Beträge erbringt.

Steuernachlass: Neue Gerichtsurteile

 

Ebenfalls für Käufer von Eigentumswohnungen ist ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt interessant. Dort hatte ein Käufer die Rückabwicklung eines Kaufvertrags erwirkt, weil ein Bauträger mit einem unverbaubaren Blick auf die Frankfurter Skyline geworben, kurz nach der Übergabe der Wohnung aber selbst auf dem Nachbargrundstück ein Haus errichtet hatte, das eben diesen Blick versperrte. Damit haben alle Eigentumswohnungskäufer gute Karten, denen nachträglich ein Ausblick verbaut, eine angeblich sonnendurchflutete Terrasse verschattet oder sonst ein Vorteil der Wohnung genommen wird, der ausdrücklich zugesagt worden war. Allerdings kommt es darauf an, dass der Verkäufer selbst der Verursacher ist. „Wenn ein anderer Bauherr die Einschränkungen durch ein neues Gebäude auslöst, kann man zumindest nicht mit diesem Urteil argumentieren“, betont Weber.

Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist dagegen für diejenigen interessant, die eine meist ältere Eigentumswohnung nicht vom Bauträger erwerben, sondern von einem Vorbesitzer. Bislang war unklar, ob der neue Besitzer nach einem solchen Kauf eigenständig Schadenersatz für verschwiegene Mängel am Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Vorbesitzer geltend machen kann oder ob dies nur über die gesamte Eigentümergemeinschaft funktioniert. Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass dies zumindest in Form einer nachträglichen Minderung des Kaufpreises möglich ist.

 

Zwei Wochen zur Vertragsprüfung

 

Der BGH hat auch das Recht von Immobilienkäufern gestärkt, sich sorgfältig mit den Vertragsunterlagen auseinanderzusetzen. Es geht darum, dass der Notar bereits zwei Wochen vor der Beurkundung den Kaufvertrag vorlegen muss, damit die Parteien sich eingehend damit beschäftigen und eventuelle Änderungswünsche formulieren können. Einige Notare hatten Klauseln in Verträge eingebaut, durch die sich Käufer freiwillig auf die Bedenkzeit verzichteten. Diese Praxis verwarf der BGH: Die zwei Wochen müssen auf jeden Fall sein.