Artikel, Beiträge, Presse und News.

Der Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Weg gehen

/0 Kommentare/in , /von

Ein Lottogewinn, eine Erbschaft oder der Verkauf des Objekts: Es gibt viele Gründe, eine Immobilienfinanzierung vorzeitig ganz oder zu einem erheblichen Teil abzulösen. „Unter Umständen scheint es verlockend, Schulden vorzeitig loszuwerden, gerade wenn es sich um ältere Verträge zu höheren als den heute üblichen Zinsen handelt“, räumt der Steinbacher Makler Benjamin Weber ein. „Allerdings sollte man sehr genau nachrechnen, denn in vielen Fällen verlangt der Baufinanzierer eine Vorfälligkeitsentschädigung.“

Der Grund dafür ist die Tatsache, dass das Kreditinstitut selbst das Immobiliendarlehen refinanzieren muss. „Diese Finanzierung ist genauso wie die Immobilienfinanzierung über einen bestimmten Zeitraum mit bestimmten Zinsen kalkuliert“, erklärt Weber. Wenn nun der Schuldner bei der Wohnfinanzierung vorzeitig aussteigt oder auch nur einen höheren Betrag als geplant tilgt, sind auch die Pläne der Bank gestört. Beispielsweise müsste sie das nun unplanmäßig zurückerhaltene Geld zu den aktuell sehr niedrigen Zinsen anlegen, womöglich sogar bei der Zentralbank parken und dafür Strafzinsen zahlen. Aus diesem Grund ist die Berechnung der Entschädigung einigermaßen kompliziert und hängt stark vom aktuellen Zinsumfeld ab. Darüber hinaus fallen für die Bank die fest eingeplanten Zinserträge der folgenden Jahre weg. Diese beiden Nachteile werden durch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen. Ärgerlich für den Schuldner bleibt die Zahlung allemal.

 

Frühzeitig planen

 

„Am besten ist es, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden und regulär zu kündigen“, sagt Benjamin Weber. Das ist immer nach zehn Jahren Laufzeit mit unveränderter Zinsbindung möglich. Allerdings muss rechtzeitig vertragsgemäß gekündigt und danach noch eine sechsmonatige Frist eingehalten werden. Wurde das Darlehen bereits verlängert, beginnt die Zehn-Monats-Frist ab dem Zeitpunkt der Verlängerung zu laufen. „Einige Finanzierungen sehen auch schon frühere Kündigungstermine vor. Ein weiterer Hebel kann ein Fehler der Bank bei der Widerrufsbelehrung sein. Es lohnt sich also, die alten Verträge genau zu prüfen“, rät der Makler.

Eine weitere Strategie für den problemlosen Ausstieg sind von Anfang an großzügig vereinbarte Beträge für mögliche Sondertilgungen. Sie erlauben es, bei unerwarteten Einnahmen oder Lohnzuwächsen die Finanzierung schneller regulär zu beenden. Allerdings führen hohe Sondertilgungslinien auch zu von Anfang an höheren Sollzinsen. Nach einem noch recht jungen Urteil des Bundesgerichtshofs ist eine Vorfälligkeitsentschädigung auch dann nicht zulässig, wenn die Kündigung von der Bank ausgeht. Klassische Bausparverträge können grundsätzlich ohne Entschädigung vorzeitig abgelöst werden.

Umgekehrt kann die Bank eine vorzeitige Rückzahlung auch ganz ablehnen. Ein Anrecht auf die Auflösung des Vertrags hat der Schuldner nur in ganz bestimmten Fällen, insbesondere beim Verkauf der Immobilie. Meist stimmen die Banken aber auch in anderen Fällen der Rückzahlung zu – kassieren dann aber die Vorfälligkeitsentschädigung.

 

Einvernehmlich auflösen

 

„Eine weitere Möglichkeit ist die einvernehmliche Vertragsauflösung“, sagt Weber. Eine solche Vereinbarung ist beispielsweise üblich, wenn die Immobilie verkauft und eine neue gekauft werden soll. Hat diese mindestens den gleichen Wert wie das Vorläuferobjekt, ersetzt sie es einfach als Sicherheit im Darlehensvertrag. Ebenfalls beim Verkauf kann auch der neue Eigentümer in den Vertrag eintreten. Natürlich müssen Käufer und Bank einwilligen. Die Bank wird dies normalerweise tun, wenn die Bonität des neuen Vertragspartners mindestens so hoch wie die des alten ist.

In jedem Fall sollte man aber überprüfen, ob die Bank die Höhe der Entschädigung korrekt berechnet hat. Hilfen dazu bieten beispielsweise die Verbraucherzentralen oder Bauherrenverbände.

Herbstlaub: Gefahren und Verpflichtungen?

/0 Kommentare/in , /von

Schön anzusehen ist es ja, wenn die Bäume sich wieder bunt färben. Allerdings beginnt das Herbstlaub dann auch zu fallen und muss weggeräumt werden. „Damit wird das Laub in der Regel zur Sache der Anlieger an der entsprechenden Straße“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. Im Grunde sind zwar die Kommunen zuständig, aber in den allermeisten Fällen geben Städte und Gemeinden die Aufgabe per Satzung an die Bürger weiter. „Das findet im Rahmen der Verkehrssicherung statt, denn Laub behindert und gefährdet Fußgänger, Radfahrer und insbesondere Menschen, die nicht mehr so gut zu Fuß, mit einem Kinderwagen oder Rollstuhl unterwegs sind“, erklärt Weber.

Üblicherweise obliegt das Laubräumen, ebenso wie die Beseitigung von Schnee und Eis im Winter, einem Grundstückseigentümer exakt für die Abschnitte von Bürgersteigen und Fußwegen, die an ihrer Parzelle entlang laufen. Dabei ist es egal, ob die Blätter von Bäumen im eigenen Garten, beim Nachbarn oder auf öffentlichem Boden stammen. Ausnahmen sind gelegentlich Hauptverkehrs- und Einkaufsstraßen oder Fußgängerzonen. Dort übernehmen in manchen Fällen städtische Mitarbeiter oder von der Kommune beauftragte Dienstleister diese Arbeiten. „Die jeweilige Stadt- oder Gemeindeverwaltung verfügt über genaue Pläne, in welchen Straßen das Laubräumen Sache der Anlieger ist und wo nicht. Heute sind sie meist im Internet abrufbar“, sagt Weber.

Augenmaß für richtiges Räum-Intervall

 

Unklarheiten und Diskussionen ergeben sich immer wieder aus der Frage, wie oft man räumen muss. Feste Regeln gibt es dafür nicht. Vielmehr setzen die Behörden auf den gesunden Menschenverstand der Räumpflichtigen, so dass diese sich in Abhängigkeit von Wetter und Laubmenge richtig verhalten. In Gerichtsurteilen schwanken die als angemessen betrachteten Intervalle zwischen ein- und dreimal pro Woche. Klar ist aber, dass es nicht ausreicht, einfach nur einen schmalen Pfad in der Blätterschicht anzulegen. Vielmehr muss der gesamte Bürgersteig gesäubert und das Laub abtransportiert werden. Vollkommen tabu ist es, einfach alles auf die Straße zu kehren und damit eine Schleuderfalle für Fahrzeuge zu schaffen.

Wer seine Herbstlaub-Räumpflicht vernachlässigt, kann von der Kommune mit einer Geldbuße belegt werden. Falls jemand stürzt und seine Kleidung beschädigt oder gar Verletzungen erleidet, drohen Schadenersatzzahlungen, Schmerzensgeld oder gar ein Zivilprozess. „Zu bedenken ist auch, dass es keine Befreiung von dieser Aufgabe gibt. Wer im Urlaub oder auf Dienstreise ist, muss dennoch das Herbstlaub räumen organisieren, egal ob durch Verwandte, Freunde oder Nachbarn oder durch die Beauftragung eines Dienstleisters“, betont Weber. Das gilt auch, wenn man die Arbeiten aus Alters- oder Krankheitsgründen nicht mehr selbst ausführen kann.

 

Gerechte Regeln für Mehrfamilienhäuser

 

Bei Eigentumswohnungen und sämtlichen Mietobjekten sollten Mieter und Vermieter genau klären, wie das Laubräumen geregelt ist. So lässt sich die Räumpflicht per Mietvertrag an die einzelnen Bewohner übergeben. In Mehrfamilienobjekten sollte flankierend dazu über die Hausordnung die Aufteilung der Räumaufgaben zwischen den einzelnen Parteien geklärt werden. Hans-Jürgen Weber ist mit seiner langjährigen Erfahrung aber skeptisch, was solche Regelungen betrifft. „Häufig wird der Wechsel zwischen den Bewohnern nicht eingehalten, der eine arbeitet weniger gründlich als der andere oder eine Miet- bzw. Eigentümer-Partei hat wesentlich mehr Arbeit, weil ihre Laubräum-Woche in der Zeit mit starkem Blätterfall liegt“, sagt er. „Das führt dann zu Streit.“

Deshalb hält er es für besser, einen professionellen Hausmeister- oder Gärtnerservice zu beauftragen und dies über die Nebenkosten bzw. das Hausgeld auf die Bewohner umzulegen. Das Organisieren des Räumdiensts gehört natürlich auch zu den Aufgaben, die ein Hausverwalter erledigt. Auch für Eigenheimbesitzer, die die Blätter nicht beseitigen können oder wollen, bieten sich solche Dienstleistungen an.

Hochwasserfest werden

/0 Kommentare/in , /von

So werden Sie Hochwasserfest. Hagel, Blitzschläge, sogar Tornados, vor allem aber Wolkenbrüche mit folgenden Überflutungen: Dieser Sommer ist ein ganz besonderer, und das im negativen Sinn. „Egal, ob es am Klimawandel liegt oder nicht: Die Überflutungen machen deutlich, dass sich Hausbesitzer Gedanken über Wassergefahren machen müssen“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. Gegen katastrophale Wassermassen, die einige Orte in Süddeutschland verwüstet haben, ist zwar kein hundertprozentiger Schutz möglich. Aber häufig bleiben die Überflutungen überschaubar, und in diesen Fällen kann eine solide Absicherung Schäden abwehren.

 

Herzstück Rückstauventil

 

Bevor Fluten von der Erdoberfläche ins Haus eindringen, ist es meistens der Rückstau aus der überlasteten Kanalisation, der Keller oder Erdgeschossräume flutet. „Deshalb sollte in jedem Haus unbedingt ein Rückstauventil eingebaut sein, das den Rückfluss aus den Kanälen verhindert“, rät Weber. Das ist vor allem außerhalb klassischer Hochwasserregionen und in älteren Bestandsbauten längst nicht selbstverständlich. Eine Nachrüstung ist aber möglich. Zusätzlich könne auch eventuelle Wasserabläufe im Fußboden von Keller und Erdgeschoss mit eigenen Rückstauklappen versehen werden.

Kommt es tatsächlich einmal zu einer großflächigen Überflutung auf der Oberfläche, hilft es wenn Lichtschächte oder außen liegende Kellertreppen an der Oberkante einen Absatz von mindestens 15 Zentimetern Höhe gegenüber der Umgebung haben. Falls das nicht beim Bau vorgesehen war, lässt sich eine solcher Absatz nur schwer nachträglich einrichten. Sehr wohl nachrüstbar sind aber stabile und dicht schließende Lichtschacht-Fenster und Kellertüren. Positiver Nebeneffekt: Sie bieten zugleich einen besseren Einbruchschutz. Licht- und Treppenschächte am Keller benötigen zudem einen Bodenabfluss, durch den eingedrungenes Wasser spätestens nach dem Ende des Dauerregens abgeleitet wird.

 

Schwachstelle am Garagentor

 

„Neuralgische Punkte sind die Einfahrten von Garagen, die unter Straßenniveau liegen. Dort sind hohe Stufen nicht machbar“, sagt Hans-Jürgen Weber. Eine gewisse Sicherheit bietet eine breite, mit einem Rost bedeckte Rinne vor dem Garagentor, durch das zumindest mittelgroße Wassermengen ablaufen können. Um einen eventuellen Schaden wenigstens zu minimieren, sollte der Übergang zwischen Garage und restlichem Haus mit einer stabilen, wasserdichten Tür versehen sein.

Wenn ein Wassereinbruch im Keller schon nicht zu vermeiden war, gilt es den Schaden gering zu halten. Heizung, Waschmaschine und vergleichbare technische Geräte sollten mindestens 30 Zentimeter über Bodenniveau stehen, entweder auf Betonsockeln oder auf Metallgestellen, die es speziell zu diesem Zweck gibt. Elektroanlagen, insbesondere die Haupt-Zuleitung zum Haus, sollten so hoch wie möglich angebracht sein. Beim Einlagern von Gegenständen im Keller gehören wertvolle und empfindliche Güter weit oben ins Regal, so sind sie Hochwasserfest.

 

An die Versicherung denken

 

Wichtig ist zudem der versicherungstechnische Aspekt. Überflutungen werden von der Wohngebäudeversicherung nur dann reguliert, wenn sie ausdrücklich Elementarschäden umfasst. In Gebieten mit bekannter Hochwassergefahr bieten Versicherungen diesen Schutz aber entweder überhaupt nicht oder nur zu hohen Kosten an. Zum Beleg der entstandenen Schäden ist es auf jeden Fall hilfreich, den Keller und das Erdgeschoss im komplett eingerichteten Zustand aus allen Blickwinkeln bereits zuvor fotografiert zu haben und ihn dann erneut nach einer eventuell aufgetretenen Überflutung abzulichten.

„Nicht zuletzt gehört zu einer guten Vorsorge die ständige Kontrolle“, betont Hans-Jürgen Weber. Rückstauventile sollten alle paar Monate auf ihre Funktionsfähigkeit getestet und Abläufe von Laub und anderen Dingen befreit werden, die sie verstopfen können. In Eigentumswohnanlagen ist das eine der klassischen Aufgaben für eine Hausverwaltung und den von ihr beauftragten Hausmeisterservice.

Gartenpflege: Was sie beachten müssen

/0 Kommentare/in , /von

Umgang mit der Gartenpflege

Der Sommer ist da, das Leben verlagert sich wieder mehr in den Garten und die Gartenpflege gewinnt wieder an Bedeutung. Wie man sich dort verhält, ist keinesfalls freigestellt, erst recht nicht im Garten eines Miethauses. „Im Wesentlichen muss man drei Richtschnuren beachten: das Nachbarschaftsrecht, die Hausordnung und Vereinbarungen im Mietvertrag beziehungsweise im Fall von Eigentumswohnungen in der Teilungserklärung“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber.

Das Nachbarschaftsrecht gilt für jeden gleichermaßen, egal ob Mieter oder Selbstnutzer. Bei Hausordnungen ist es komplizierter, denn diese können vom Vermieter oder von der Eigentümergemeinschaft individuell festgelegt werden. „Allerdings handelt es sich nicht um eine souveräne Gesetzgebung. Hausordnungen müssen sich in dem Rahmen bewegen, der von Gesetzen, kommunalen Satzungen und mustergültigen Gerichtsurteilen abgesteckt wird“, sagt Weber. Für Vermieter ist es deshalb wichtig, rechtlich korrekte Hausordnungen zu erlassen. Bei der Formulierung einer passenden Hausordnung kann ein fachkundiger Hausverwalter helfen.

 

Vermietung oder Mitnutzung

Bei der Gartenpflege aus Mietersicht kommt es zunächst auf die Regelung im Mietvertrag an. „Üblich ist entweder eine Mitvermietung des Gartens oder eines Teils davon oder aber das Einräumen eines Nutzungsrechts“, erklärt Weber. Bei einer Mitvermietung gelten alle Festlegungen des Mietvertrags auch für den Garten, beispielsweise Kündigungsfristen. Ist dagegen die Nutzung lediglich gestattet, kann der Vermieter sie relativ leicht widerrufen, ändern oder auf neue Mieter ausdehnen. Bei einem komplett vermieteten Einfamilienhaus gilt der Garten immer als mitvermietet. Soll das nicht der Fall sein, muss der Mietvertrag dies ausdrücklich so festlegen.

Gärten von Mehrfamilienhäusern sind in der Regel nicht mitvermietet. Mieter müssen sich in diesem Fall nicht um die Pflege der Außenanlage kümmern, dürfen aber auch keinerlei Veränderungen vornehmen, also nicht einmal Blumen pflanzen. Eine Mitbenutzung, wenn sie denn erwünscht ist, muss im Mehrfamilienhaus grundsätzlich allen Mietern gleichermaßen erlaubt sein. Ein Mieter darf also keinen Gartenabschnitt für sich beanspruchen und Mitbewohner aussperren.

„Es gibt auch die Möglichkeit, Mietern die individuelle Nutzung von Gartenabschnitten entweder zu gestatten oder diese Parzellen tatsächlich mit zu vermieten“, sagt Benjamin Weber. Allerdings müssen diese Zonen dann nachvollziehbar abgegrenzt sein, was auch durch eine Hecke rund um die Terrasse geschehen kann, und eine exakte Zuordnung zu einem Mieter oder zu einer Wohnung muss im Mietvertrag oder in der Hausordnung ersichtlich werden.

 

Nutzung bedeutet auch Gartenpflege

Ist der Garten mitvermietet, gehen einfache Gartenarbeiten automatisch an die Mieter über. Bei einer Nutzungsgestattung sollten Vermieter dies ausdrücklich festschreiben, denn sonst könnten die Mieter die Gartenpflege einstellen, wenn sie keine Lust mehr dazu haben. Diese Pflegeaufgaben umfassen üblicherweise das Rasenmähen, das Beseitigen von Herbstlaub und kleinere Heckenschnitte. Was darüber hinausgeht, beispielsweise das Bepflanzen von Beeten oder das Überwintern von großen Kübelpflanzen, muss nur dann übernommen werden, wenn Mietvertrag oder Hausordnung dies ausdrücklich festlegen. Selbst wenn gärtnerische Arbeiten der Mieter erlaubt und erwünscht sind, gibt es Grenzen. Dauerhafte Veränderungen, beispielsweise das Pflanzen oder Roden von Bäumen oder großen Sträuchern sowie der Bau beispielsweise einer Gartenhütte oder eines Teiches, bedürfen immer einer vorherigen Genehmigung des Vermieters.

Ein spezieller Punkt ist das Grillen. Viele Hausordnungen legen eine maximale Zahl von Grilltagen im Jahr fest. „Das ist grundsätzlich möglich, aber über die angemessene Zahl der Grilltage gibt es immer wieder Auseinandersetzungen, die zum Teil auch schon Gerichte beschäftigen“, sagt Weber. Einfacher ist es, das Grillen per Hausordnung vollständig zu untersagen. Dann sind die Mieter verpflichtet, sich daran zu halten.

Steuernachlass beim Kauf von Wohnungen

/0 Kommentare/in , /von

Steuernachlass und mehr Klarheit beim Kauf von Eigentumswohnungen. Größere Gesetzesänderungen rund um Rechte und Pflichten von Immobilienbesitzern waren für 2016 eigentlich nicht geplant. Jetzt gibt es jedoch ein kurzfristiges steuerrechtliches Vorhaben, das insbesondere für Eigentumswohnungs-Investments interessant sein dürfte. Dazu kommen einige Gerichtsurteile mit Bezug auf Wohneigentum.

Wer in den kommenden Monaten Wohnraum zur Vermietung selbst neu bauen oder frisch gebaute Objekte kaufen will, kann auf eine erhebliche Steuerersparnis hoffen. Noch vor dem Sommer wird voraussichtlich das „Gesetz zur Förderung des Mietwohnungsbaus“ in Kraft treten, das derzeit in der parlamentarischen Beratung ist. „Es soll insbesondere in Städten mit knappem Angebot den Wohnungsbau beleben“, berichtet der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. Dazu lockt der Gesetzgeber mit einer zusätzlichen Steuerabschreibung von 29 Prozent in den ersten drei Jahren ab dem Bau neuer Mietobjekte. Zusammen mit der regulären Abschreibung ergeben sich also satte 35 Prozent.

 

Sonderabschreibung in vielen Taunus-Städten

 

Voraussichtlich wird diese Sonderabschreibung dort gewährt, wo die Mietpreisbremse, eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen oder die Wohnungsgeld-Mietstufen IV bis VI gelten, und für Wohnungen gelten, deren Bauantrag zwischen dem 1. Januar 2016 und dem 31. Dezember 2018 gestellt wird. „Zwar sind im Bundestag noch Änderungen mögliche, aber wenn der Entwurf unverändert bleibt, dann gibt es den Steuernachlass in Steinbach, Oberursel und mehreren Nachbarstädten“, sagt Weber. Trotz der verlockend hohen Abschreibung warnt der Immobilien-Fachmann vor überstürzten Investitionen. Die Details sollten zuerst individuell mit dem Steuerberater besprochen werden, unter anderem weil die höhere Sonderabschreibung zu Beginn dazu führt, dass die Regelabschreibung in den folgenden Jahren geringere Beträge erbringt.

Steuernachlass: Neue Gerichtsurteile

 

Ebenfalls für Käufer von Eigentumswohnungen ist ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt interessant. Dort hatte ein Käufer die Rückabwicklung eines Kaufvertrags erwirkt, weil ein Bauträger mit einem unverbaubaren Blick auf die Frankfurter Skyline geworben, kurz nach der Übergabe der Wohnung aber selbst auf dem Nachbargrundstück ein Haus errichtet hatte, das eben diesen Blick versperrte. Damit haben alle Eigentumswohnungskäufer gute Karten, denen nachträglich ein Ausblick verbaut, eine angeblich sonnendurchflutete Terrasse verschattet oder sonst ein Vorteil der Wohnung genommen wird, der ausdrücklich zugesagt worden war. Allerdings kommt es darauf an, dass der Verkäufer selbst der Verursacher ist. „Wenn ein anderer Bauherr die Einschränkungen durch ein neues Gebäude auslöst, kann man zumindest nicht mit diesem Urteil argumentieren“, betont Weber.

Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist dagegen für diejenigen interessant, die eine meist ältere Eigentumswohnung nicht vom Bauträger erwerben, sondern von einem Vorbesitzer. Bislang war unklar, ob der neue Besitzer nach einem solchen Kauf eigenständig Schadenersatz für verschwiegene Mängel am Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Vorbesitzer geltend machen kann oder ob dies nur über die gesamte Eigentümergemeinschaft funktioniert. Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass dies zumindest in Form einer nachträglichen Minderung des Kaufpreises möglich ist.

 

Zwei Wochen zur Vertragsprüfung

 

Der BGH hat auch das Recht von Immobilienkäufern gestärkt, sich sorgfältig mit den Vertragsunterlagen auseinanderzusetzen. Es geht darum, dass der Notar bereits zwei Wochen vor der Beurkundung den Kaufvertrag vorlegen muss, damit die Parteien sich eingehend damit beschäftigen und eventuelle Änderungswünsche formulieren können. Einige Notare hatten Klauseln in Verträge eingebaut, durch die sich Käufer freiwillig auf die Bedenkzeit verzichteten. Diese Praxis verwarf der BGH: Die zwei Wochen müssen auf jeden Fall sein.

Der Wohnungsschlüssel/0 Kommentare/in , /von

Er ist eigentlich nur ein winziges Ding – der Wohnungsschlüssel. Doch das kleine Stück Metall hat eine große Bedeutung rund um den Mietvertrag und das Mietrecht. „Rechtlich ist zwar ein geschlossener Mietvertrag entscheidend, aber die tatsächliche Nutzung des Wohnraums hängt nun mal davon ab, ob man die Tür nach eigenem Wunsch abschließen und wieder öffnen kann“, sagt der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. „Entsprechendes gilt auch für die Übernahme von Wohneigentum von einem Bauträger.“

Der Vermieter oder der von ihm beauftragte Verwalter muss bestimmte Regeln rund um den Schlüssel beachten. Zunächst einmal hat der Mieter ein Anrecht auf komplette Schlüsselsätze, die der Vermieter ohne zusätzliche Bezahlung herausgeben muss. Ein Satz umfasst Schlüssel zur Haus- und zur Wohnungstür und zu allen Zwischenabschlüssen, ebenso zu allen separat verschließbaren Räumen, die mit vermietet werden, beispielsweise Garage, Keller oder Abstellräumen im Hof oder Garten. Dazu kommt ein Briefkastenschlüssel. Selbst ein einzelner Bewohner muss zwei vollständige Schlüsselsätze ausgehändigt bekommen. Dazu kommt jeweils ein weiterer für jeden zusätzlichen erwachsenen Bewohner und jedes schulpflichtige Kind. Das Bereitstellen ausreichend vieler Schlüssel ist technisch nicht immer einfach, insbesondere wenn das Haus über eine Schließanlage verfügt. Dies ist eine der Aufgaben, die ein Hausverwalter für den Eigentümer übernehmen kann.

Nachweis über Nachschlüssel

Der Mieter darf auf eigene Kosten Nachschlüssel anfertigen lassen und sie beispielsweise an einen von ihm beauftragten Putzdienst, Pflegekräfte, Untermieter oder enge Verwandte weitergeben. „In diesem Fall muss der Vermieter aber über die Zahl der Nachschlüssel informiert werden und diese beim Auszug vollzählig ausgehändigt bekommen. Der Mieter muss aber keine Auskunft darüber geben, wer genau die Nachschlüssel erhält“, erklärt Weber.

Auf Vermieterseite ist die häufig geübte Praxis nicht erlaubt, einen Wohnungsschlüssel für sich zu behalten. Vielmehr müssen alle Schlüssel dem Mieter übergeben werden. „Das Einbehalten eines Schlüssels ist nur in einem einzigen Fall erlaubt: Der Mieter muss das ausdrücklich erlauben“, sagt Weber. Doch dabei ist Vorsicht geboten: Die Schlüssel-Überlassung darf nicht zur Bedingung für die Vermietung gemacht werden und auch keine Klausel im Mietvertrag sein. Vielmehr muss diese Vereinbarung separat getroffen werden. Das geht im Prinzip mündlich, eindeutiger ist aber ein formloses Schreiben, das den Verbleib des Schlüssels beim Eigentümer oder Hausverwalter festlegt und von ihm sowie dem Mieter unterschrieben wird. „Auch eine solche Gestattung entlässt den Eigentümer nicht aus der Pflicht, dass er eine Besichtigung der Räume mindestens 48 Stunden vor dem gewünschten Termin anmeldet“, betont Weber.

Die Vereinbarung hat durchaus auch Vorteile für den Mieter. Denn in Fällen, in denen der Vermieter nicht über einen Wohnungsschlüssel verfügt, kommen auf den Bewohner besondere Pflichten zu, wenn er für mehrere Tage verreist oder aus anderen Gründen außer Haus ist. Er muss dann nämlich die Schlüssel für den Zugang zu allen Räumen bei einer Vertrauensperson hinterlegen und diese sowie deren Adresse und Telefonnummer dem Vermieter bekannt geben, damit dieser beispielsweise bei einem Rohrbruch oder anderen Notfällen in die Wohnung kommt.

Schadenersatz für Verlust

Wenn ein Mieter einen Schlüssel verloren hat, wird er unter Umständen schadenersatzpflichtig. „Das können erhebliche Beträge werden, wenn bei einer Schließanlage mehrere Schlüssel und Schlösser neu beschafft werden müssen“, erklärt Weber. Der Schadenersatz wird immer dann fällig, wenn der Mieter den Verlust durch Fahrlässigkeit mit verursacht hat und die Gefahr besteht, dass jemand, der den Schlüssel findet, gezielt in das Haus eindringt.

Kündigungsausschluss gründlich überlegen/0 Kommentare/in , /von

Die Kündigung eines Mietvertrags bietet immer wieder Konfliktpotenzial. „Das klassische Muster ist der Versuch eines Vermieters, den Mietvertrag aufzulösen, beispielsweise wegen Eigenbedarfs oder weil der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt“, nennt Hans-Jürgen Weber übliche Fälle aus seiner jahrzehntelangen Praxis als Hausverwalter in der Rhein-Main-Region. „Aber es gibt auch den umgekehrten Fall, dass ein Eigentümer seine Mieter möglichst beständig in der Wohnung halten will.“ Das rechtliche Mittel dazu ist der Kündigungsausschluss. Dabei legt eine Klausel des Mietvertrags fest, dass beide Seiten, Mieter und Vermieter, für eine bestimmte Zeitspanne auf eine Kündigung verzichten.

 

Formalitäten vermeiden

 

Aus Vermietersicht hat ein Kündigungsausschluss den Vorteil, dass er sich für dessen Laufzeit keine Gedanken über den Auszug des Mieters, die damit verbundenen Übergabe-Formalitäten und die Suche nach einem Nachmieter machen muss. „Aus diesem Grund ist der Kündigungsausschluss in Regionen mit hoher Wohnungsnachfrage und stark steigender Miete eher wenig interessant“, sagt Weber. „Schließlich kann der Vermieter davon ausgehen, dass er schnell einen neuen Bewohner findet, der zudem mehr zahlt als der Vormieter.“ In Zeiten und Regionen mit geringer Wohnraumnachfrage kann der Kündigungsausschluss dagegen hoch attraktiv sein.

Eine Besonderheit, die heute allerdings weniger gebräuchlich ist, bildet der Staffelmietvertrag. Dabei wird vorab eine bestimmte Mietsteigerung für die folgenden Jahre vereinbart, ohne dass damit jeweils das Verfahren einer herkömmlichen Mieterhöhung einhergeht. Ein solcher Staffelmietvertrag ist in der Regel mit einem Kündigungsausschluss verbunden.

 

Immer beidseitig

 

Für einen Kündigungsausschluss gelten einige rechtliche Regeln. Vor allem muss er, außer bei Staffelmietverträgen, immer beidseitig und gleichermaßen gelten. Mieter und Vermieter verzichten also beide für die gleiche Frist auf ihr Vertragskündigungsrecht gegenüber dem anderen. Außerdem hat der Gesetzgeber festgelegt, dass ein Kündigungsausschluss höchstens für vier Jahre gilt. Grundsätzlich betrifft der Ausschluss nur die ordentliche Kündigung. „Lässt sich der Mieter eine grobe Pflichtverletzung zu Schulden kommen, etwa ausbleibende Mietzahlungen, oder kommt der Vermieter beispielsweise nicht der Pflicht nach, die Räume bewohnbar zu halten, dann greift das daraus hervorgehende Sonderkündigungsrecht trotz des vereinbarten Kündigungsausschlusses“, erklärt Weber. Das gilt auch für alle anderen Sonderkündigungen, etwa im Fall einer verweigerten Untervermietung.

 

Manchmal kommt das Leben dazwischen

 

Den Eigentümern, die er betreut, rät der Steinbacher Hausverwalter, sich einen Mietausschluss gründlich und kritisch zu überlegen. „Man legt sich für bis zu vier Jahre fest, aber das Leben muss sich nicht an diese Pläne halten – beim Mieter ebenso wie beim Vermieter“, sagt Weber. Auf beiden Seiten kann es unvorhergesehene Gründe für die Auflösung des Mietverhältnisses geben. Beispielsweise können sich unerwartete familiäre oder berufliche Veränderungen ergeben, die den Mieter zum Auszug zwingen oder beim Vermieter eine zuvor nicht absehbare Eigennutzung erzwingen. Bei gültigem Kündigungsausschluss kann es geschehen, dass Mieter selbst nach dem Auszug weiter für die vereinbarte Zeit Miete zahlen müssen oder Vermieter trotz unstrittiger Eigenbedarfs nicht an die Räume herankommen. In einem speziellen Fall hat der Bundesgerichtshof den Kündigungsausschluss jedoch für nichtig erklärt: Wenn Auszubildende und Studenten ihren Studien- oder Ausbildungsplatz wechseln oder ein Auslandssemester antreten, dürfen sie den Mietvertrag kündigen, auch wenn eigentlich ein Kündigungsverzicht vereinbart war.

Was sich 2016 für Immobilieneigentümer und Mieter ändert/0 Kommentare/in /von

Ein neues Jahr bringt häufig neue Immobilienagenda mit sich. „Nach Bestellerprinzip und Mietpreisbremse in den vergangenen Monaten scheint 2016 aber rechtlich etwas ruhiger zu werden“, sagt der Steinbacher Hausverwalter und Immobiliensachverständige Hans-Jürgen Weber. „Allerdings weiß man nie, was der Politik noch kurzfristig einfällt.“

Eine der wenigen sicheren Neuerungen ist die Verschärfung der Energieeinsparverordnung. Zwar gilt weiterhin die Fassung von 2013. Allerdings tritt zum 1. Januar 2016 eine Änderung in Kraft, die von Anfang an geplant war: Für Neubauten wird der erlaubte Bedarf an Primärenergie um 25 Prozent gesenkt und die Dämmung muss 20 Prozent leistungsfähiger sein als bislang. „Wichtig ist, dass die neuen Werte nicht für Bestandsimmobilien gelten, auch nicht bei grundlegenden Modernisierungen“, sagt Weber. Entscheidend für die Anwendbarkeit ist nicht der Baubeginn sondern die Frage, ob der Bauantrag vor oder nach dem 1. Januar gestellt wurde.

 

Formular für die Meldebehörde

 

Im kommenden Jahr werden viele Vermieter erstmals mit dem seit November geltenden neuen Meldegesetz konfrontiert werden. „So neu ist das Gesetz überhaupt nicht“, erklärt Weber. „Hier wird nur eine vor Jahren abgeschaffte Regelung mit kleinen Änderungen wieder in Kraft gesetzt.“ Vermieter müssen deshalb ihren Mietern die Wohnungsübergabe bescheinigen. Diese Bescheinigung muss Name und Anschrift des Vermieters, die Tatsache, ob es ein Ein- oder Auszug ist, das zugehörige Datum, die Adresse der Wohnung und den Namen des oder der Mieter enthalten. Eine Auszugs-Bescheinigung ist jedoch nur nötig, wenn der Mieter sich anschließend nicht wieder innerhalb Deutschlands anmelden will.

Der Vermieter ist verpflichtet, das Formular so auszustellen, dass der Mieter es ordnungsgemäß innerhalb von zwei Wochen nach Einzug der Meldebehörde vorlegen kann. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, kann das für ihn ein Bußgeld von bis zu 1000 Euro zur Folge haben. Wer gar das Dokument bewusst nur zum Schein ausstellt, obwohl die betreffenden Personen gar nicht eingezogen sind, muss bis zu 50.000 Euro Buße zahlen. „Auch wer Freunde oder Verwandte mietfrei bei sich wohnen lässt, muss den Einzug bescheinigen“, erklärt Hans-Jürgen Weber. Wenn Wohneigentum in Obhut eines Hausverwalters ist, übernimmt dieser in der Regel die neue Aufgabe für den Eigentümer.

Seit Ende November gilt zudem für Oberursel, Bad Homburg (außer Ober-Erlenbach), Kronberg, große Teile Frankfurts und einige andere hessische Städte die Mietpreisbremse. Bei wiedervermieteten Wohnungen darf der Mietzins dort höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. Immobilienfachmann Weber sieht das gelassen: „In den Städten, die die Mietpreisbremse bereits seit dem Sommer haben, halten sich die Auswirkungen bislang in Grenzen.“

 

Mehr Rechte für Baukredit-Kunden

 

2016 wird es außerdem eine Änderung bei Krediten für Kauf oder Bau von Wohnimmobilien geben. Die Europäische Union hat Deutschland dazu verpflichtet. Momentan befindet sich ein entsprechendes Gesetz auf dem Weg durch die parlamentarischen Instanzen. „Darüber wird in Berlin noch debattiert. Auf jeden Fall werden Kunden mehr Informationen von Kreditanstalten erhalten. Auf der anderen Seite werden Banken schärfer prüfen müssen, ob ein Interessent überhaupt kreditwürdig ist“, sagt Weber. Falls die Neuregelung im maximalen Umfang Wirklichkeit wird, könnten Kunden ein zeitlich unbegrenztes Widerrufsrecht für den Wohn-Kreditvertrag erhalten.

Eine weitere laufende Gesetzesinitiativen betrifft das Bauvertragsrecht, insbesondere Details zu Abnahme und Widerruf. Ob sie allerdings 2016 schon in ein gültiges Gesetz münden wird, ist fraglich. Noch unsicherer ist die Zukunft eines Vorschlags des Bundesjustizministeriums, das Mieterhöhungen nach Modernisierungsarbeiten einschränken und Mietspiegeln einen längeren Datenerhebungszeitraum verordnen will. Allerdings sind diese Ideen bislang noch nicht einmal in der offiziellen parlamentarischen Beratung.

Mietpreisbremse auch in der Region?/0 Kommentare/in , /von

Kommt die Mietpreisbremse oder kommt sie nicht? Für ganz Hessen scheint sie unausweichlich. Die schwarz-grüne Landesregierung hat ihre Absicht erklärt, diese seit dem Sommer bestehende rechtliche Möglichkeit zu nutzen. Ursprünglich war der 1. Oktober als Beginn vorgesehen. Derzeit heißt es aus dem zuständigen Umweltministerium, dass kein Datum feststeht, es aber noch in diesem Jahr so weit sein wird. „Dann wird sich die spannende Frage stellen, in welchen Kommunen die Mietpreisbremse tatsächlich angewendet wird“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber.

 

Für Oberursel wird es knapp

 

Denn die Regelung wird keineswegs überall gelten, sondern nur in Städten, die die Landesregierung dafür vorsieht. Dies werden, wie aus Regierungskreisen verlautet, in Hessen rund 15 sein. Sicher wird Frankfurt dabei sein, das bundesweit zu den Kommunen mit den am schnellsten steigenden Mieten gehört, außerdem wohl Wiesbaden, Kassel, Darmstadt und Offenbach, aber auch Bad Homburg. Spannend wird es für Oberursel, das nach der Einwohnerzahl Platz 13 der hessischen Städte einnimmt. Geht das Land also strikt nach Größe vor, käme Oberursel für die Mietpreisbremse in Frage.

Betrachtet man dagegen die fachliche Seite, hat Immobilienfachmann Weber Zweifel. „In Oberursel, aber auch in den umliegenden Gemeinden und Stadtteilen wie Steinbach, Ober- und Nieder-Eschbach oder Harheim, haben wir eine sehr normale, moderate Mietpreisentwicklung“, unterstreicht er. Einen staatlichen Eingriff durch die Mietpreisbremse, wie man ihn in der Frankfurter Innenstadt vielleicht noch diskutieren könnte, sieht er zumindest für sein Arbeitsgebiet nordwestlich der City als unnötig an. Zwar gebe es auch teure Lagen und stellenweise deutliche Miet- und Preissteigerungen. „Aber wir haben hier eben große Markt-Bandbreite mit vielen Kategorien und mit einer breit aufgestellten Bewohnerschaft. Es finden sich also neben hochpreisigen Miet- und Kaufobjekten immer wieder auch solche, die für Menschen mit normalem oder kleinem Einkommen erschwinglich sind“, sagt Weber. Regelmäßig gelingt es ihm, auch für Kunden mit schmalem Geldbeutel bezahlbare Mietwohnungen zu finden.

 

Es gibt noch günstige Wohnungen

 

Statt der Mietpreisbremse hält Benjamin Weber verstärkte Neubauaktivitäten für sinnvoll, um das Angebot zu erhöhen und damit Preisanstiegen entgegenzuwirken. Gerade in Oberursel gibt es derzeit mehrere Neubauprojekte, beispielsweise am alten Hallenbad. „Da sind die Bauträger schon hinter her und sehr aktiv. Allerdings fällt es ihnen oft schwer, Grundstücke zu finden“, berichtet er aus der Branche. Zwar bemühe sich die Stadtverwaltung, neue Flächen zu erschließen, ähnlich wie die Kollegen in den Nachbarkommunen, aber das ist in einer dicht besiedelten Region wie dem Rhein-Main-Gebiet nicht so einfach. „Dazu kommt noch, dass die Kommunen eine leistungsfähige und ansprechende Infrastruktur beispielsweise bei der Straßengestaltung sicherstellen müssen. Das kostet Zeit und Geld, aber insgesamt tun die Kommunen in der Region, und insbesondere Oberursel, viel für Wohnraum und für Wohngebiete mit gutem Flair“, lautet Benjamin Webers Urteil zur Wohnungspolitik in der Region.

 

Entscheidung bis zum Jahresende

Ob das alles reicht, um die Mietpreisbremse für die Region abzuwenden, wird sich wohl in den verbleibenden Wochen des Jahres 2015 entscheiden. Falls die Bremse kommt, sind die Folgen klar: Bei Neuvermietungen darf der Mietzins maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, und solche, die gerade erst tiefgreifend renoviert wurden. Außerdem darf niemand zu Mietsenkungen gezwungen werden. Hat also der Vormieter bereits mehr als 110 Prozent der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete gezahlt, darf diese Summe auch weiter verlangt werden.

Bloß keine Fehler bei der Mieterhöhung

/0 Kommentare/in /von

Alle Welt spricht von der Mietpreisbremse. Dabei gilt sie nur in einigen Ballungsgebieten und nur für neu gebaute oder tiefgreifend renovierte Wohnungen. „Häufiger geht es im Alltag um die angemessene Miethöhe in Bestandswohnungen und damit um eventuelle Mieterhöhungen“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber.

Dabei stellt sich zunächst die Frage, was überhaupt angemessen ist. Einen Anhaltspunkt können Immobilienanzeigen mit vergleichbaren Objekten aus der Region bieten. „Der Aussagewert ist für Laien allerdings begrenzt“, gibt Weber zu bedenken. Auch scheinbar ähnliche Immobilien können sich in Ausstattung, Modernisierungsstand, Lage oder Zuschnitt so weit unterscheiden, dass die aufgerufenen Mieten nicht mehr vergleichbar sind. Wo es sie gibt, bieten qualifizierte Mietspiegel mehr Genauigkeit. Die beste Einschätzung gelingt üblicherweise erfahrenen Hausverwaltern, Maklern oder qualifizierten Sachverständigen.

Immer in Schriftform

„Grundsätzlich rate ich dazu, moderat vorzugehen, wenn sich tatsächlich herausstellt, dass die Miete unter dem ortsüblichen Stand liegt“, sagt Weber. „Auf Dauer ergibt es wenig Sinn, einen zuverlässig zahlenden Bestandsmieter, der die Wohnung pfleglich behandelt, durch eine Mieterhöhung zu vergraulen und Leerstand zu riskieren oder Nachmieter mit schlechter Zahlungsmoral zu bekommen.“

Wenn eine Mieterhöhung angemessen erscheint, muss der Vermieter bestimmte Regeln einhalten: Eine Mieterhöhung muss schriftlich mitgeteilt werden und darf nur vollzogen werden, wenn der Mieter zustimmt. Das Schreiben muss an alle Personen gehen, die im Mietvertrag als Mieter genannt sind, muss die Wohnung exakt benennen und klar verständlich zur Zustimmung auffordern. „Wer den Anschein erweckt, die Mieterhöhung sei schon beschlossene Sache und kein Widerspruch möglich, setzt sich ins Unrecht, und die Erhöhung wird sofort unwirksam“, warnt Weber.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Eine Mieterhöhung ist grundsätzlich nur zulässig, wenn die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dass dem so ist, muss der Vermieter in seinem Anschreiben klar belegen. Dazu dienen beispielsweise Mietspiegel, Vergleichsobjekte oder Gutachten. Diese Beweise müssen dem Mieter verständlich dargelegt werden.

Selbst mit schlagkräftigen Belegen darf die Erhöhung nicht grenzenlos ausfallen. Erstens müssen seit dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung 15 Monate vergangen sein. Zweitens darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen, auch wenn sie dann immer noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bliebt. Für Bad Homburg, Friedrichsdorf und Kronberg wurde diese „Kappungsgrenze“ sogar auf 15 Prozent abgesenkt.

Sonderkündigungsrecht

Nach dem Monat, in dem die Mieterhöhung verkündet wird, hat der Mieter zwei Monate Zeit für eine Zustimmung oder eine begründete Ablehnung. Als Zustimmung gilt bereits die kommentarlose Überweisung des höheren Mietzinses. „Die dritte Möglichkeit ist die Kündigung des Mietvertrags. Denn eine angekündigte Mieterhöhung löst ein Sonderkündigungsrecht aus“, erklärt Hans-Jürgen Weber. Ohne Grund darf der Mieter nicht einfach ablehnen. Kommt es zur Ablehnung oder bleibt die Antwort des Mieters aus, kann der Vermieter die Mieterhöhung einklagen. Allerdings muss die Klage innerhalb von drei Monaten nach dem Ende der Widerspruchsfrist erfolgen.

Gesonderte Regeln gelten bei einer Modernisierung. Wurde dadurch Wohnwert oder Energieeffizienz deutlich erhöht, darf die Jahresmiete um bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten steigen. Der Vermieter muss aber eine Kostenrechnung vorlegen, die genau darstellt, welches Gewerk der Bauarbeiten wie viel gekostet hat, und gegebenenfalls die Kosten auf die einzelnen Wohneinheiten umlegt. „Ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter entsteht auch in diesem Fall“, ergänzt Hans-Jürgen Weber, der solche Modernisierungs-Abrechnungen schon mehrfach erstellt hat.