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Die Immobilie als Renditeobjekt

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Sparzinsen gibt es praktische nicht mehr, bei Staatsanleihen muss man teilweise schon Geld mitbringen und Lebensversicherungen bieten kaum noch attraktive Konditionen: Wer in der heutigen Marktlage Geld anlegen möchte, dem bleiben praktisch nur noch Aktien mit dem ihnen innewohnenden Risiko oder einem Renditeobjekt. „Grundsätzlich kann eine Immobilie ein attraktives Investment sein“, bestätigt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Aber auch diese Geldanlage will gut durchdacht sein.“

Als Anlageobjekte werden in erster Linie vermietete Wohnungen angeboten. Noch vor einer Kontaktaufnahme sollten die Aussagen geprüft werden, mit denen der Anbieter wirbt, insbesondere die Rendite. „Versprechungen von acht oder gar zehn Prozent im Jahr mögen zwar attraktiv klingen, allerdings kann es sich dabei in der heutigen Zeit nur um die Bruttorendite handeln“, erklärt Weber. Das bedeutet, dass der zukünftige Eigentümer von den Erträgen, die aus den Mieteinnahmen erwirtschaftet werden, noch Kosten abziehen muss, beispielsweise für die Hausverwaltung und eventuell nötige Reparaturen. Andere Posten wie Grundsteuer und Abfallgebühren können hingegen auf die Mieter umgelegt werden. Wenn der Investor Geld aufgenommen hat, muss er auch die Schuldzinsen gegen die Bruttorendite aufrechnen. Was nach diesen Abzügen übrig bleibt, ist die Nettorendite, der Ertrag, der tatsächlich übrig bleibt. „Wenn man da heute mit einer Wohnung auf einen Wert um die vier Prozent kommt, ist das schon sehr ordentlich“, sagt Weber.

 

Wertzuwachs nicht überschätzen

 

Auf der anderen Seite fällt die steuerliche Absetzbarkeit beispielsweise von Reparaturkosten positiv ins Gewicht. Nur dürfen sie nicht zu hoch angesetzt werden. „Ein Wohninvestment sollte sich aus sich selbst heraus tragen und nicht nur durch Steuerersparnisse“, sagt Weber. Und wer auf eine erwartete Wertsteigerung setzt, sollte bedenken, dass bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren Spekulationssteuer anfällt, und dass sich nicht mit Sicherheit vorhersagen lässt, wie sich der Wert einer Wohnung auf lange Sicht entwickelt.

Darüber hinaus gelten viele Überlegungen ganz ähnlich wie bei der Suche nach einer Wohnung zur Selbstnutzung. „Auch bei Anlageobjekten sollte ich mich mit der Lage und dem Zustand auseinandersetzen sowie mit der Entwicklung des örtlichen Mietmarkts und den Erwartungen für die Zukunft“, rät Weber. Dabei spielt die Art der Wohnung eine Rolle. Wer beispielsweise ein Studentenapartment kaufen will, sollte die zukünftig erwarteten Studentenzahlen am Standort kennen, den Verkehrsanschluss an die Hochschule prüfen und wissen, ob andere Anbieter größere Wohnheime in der Nähe entwickeln.

 

Renditeobjekt sorgfältig besichtigen und recherchieren

 

Zur Markterkundung gehören auch eine Besichtigung und der Kontakt mit den beteiligten Personen: Bestandsmieter, Hausverwalter und Vertreter der Eigentümergemeinschaft, denn zumindest beim Erwerb einer einzelnen Wohnung wird diese in der Regel Teil einer Eigentumswohnungsanlage sein. Auch die Protokolle der jüngsten Eigentümerversammlungen sollten vor dem kauf vom Renditeobjekt eingesehen werden. Daraus kann beispielsweise hervorgehen, ob größere Reparaturen bevorstehen.

Weber rät grundsätzlich dazu, Wohnobjekte in der eigenen Heimatregion oder im Umland zu erwerben. In der Regel besitzt man dort von selbst eine gewisse Einsicht in die Marktlage und die geografischen Zusammenhänge. Außerdem fällt es leichter, Dinge an und in der Wohnung persönlich zu klären oder mit dem Hausverwalter abzustimmen.

Bei einer eventuell nötigen Finanzierung gilt, wie bei Wohneigentum, dass ausreichend Eigenkapital vorhanden sein muss. „20 Prozent sollten es schon sein“, meint Weber.

Nicht zuletzt sind Rücklagen nötig, um eine größere Reparatur oder Modernisierung finanzieren zu können. Das gilt insbesondere bei älteren Bestandsgebäuden. Man muss nicht unbedingt einen festen monatlichen Betrag auf ein Sparkonto abzweigen, sollte aber sicher sein, eine solche einmalige Belastungen aus den eigenen liquiden Mitteln oder auf anderen Wegen stemmen zu können.

Gartengenuss auch mit Eigentumswohnung

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Gartengenuss! Der Sommer neigt sich dem Ende entgegen. Auch wenn es in diesem Jahr reichlich Regentage gab, bleibt der Hausgarten ein echter Pluspunkt als Ort für Erholung und Sport oder für das Gärtnerei-Hobby. Dabei haben Eigenheimbesitzer die größten Freiheiten. „In einer Eigentumswohnungsanlage ist das etwas komplizierter. Dennoch bieten sich auch hier Möglichkeiten zur Gartennutzung“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. „Es kommt auf Regelungen und Absprachen innerhalb der Hausgemeinschaft an.“

 

Garten ist Gemeinschaftseigentum

 

Grundlage ist der Status des Gartens als Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG), vergleichbar mit Treppenhäusern und Fluren. Entsprechend dürfen grundsätzlich alle Eigentümer den gesamten Garten gleichermaßen nutzen – egal wie groß ihr Teileigentum ist. Wer möchte, kann also spontan auf der Wiese vor dem Haus Federball spielen oder picknicken, solange er nicht beispielsweise durch Lärm andere Bewohner stört. Allerdings dürfen Nutzer in der Regel keine dauerhaften Installationen, beispielsweise Kinderschaukeln oder größere Blumenkübel, anlegen. Solche Vorhaben bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Auch die fortlaufende Gartenpflege hat in einer WEG ihre Besonderheiten. „Theoretisch müssten alle Eigentümer den Garten gleichermaßen pflegen“, erklärt Weber. „In der Praxis organisiert der Hausverwalter dies aber entweder über eigene Mitarbeiter oder per Auftrag an einen Gartenbau- oder Hausmeisterdienstleister.“ Die Kosten werden über das Hausgeld entsprechend dem jeweiligen Eigentumsanteil umgelegt.

Anders sieht es aus, wenn ein Eigentümer oder eine kleine Gruppe aus der Gemeinschaft ausdrücklich einen Teil des Gartens bewirtschaften oder pflegen möchte. Rechtlich korrekt lässt sich das über ein Sondernutzungsrecht darstellen, vergleichbar einem Autostellplatz. In manchen WEG sind solche Sondernutzungsflächen von vornherein angelegt. Häufig ist das bei Erdgeschosswohnungen der Fall, zu denen eine ebenerdige Terrasse oder eine Gartenparzelle vor dem Fenster gehören kann. „Ob und welche Umzäunungen angelegt werden dürfen oder müssen, teilweise auch Regeln zur Bepflanzung, zu festen Installationen und zur Nutzung: Solche Vereinbarungen finden sich in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung der WEG“, erklärt Weber.

Sondereigentum schafft Klarheit

 

Denkbar ist auch, dass einzelne Eigentümer im gesamten Garten mitarbeiten wollen, ohne fest umrissene Zuständigkeitsbereiche. In diesem Fall ist es möglich, dass sie einen Nachlass auf ihren Anteil an den Kosten für die professionelle Pflege des gesamten Gartens erhalten. Wohnungsverwalter Weber sieht es aber kritisch, diese Hobbygärtnerei in Regeln zu gießen: „Es ist schwierig, exakt zu berechnen, wie sehr die Eigentümer-Eigenleistung die Rechnung des Gärtners senkt, und diese Ersparnis gerecht zu verteilen. Und letztlich geht es dabei nur um kleinere Beträge.“

Eine weitere Variante ist die gemeinsame Gartenarbeit aller Eigentümer. „Insbesondere in kleineren Eigentümergemeinschaften und bei Selbstnutzung aller Wohneinheiten ist das gut möglich“, sagt Weber. In diesem Fall empfiehlt er eine klare, schriftlich fixierte Regelung über die Organisation der Gartenarbeit, vergleichbar mit einem Putzplan für das Treppenhaus. Schwierig wird das Gemeinschaftsgärtnern in großen WEG, weil damit die Wahrscheinlichkeit steigt, dass einige Bewohner kein Interesse am Gartengenuss haben. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung für verschiedene Varianten der Gartenbetreuung müssen aber notwendigerweise einstimmig fallen.

Problematisch kann es auch bei Mietwohnungen werden. „Man kann Mieter per Mietvertrag zu Arbeiten im Garten verpflichten, aber ob harmonisches Gärtnern von Mietern und Selbstnutzern funktioniert, ist eher fraglich“, meint Hans-Jürgen Weber. Er empfiehlt daher die Gartenpflege durch den Hausverwalter und für den Fall von gärtnerischem Einzelinteresse die Abtrennung von Parzellen zur Sondernutzung.

 

 

 

Steuern sparen beim Immobilienkauf

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Ein Immobilienkauf ist ein teures „Vergnügen“. Für Selbstnutzer ist es oft sogar die größte Einzelinvestition im ganzen Leben. „Um so verwunderlicher ist es, dass vielen Haus- oder Wohnungskäufer das Potenzial für Einsparungen nicht voll ausschöpfen“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. Denn schließlich gibt es insbesondere steuerliche Möglichkeiten, um Kosten zu reduzieren. Dadurch können bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung durchaus Einsparungen im niedrigen vierstelligen Bereich möglich werden.

 

Bewegliche Güter separat bezahlen

 

Ein wichtiger Ansatzpunkt ist die Grunderwerbsteuer, in Hessen derzeit immerhin 6 Prozent des Kaufpreises. Diese Steuer fällt nur auf die Immobilie selbst an, nicht aber auch bewegliche Güter, die insbesondere bei Bestandsobjekten mit verkauft werden. Das umfasst beispielsweise Einbauküche und -schränke, Markisen aber auch Gartengeräte, das Heizöl im Keller, ja sogar den Brennholzvorrat für den Kamin. Gerade Privatverkäufer kalkulieren diese Ausstattung häufig einfach in den Gesamtpreis ein. „Spätestens beim Notarvertrag sollte man bewegliche Güter aber getrennt auflisten und mit Preisen versehen“, rät Weber. Der Endpreis bleibt dadurch unverändert, jedoch muss der Käufer keine Grunderwerbsteuer für die Ausstattung der Immobilie zahlen.

Allerdings gilt es mehrere Risiken zu beachten. Erstens dürfen die beweglichen Güter nicht unrealistisch hoch veranschlagt werden. Denn das wäre ein Versuch, Steuern zu hinterziehen. Dem Eigentümerverband Haus & Grund zufolge akzeptieren Finanzämter in der Regel, dass bewegliche Güter bis zu 15 Prozent des gesamten Kaufpreises ausmachen. Bei höheren Anteilen prüft die Behörde möglicherweise nach. Zweitens zählt die mit verkaufte Ausstattung nicht zum Beleihungswert der Immobilie. Ein hoher Anteil beweglicher Güter kann knapp kalkulierte Finanzierungen gefährden oder die Bank zu höheren Zinsen zwingen.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung im Bestand gibt es noch einen weiteren Posten, der aus der Gesamtsumme herausgerechnet werden sollte: die Ablösezahlung für die Beiträge, die der Vorbesitzer in die Instandhaltungsrücklage eingezahlt hat. Dabei ist es ähnlich wie mit beweglichen Gütern. Wenn die Ablöse einfach in den gesamten Kaufpreis eingerechnet wird, muss der Käufer auf sie Grunderwerbsteuer zahlen. Wird sie dagegen im Kaufvertrag gesondert aufgeführt und beglichen, wird für diesen Betrag die Steuer nicht fällig.

 

Handwerker-Bonus beim Immobilienkauf optimieren

 

Eine genaue Absprache mit dem Verkäufer kann auch bei haushaltsnahen Handwerkerleistungen hilfreich sein. 20 Prozent dieser Arbeitskosten können Selbstnutzer von der Einkommensteuer absetzen, bis zu einem Höchstbetrag von 1200 Euro im Jahr. Je nachdem, welche Renovierungsarbeiten zu erledigen sind, können sie zwischen einem Verkäufer, der Haus oder Wohnung zuvor selbst bewohnt hat, und dem Käufer so aufgeteilt werden, dass beide die Steuervergünstigung optimal ausschöpfen. „Allerdings sollte das mit dem jeweiligen Steuerberater besprochen werden, insbesondere mit Blick auf den Zeitpunkt der Arbeiten und der Rechnungsstellung sowie des Besitzübergangs“, sagt Weber.

Wer die Wahl hat, ein Eigenheim entweder vom Bauträger als Komplettpaket aus Grundstück und Gebäude zu erwerben oder ein Grundstück separat zu kaufen und sich dann von einem Generalunternehmer ein Haus darauf bauen zu lassen, muss für die zweite Variante ebenfalls weniger Steuer zahlen. Denn anders als beim Abschluss mit dem Bauträger, wird in diesem Fall die Grunderwerbsteuer nur für den Grundstückskauf fällig, nicht für die Rechnung, die der Generalunternehmer stellt. Wichtig ist, dass Grundstücks- und Bauträgervertrag unabhängig voneinander geschlossen werden und dass die beiden Firmen nicht miteinander verbunden sind. „Allerdings gilt der Vorzug für das Generalunternehmer-Modell nur in steuerlicher Hinsicht“, betont Benjamin Weber. „Es kommt auf die Gesamtkalkulation im Einzelfall an, und in dieser Hinsicht kann ein Bauträger durchaus auch das attraktivere Angebot machen.“

Mein perfekter Kleingarten

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Der Weg zur grünen Oase im Kleingarten

Als Selbstversorger Obst und Gemüse aus dem Kleingarten ernten, einfach das Wochenende im Grünen verbringen oder eine Mischung aus beidem. Gärten und Freizeitgrundstücke bieten viele Möglichkeiten, insbesondere wenn man eine Geschosswohnung ohne Gartenanteil oder ein Haus auf einem sehr kleinen Grundstück bewohnt. „Im Grunde genommen kann man einen Kleingarten oder Schrebergarten wie jede andere Immobilie auch erwerben oder mieten. Es gibt aber einige Besonderheiten zu beachten“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber.

Wer einen Garten pachten will, muss im Hochtaunuskreis mit jährlichen Pachtzinsen zwischen knapp 20 und mehr als 70 Cent je Quadratmeter rechnen. „Die große Spanne ergibt sich unter anderem daraus, dass Kleingartenvereine im Vergleich zu Kommunen besonders günstige Pachtpreise kalkulieren. Dafür muss man zum Erwerb eines Kleingartens aber Vereinsmitglied werden“, erklärt Weber. Die Zugehörigkeit zum Verein bringt einen regelmäßigen Mitgliedsbeitrag und bestimmte Regeln mit sich. Beispiele sind die Vorschrift, auf jeden Fall einen gewissen Anteil Obst und Gemüse anzubauen, oder die Verpflichtung zum Ableisten von Arbeitsstunden bei der Pflege der gesamten Anlage. Für reine Freizeitgrundstücke, die beispielsweise als Dauerstellplatz für Wohnwagen gedacht sind, ist der Pachtzins in der Regel noch einmal deutlich höher, unter anderem in Abhängigkeit von der Infrastruktur mit Stromanschlüssen und Sanitäranlagen, die der Betreiber zur Verfügung stellt.

 

Gartenhütte nur im Kleinformat

Eine Alternative ist der Kauf oder die Miete eines Grundstücks, das nicht in eine größere Anlage eingebunden ist, direkt vom Eigentümer oder von der Kommune. „Damit ist man nicht in die Strukturen des Vereins eingebunden, kann dafür aber auch nicht auf Fachwissen und Unterstützung zurückgreifen“, sagt Weber. Allerdings kann man auch auf solchen Grundstücken nicht tun und lassen, was man will. Das gilt insbesondere für den Bau von Gartenhütten. Dieser ist nach der Hessischen Bauordnung für Gebäude bis 30 Kubikmeter Rauminhalt nicht genehmigungspflichtig. Man muss ein solches Projekt dennoch bei der Baubehörde anzeigen. Wer ein Grundstück mit einer besonders großen und damit genehmigungspflichtigen Gartenhütte übernimmt, sollte sich vom Verpächter oder Vormieter unbedingt die erteilte Baugenehmigung oder eine beglaubigte Kopie aushändigen lassen. „Andernfalls kann es sein, dass eines Tages die Baubehörde nachträglich den Abriss verlangt“, warnt Benjamin Weber. Darüber hinaus kann es örtlich besondere Regelungen geben, beispielsweise was Einfriedungen, Tierhaltung oder sogar das Lagern von Brennholz betrifft.

 

Nicht jeder Garten ist wirklich ein Garten

Probleme können auch entstehen, wenn das Grundstück zwar als Garten angelegt ist, es sich rechtlich aber um Agrarland handelt, also einen Acker oder eine Wiese für die landwirtschaftliche Nutzung. Gerade in kleineren Kommunen wird eine solche Zweckentfremdung gerne einmal freihändig vorgenommen und über Jahrzehnte toleriert. „Allerdings kann man als Käufer niemals absolut sicher sein, dass die Duldung bestehen bleibt“, sagt Weber. Deshalb sollte man sich vor dem Kauf von der Gemeindeverwaltung schriftlich bestätigen lassen, dass es sich wirklich um eine Fläche handelt, auf der ein Garten zulässig ist.

Was die Hütte und weitere Anlagen auf dem Kleingarten Gelände, Geräte, Obstbäume und sonstige in der Frucht stehende Pflanzen angeht, wird bei der Pacht in der Regel eine Ablösezahlung an den Vornutzer fällig. Innerhalb von Vereinen wird die Ablöse meistens nach transparenten, zum Teil gesetzlich verankerten Regeln von besonders geschulten Mitgliedern festgelegt. Bei der Pacht außerhalb eines Vereins kann das Hinzuziehen eines Gutachters nötig werden. Allerdings geht es häufig um eher überschaubare drei- bis niedrige vierstellige Beträge. Für Gartenland an sich muss man schon etwas tiefer in die Tasche greifen. Die Bodenrichtwerte für Freizeitgärten in Steinbach und Oberursel liegen derzeit beispielsweise zwischen 25 und 45 Euro pro Quadratmeter.

Neue Immobilienurteile für Vermieter

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In den vergangenen Monaten hat es einige Immobilienurteile des Bundesgerichtshofs (BGH) gegeben, die sowohl Selbstnutzer von Eigentumswohnungen als auch Vermieter betreffen. Allerdings muss man genau hinschauen. „Missverstanden wird häufig ein Urteil zur Wohnungsfläche“, berichtet der Steinbacher Hausverwalter Hans Jürgen Weber. Viele Mieter und Vermieter sind der Ansicht, dass die Wohnfläche nun exakter als früher angegeben werden müsste. Tatsächlich besagt die höchstrichterliche Entscheidung, dass die bisher akzeptierte Abweichung von zehn Prozent zwischen tatsächlicher und berechneter Wohnfläche nicht mehr gilt. „Allerdings betrifft das Immobilienurteil nur Mieterhöhungen zum erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete“, unterstreicht Weber. Es bedeutet jedoch keine Festlegung, wie genau die Angaben beispielsweise in einer Vermietungsanzeige oder zur Berechnung von Nebenkosten sein müssen. „Das entbindet einen Vermieter nicht von der Pflicht, die Wohnfläche wahrheitsgemäß zu ermitteln“, betont Weber. Die Flächenermittlung ist eine komplexe Frage. Um so wichtiger, dass sie korrekt vorgenommen wird – beispielsweise durch einen qualifizierten Hausverwalter.

 

Ein Trick weniger für Mietnomaden

 

In einem anderen Fall hat der BGH die Position von Vermietern gestärkt und einen Trick verworfen, den Mietnomaden gerne nutzen. Wenn sich erhebliche Mietschulden angesammelt haben und eine Kündigung durch den Wohnungseigentümer erfolgt ist, wird einfach ein kleiner Teil der Ausstände bezahlt. In vielen Fällen wurde die Kündigung dadurch unwirksam, auch wenn weiter Schulden bestanden. Die Richter haben nun klar gemacht, dass nur die vollständige Tilgung der Rückstände, und das vor dem Eingang des Kündigungsschreibens beim Mieter, die Kündigung abwendet. Unverändert bleibt die Tatsache, dass eine Kündigung erst ausgesprochen werden darf, wenn zwei Monatsmieten nacheinander ausgeblieben sind.

Bei der Heizkostenabrechnung akzeptiert der BGH die gelegentlich in Mietverträgen vereinbarten verkürzten Abrechnungsfristen bestenfalls als Absichtserklärungen. Entscheidend ist das gesetzlich festgeschriebene Ende der Heizperiode am 30. April. Danach hat der Eigentümer oder die beauftragte Hausverwaltung ein Jahr Zeit, um den Mietern die Abrechnung zu präsentieren. Zwar darf im Mietvertrag auch eine kürzere Fristen vereinbart werden, aber nach Ansicht der Richter bleibt die Heizkostenabrechnung gültig. Auch wenn der Vermieter diese Frist versäumt, den gesetzlichen Rahmen jedoch einhält.

 

Gemeinschaft muss sich um Stellplätze kümmern

 

Für Selbstnutzer kann ein weiteres Immobilienurteil interessant sein. Demnach kann die Eigentümergemeinschaft unter bestimmten Umständen Immobilien dazukaufen. Im verhandelten Fall sollten Parkplätze auf einem Nachbargrundstück für die weitere Nutzung gesichert werden. „Die Richter haben aber unterstrichen, dass ein solcher Erwerb nur zulässig ist, wenn die Fläche eine dienende Funktion für die Gemeinschaft hat“, sagt Weber. „Grundstücksgeschäfte im großen Stil sind damit definitiv nicht abgedeckt.“

Noch einmal musste sich der Bundesgerichtshof mit Auto-Stellplätzen befassen. In diesem Fall hatte eine kommunale Bauaufsicht im Nachhinein festgestellt, dass eine Wohneigentumsanlage über weniger Stellplätze verfügte als vorgeschrieben. Auch wenn das nur einzelne Eigentümer betraf, musste doch die gesamte Eigentümergemeinschaft entweder neue Plätze schaffen oder eine Ablösezahlung leisten.

Und schließlich hat der BGH entschieden, dass Eigentums-Selbstnutzer in puncto Barrierefreiheit weniger Rechte gegenüber der Gemeinschaft haben als ein Mieter gegenüber seinem Vermieter. Mieter können nämlich die Genehmigung zum Einbau eines Aufzugs verlangen, der die Wohnung für Gehbehinderte erreichbar macht. Selbstnutzer haben dieses Anrecht gegenüber der Eigentümergemeinschaft nur eingeschränkt. Nach Ansicht der Richter muss die Gemeinschaft zwar den Einbau kleinerer Hilfsmittel wie eines Treppenlifts oder einer Rampe zulassen. Allerdings nicht jedoch einen massiven Eingriff in die Bausubstanz, wie die Installation eines kompletten Personenaufzugs.

Erbe, was passiert wenn der Mieter stirbt

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Erbe, was passiert wenn der Mieter stirbt. Ein Todesfall ist immer tragisch. „Wenn ein Mieter verstirbt, kommt zur persönlichen Betroffenheit des Vermieters hinzu, dass gemeinsam mit den Erben alles rund um die Wohnung korrekt geregelt werden will“, weiß der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. Was vielen Vermietern nicht bewusst ist: Ein gültiger Mietvertrag, sowohl in schriftlicher als auch in mündlicher Form, wird gewissermaßen vererbt. Genauer gesagt, treten die Erben in die Rechtsstellung des Verstorbenen im Vertrag ein, wenn auch nach verschiedenen Regeln.

Ein besonderes Privileg gilt für Witwen, Witwer, eingetragene und nicht eingetragene Lebensgefährten und andere Angehörige, wenn sie dauerhaft zusammen mit dem nun Verstorbenen in den Räumen gelebt haben. „Bei ihnen ist es genau so, als ob ihr Name nun anstelle des Verstorbenen im Mietvertrag stehen würde“, fasst Weber zusammen. Weder müssen die Angehörigen die Übernahme der Wohnung ausdrücklich erklären noch ist eine Zustimmung des Vermieters nötig. Der Wohnungsbesitzer erhält auch kein Sonderkündigungsrecht und die Konditionen des Vertrags bleiben unverändert.

 

Immer mit allen Erben verhandeln

 

Die privilegierte Übernahme gilt sogar dann, wenn diese Mitbewohner ansonsten nicht als Erben eingesetzt sein sollten. Allerdings können sie sehr wohl auf ihr Recht verzichten. Dies müssen jedoch alle Erben innerhalb eines Monats nach dem Todeszeitpunkt dem Vermieter mitteilen. Zugleich verpflichten sie sich damit, innerhalb dieses Monats die Wohnung zu räumen. Verstreicht diese Frist ungenutzt, gelten die normalen Bedingungen und Fristen für eine Kündigung.

In den Mietvertrag treten auch Erben ein, die zuvor nicht in den Räumen gelebt haben. „Hier haben Wohnungseigentümer mehr Möglichkeiten, das Mietverhältnis schnell zu beenden“, sagt Weber. Denn in diesem Fall ergibt sich ein Sonderkündigungsrecht: Sobald der Wohnungseigentümer vom Tod des Mieters erfahren hat, kann er bis zum dritten Werktag des Folgemonats den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Er muss diese Kündigung jedoch an alle Erben aussprechen. Sind diese Erben nicht bekannt, erhält der Vermieter beim zuständigen Nachlassgericht Auskunft über sie.

In genau der gleichen Frist können auch die Erben eine Kündigung aussprechen. Bis zur Übergabe der Wohnung müssen sie jedoch weiter Miete und Nebenkosten zahlen. Auch eventuelle Mietschulden des Verstorbenen, Auszugsrenovierung und die Übergabe der Räume im sauberen Zustand fallen in die Zuständigkeit der Erben. Auf der anderen Seite muss der Vermieter die Kaution, die der ursprüngliche Mieter hinterlegt hat, an die Erben auszahlen.

 

Erben unbekannt: Amtsgericht hilft

 

„In der Praxis einigen sich die Erben und der Eigentümer beziehungsweise die Hausverwaltung, die ihn vertritt, oft darauf, den Mietvertrag früher aufzulösen“, berichtet Hausverwalter Weber. In diesem Fall machen die Erben die Wohnung vor Ablauf der drei Monate übergabereif und helfen eventuell bei der Suche nach einem Nachmieter. Dafür sparen die sich die Mietzahlungen für die verbleibende Zeit.

Es gibt noch weitere, für Vermieter unerfreuliche Möglichkeiten: Sämtliche potenziellen Erben treten ihr Erbe nicht an oder es ist zumindest vorerst unbekannt, ob überhaupt jemand ein Anrecht auf den Nachlass hat. In solchen Fällen übernimmt das jeweilige Bundesland über das örtliche Amtsgericht die Betreuung des Erbes. Das umfasst auch den Mietvertrag und das in der Wohnung vorhandene Eigentum. Um alles Nötige zu regeln, setzt das Gericht einen Nachlasspfleger ein. Dieser wird damit auch Empfänger einer eventuellen Kündigung und muss das Entrümpeln der Wohnung organisieren. Über das Vermieterpfandrecht sowie später direkt gegenüber dem Bundesland können Mietschulden geltend gemacht werden. Der Vermieter kann auch selbst die Einsetzung eines Nachlasspflegers beantragen, wenn er feststellt, dass die Erbfolge unklar ist. Auf keinen Fall sollte man jedoch eigenständig mit dem Entrümpeln der Räume beginnen.

Langfingern die Arbeit erschweren

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Achtung vor den Langfingern. Die Zahl der Wohnungseinbrüche im Hochtaunuskreis ist 2015 (neuere Zahlen sind noch nicht ausgewertet) zwar um 23% gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. „Aber das sind immer noch 550 Fälle: Eine erschreckende Zahl“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. Er rät deshalb den Eigentümergemeinschaften, die er betreut, zum Einbau von Schutztechnik gegen Einbrüche. „Das müssen keineswegs aufwendige Alarmanlagen sein“, betont Weber.

 

Den Einbrechern Zeit stehlen

 

Oftmals reicht es schon, den Langfingern ihr Geschäft möglichst schwer zu machen. Zwar lässt sich jeder Einbruchschutz mit dem passenden Werkzeug und der nötigen Zeit durchbrechen. Aber gerade die Zeit ist der kritische Faktor. Die Polizei geht davon aus, dass nahezu alle Einbrecher ihre Versuche aufgeben, wenn sie sich nicht innerhalb von fünf Minuten Zugang zu einem Objekt schaffen können. Schon mit vergleichsweise einfachen Sicherungen lässt sich die „Arbeitszeit“ der Täter erheblich verlängern. „Scheiterten 2003 noch 30 Prozent der Einbrüche an Sicherheitstechnik, waren es 2015 knapp 42 Prozent“, berichtet die Initiative „Nicht bei mir!“, in der sich Polizei und Wirtschaftsverbände für besseren Einbruchschutz einsetzen.

Die erste Stufe im Einbruchschutz, die zudem nichts kostet, ist das richtige Verhalten:

 

  • Auch bei kurzer Abwesenheit Fenster nicht gekippt lassen.
  • Nachts Rollläden herunterlassen.
  • Haus- und Wohnungstüren immer mit zwei Schlüsselumdrehungen abschließen.
  • Keinen Ersatzschlüssel an vermeintlich sicheren Stellen auf dem Grundstück verstecken.
  • Garten so gestalten, dass Einbrecher keinen Sichtschutz haben.

 

Als nächste Stufe kommt der technische Einbruchschutz. Auch er kann vergleichsweise simpel beginnen: mit Lampen, die durch Bewegungsmelder angesteuert werden und das Einbrechergeschäft insbesondere zu dunklen Tages- und Jahreszeiten erschweren. Geht es um die Absicherung im engeren Sinn, sollten Balkon- und Terrassentüren zuerst im Blickpunkt stehen, gefolgt von den Fenstern und an dritter Stelle von den Haustüren. Denn dies ist laut Polizeistatistik die Reihenfolge der Häufigkeit bei den Einstiegspunkten.

Fenster und Fenstertüren sollten die Widerstands- oder RC-Klasse 2 besitzen. RC-2-Fenster bestehen aus Sicherheitsglas und verfügen über einen Bohrschutz am Beschlag, Bolzen mit Pilzkopf, die sich nur schwer aus dem Rahmen hebeln lassen, sowie eine umlaufende Rahmenverstärkung aus Stahl. Zusätzliche Sicherheit verschaffen abschließbare Fenstergriffe, die aber nur zusammen mit einem einbruchhemmenden Beschlag effizient sind. Am leistungsfähigsten sind die Schutzmaßnahmen, wenn sie bei einer umfassenden Renovierung aus einem Guss eingebaut sind. Es gibt aber auch Möglichkeiten zur Nachrüstung, beispielsweise Schutzbeschläge oder Folien, die auf das Fensterglas geklebt werden und ein Einschlagen oder Einwerfen verhindern. An Rollläden sollten Sperren gegen das Hochschieben die Mindestausstattung sein. Wer ein Sicherheits-Extra möchte, setzt auf Rollladen-Lamellen aus Stahl und auf verstärkte seitliche Führungsschienen.

 

RC-Klassen und DIN-Bestimmungen

 

Bei Haustüren ist ebenfalls RC 2 angemessen. Für Türschlösser gelten keine RC-Klassen, sondern die DIN 18251, nach der mindestens die Klasse 3 erfüllt sein sollte, bei den Profilzylindern nach der gleichen Norm die Klassen 1 oder 2, auf jeden Fall mit Bohrschutz. Ein Schutzbeschlag, am besten mit zusätzlicher Zylinderabdeckung, und eine Mehrfachverriegelung sorgen dafür, dass auch mit Elektrowerkzeug anrückende Einbrecher nicht weit kommen. Schließbleche sollten aus mindestens drei Millimeter dickem Stahl bestehen und nicht nur im Türrahmen verankert sein, sondern auch im Mauerwerk. Abschließbarer Querriegel innen vor der Tür erhöhen die Sicherheit noch einmal massiv. Wer diese auffälligen Bauteile nicht in der Wohnung möchte, sollte sie zumindest zur Absicherung von Keller- und Nebentüren in Erwägung ziehen.

 

Immobilienfinanzierung strategisch angehen

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Die Zinsen sind auf einem rekordverdächtig niedrigem Niveau für Immobilienfinanzierung. Da liegt es nahe, Immobilieneigentum zu erwerben; als Selbstnutzer ebenso wie als Anleger. „Immobilienerwerb ist im Grunde ein vernünftiger Gedanke“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Aber auch in Niedrigzinsphasen sollte am Anfang eine durchdachte Planung stehen.“

Noch bevor es um Zinsen und Tilgung geht, sollten die Suchkriterien kritisch überprüft werden. Bei einer Geldanlage kommt es darauf an, wie Mietniveau und Wohnraumnachfrage in der Region aussehen. „Handelt es sich um eine Gegend mit Bevölkerungsverlust, sollte man auch bei einem niedrigen Kaufpreis und günstiger Finanzierung sehr kritisch sein“, rät Weber. Bei der Eigennutzung stellt sich die Frage, ob man auf Dauer in der Region bleibt. Außerdem wollen zukünftige Entwicklungen wie Familienzuwachs oder mögliche Bewegungseinschränkungen im Alter berücksichtigt sein. Ein ungeplanter Verkauf, schlimmstenfalls noch vor Ablösung der Baufinanzierung, ist praktisch immer mit Verlusten verbunden.

 

Monatliche Leistungsfähigkeit

 

Danach geht es an die Finanzplanung. Welchen Betrag für Zins und Tilgung kann man sich monatlich leisten? Dabei darf nicht nur das eingerechnet werden, was bislang auf dem Sparkonto landet. Auch jährliche Sonderausgaben wollen berücksichtigt werden, beispielsweise der Sommerurlaub oder KFZ-Steuer und -Versicherung. Beim Wechsel von der Mietwohnung ins Eigenheim kann man auf der anderen Seite die bisherige Miete als zukünftig wegfallenden Kostenfaktor berücksichtigen. „Aber man darf nicht vergessen, dass der Immobilienerwerb auch zusätzliche Kosten verursacht“, sagt Benjamin Weber und zählt Beispiele auf. „Hausgeld bei einer Eigentumswohnung, Grundsteuer und Versicherungen, eventuell höhere Pendlerkosten wegen eines veränderten Wohnorts.“ Auch ein Sicherheitspolster für unvorhergesehene Fälle ist dringend angeraten.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist das Eigenkapital. 20% der Gesamtkosten sollten es auf jeden Fall sein, auch wenn manche Finanzierer inzwischen diesen Wert unterschreiten wollen. Je höher das Eigenkapital, desto geringer fallen die Darlehenskosten aus. Bei den Gesamtkosten dürfen neben dem Preis von Bausubstanz und Grundstück solche Faktoren wie Maklercourtage, Grunderwerbsteuer und Notarkosten, aber auch die Möblierung oder das Anlegen des Gartens nicht übersehen werden.

 

Vergleichsangebote für Ihre Immobilienfinanzierung einholen

 

Wenn man das Eigenkapital und die aktuellen Darlehenszinsen kennt und dazu anpeilt, wann man spätestens schuldenfrei sein möchte, kommt man auf den maximalen Betrag, der sich finanzieren und für den Erwerb verwenden lässt. Für einen groben ersten Eindruck lassen sich Rechner im Internet verwenden, die detaillierte Beratung sollte aber immer individuell stattfinden. Dabei sollte man sich nicht alleine auf die Hausbank stützen, sondern verschiedene Vergleichsangebote einholen.

Beim Abschluss des Darlehens empfiehlt es sich, eine jährliche Sondertilgungsmöglichkeit zu vereinbaren, um beispielsweise bei einer Erbschaft die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen. Im Regelfall sind fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme ohne Zinsaufschlag machbar. Auch das Recht zur Erhöhung des Tilgungssatzes schafft mehr Flexibilität.

Die meisten Baukredite sind auf eine Laufzeit von 10 bis 15 Jahren ausgelegt. Angesichts der niedrigen Zinsen und der Annahme, dass sie langfristig wieder steigen, scheint es sinnvoll, für die Immobilienfinanzierung volle 15 Jahre auszuschöpfen und von Anfang an eine vergleichsweise hohe Tilgung zu wählen. Denn je mehr getilgt wird, desto weniger der ursprünglichen Darlehenssumme wird noch übrig sein, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist. Dann muss für die verbleibende Summe eine Anschlussfinanzierung her, und das zu einem vermutlich erheblich höheren Zinssatz als in der aktuellen Niedrigzinsphase. „Nur darf man es mit einer hohen Tilgung auch nicht übertreiben und die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit überstrapazieren“, warnt Benjamin Weber.

Neue Immobiliengesetze für 2017

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Wie in jedem Jahr, gibt es auch 2017 neue Immobiliengesetze, die für Immobilienbesitzer und Immobilienkäufer bedeutsam sind, sowohl wenn es um selbst genutztes Wohneigentum geht als auch bei vermieteten Objekten. „Verglichen mit den Vorjahren halten sich die Änderungen, die tatsächlich zum Stichtag 1. Januar 2017 greifen, allerdings in Grenzen“, sagte der Steinbacher Makler Benjamin Weber, der immer auch die gesetzlichen Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt im Blick hat.

 

Sonnenstrom für Eigentümer und Mieter

 

Tatsächlich zum 1. Januar wird die im Oktober vom Bundestag beschlossene Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes wirksam. Sie erleichtert so genannte Mieterstrom-Modelle, bei denen auch Mieter den Strom, der von Photovoltaikanlagen auf dem Dach eines Mietshauses produziert wird, zu vergünstigten Konditionen nutzen können. Für den Vermieter, der eine Photovoltaikanlage betreibt, ist dieser Vertriebsweg wegen höherer Erlöse als aus der Einspeisung ins Stromnetz interessant. Bei Kleinanlagen bis zehn Kilowatt Spitzenleistung muss nun beim Mieterstrom überhaupt keine EEG-Umlage mehr bezahlt werden. Bei größeren Anlagen reduziert sich die Umlage auf 40% ihrer eigentlichen Höhe. „Inwiefern eine Photovoltaikanlage auf vermietetem Wohnraum damit damit attraktiver wird, muss jeweils im Einzelfall durchgerechnet werden. Dabei wollen sowohl der mögliche Ertrag am Standort als auch die Finanzierung berücksichtigt werden“, sagt Weber.

Baugeld bald wieder leichter zu bekommen

 

Ganz aktuell und zum 1. Januar 2017 rechtsgültiges  ist die erneute Reform der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR). Nach heftigen Protesten hat das Bundeskabinett in seiner letzten Sitzung vor Weihnachten beschlossen, die Richtlinie zu entschärfen. Wenn auch noch die zugehörige Verordnung erlassen wird, voraussichtlich im Frühjahr 2017, dann dürften die einschneidendsten Regelungen der WIKR abgemildert sein. Die ursprüngliche Richtlinie hatte für Ärger gesorgt, weil sie die Banken zu einer deutlich zurückhaltenderen Kreditvergabe zwingt. Vor allem Senioren, aber auch viele Familien hatten deshalb nur geringe Chancen auf einen Kredit zum Erwerb von Wohneigentum.

 

Länger Zeit für Steuererklärung

 

Beim Steuerrecht dürfte für Vermieter und Immobilienkäufer vor allem die erweiterten Abgabefristen der Einkommensteuererklärungen interessant sein, auch wenn sie in der praktischen Anwendung erst 2018 greifen. Schließlich kann der Buchführungsaufwand rund um ein vermietetes oder neu gekauftes Objekt schnell einmal größer werden. Da dürfte es eine Erleichterung sein, dass der Abgabeschluss für die Steuererklärung um zwei Monate auf den 31. Juli des Folgejahres verschoben wird. Wer einen Steuerberater beauftragt, hat sogar bis Ende Februar des übernächsten Jahres Zeit. Wichtig dabei: Diese Änderung gilt erst ab dem Veranlagungsjahr 2017. Man darf die Steuererklärung also erstmals 2018 bis zum 31. Juli abgeben. Parallel wird allerdings die Handhabung von Verspätungszuschlägen strenger.

Die noch vor wenigen Monaten heftig umstrittene und zum 1. November 2016 in Kraft getretene Reform der Erbschaftsteuer hat kaum Auswirkungen auf Haus- und Wohnungsbesitzer. Sie betrifft vor allem Erben von Unternehmen.

 

Weiter warten auf neues Bauvertragsrecht

 

„Sehr ruhig ist es beim Bauvertragsrecht geworden“, hat Benjamin Weber beobachtet. Die Bundesregierung hatte geplant, dass insbesondere private Bauherren, die einen Bauträger oder Generalunternehmer beauftragen, von 2017 eine stärkere Absicherung bekommen. Beispielsweise sollten Unternehmer zu einer genauen Baubeschreibung und verbindlichen Festlegungen auf die Bauzeit verpflichtet werden. Auch ein zweiwöchiges Widerrufsrecht war vorgesehen. Im Bundestag wurde bislang jedoch keine Einigung erzielt. Wir berichten bei neuen Immobiliengesetzen.

Minenfeld Schönheitsreparatur

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Kaum ein Thema rund um die Miete beschäftigt so häufig Anwälte und Gerichte wie die Schönheitsreparatur. Darunter versteht man eine geringfügige Renovierung, die unter bestimmten Umständen vom Mieter zu übernehmen ist; im Gegensatz zu größeren Instandhaltungen und Reparaturen, für die der Vermieter zuständig ist.

„Eine erste Regel ist, dass innen und außen sehr wörtlich zu nehmen sind“, sagt der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. „Beispielsweise kann der Anstrich auf der Innenseite der Wohnungstür zu den Schönheitsreparaturen gezählt werden, die Außenseite der Tür und alles andere im Treppenhaus aber nicht.“ Grundsätzlich fällt alles heraus, was über Maler- und Tapeziererarbeiten und geringe Ausbesserungen am Verputz hinausgeht. Mietvertragsklauseln, die Mieter zu mehr als diesem Umfang verpflichten sollen, sind automatisch ungültig. Der Wohnungsbesitzer riskiert mit solchen Versuchen, dass er sämtliche Ansprüche auf Schönheitsreparaturen verliert.

 

Keine Pflicht zur Einzugsrenovierung

 

„Weitaus häufiger als der handwerkliche Umfang ist aber der Zeitpunkt umstritten“, berichtet Weber aus seiner langjährigen Erfahrung. Beispielsweise darf die Renovierung beim Einzug kein Bestandteil von Verträgen sein, weil dann der Mieter die Spuren des Vornutzers beseitigen müsste. Eine Einzugsrenovierung ist nur zulässig, wenn der Mieter sie freiwillig vornimmt, weil er die Räume nach seinem Geschmack gestalten möchte. 2015 hat der Bundesgerichtshof diese Auffassung sogar noch ausgeweitet. Inzwischen brauchen auch keine Auszugsrenovierungen mehr vorgenommen werden, wenn die Räume zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert waren. „Für den Vermieter gibt es aber einen Ausweg: Wenn er den unrenovierten Zustand der Wohnung finanziell ausgleicht, beispielsweise über eine befristete Mietminderung, erhält er wieder einen Anspruch auf Auszugsrenovierung“, sagt Weber.

Hat der Mieter dagegen eine neue, frisch renovierte oder trotz vorheriger Nutzung einwandfreie Wohnung übernommen, kann er weiterhin beim Auszug zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. „Das funktioniert aber nicht automatisch“, betont Weber. „Wenn der Mietvertrag nicht ausdrücklich die Auszugsrenovierung vorsieht, muss der Mieter sie auch nicht erledigen.“ Allerdings kommt es immer auf den objektiven Erneuerungsbedarf an. Hat jemand beispielsweise die Räume nur kurz oder sporadisch genutzt und praktisch keine Benutzungsspuren hinterlassen, muss er auch nicht renovieren.

 

Feste Fristen abgeschafft

 

Die früher mögliche Vereinbarung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses sind inzwischen durch mehrere Gerichtsurteile praktisch unmöglich geworden. Schreibt ein Vertrag solche Arbeiten vor oder nennt er gar feste Fristen, dann ist dies ungültig und der Mieter muss noch nicht einmal zum Auszug an die Arbeit gehen.

Sind alle Klippen umschifft, gibt es noch einige Regeln zur Art der Auszugsrenovierung. Weder dürfen genaue Vorschriften zur Farbgestaltung, noch zur Beauftragung einer Fachfirma oder zur Verwendung besonders hochwertiger Farben und Tapeten gemacht werden. Allenfalls darf der Mietvertrag festlegen, dass die Renovierung in neutralen Farben stattzufinden habe, ohne diese näher zu beschreiben. Immerhin kann man als Wohnungseigentümer Schadenersatz verlangen, wenn der ehemalige Mieter durch ungeeignete Renovierungsversuche Schäden verursacht hat. In der Praxis ist das jedoch meist schwierig nachzuweisen.

 

Sorgfältig formulieren

 

Nach wie vor bleibt es möglich, dass Mieter und Vermieter sich einigen, die Auszugsrenovierung über eine Zahlung abzugelten. Nur darf der Vermieter auch das nicht per Vertrag verlangen. Dem Partner muss immer die Möglichkeit bleiben, selbst zu Farbe und Pinsel zu greifen.

„Insgesamt ist es für Wohnungseigentümer wichtig, rechtlich einwandfrei formulierte Klauseln zur Schönheitsreparatur zu verwenden“, betont Hans-Jürgen Weber. Aufgrund der komplizierten Rechtslage stellt man das am besten mit einer kompetenten, sachkundigen