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Die Immobilie als Renditeobjekt

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Sparzinsen gibt es praktische nicht mehr, bei Staatsanleihen muss man teilweise schon Geld mitbringen und Lebensversicherungen bieten kaum noch attraktive Konditionen: Wer in der heutigen Marktlage Geld anlegen möchte, dem bleiben praktisch nur noch Aktien mit dem ihnen innewohnenden Risiko oder einem Renditeobjekt. „Grundsätzlich kann eine Immobilie ein attraktives Investment sein“, bestätigt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Aber auch diese Geldanlage will gut durchdacht sein.“

Als Anlageobjekte werden in erster Linie vermietete Wohnungen angeboten. Noch vor einer Kontaktaufnahme sollten die Aussagen geprüft werden, mit denen der Anbieter wirbt, insbesondere die Rendite. „Versprechungen von acht oder gar zehn Prozent im Jahr mögen zwar attraktiv klingen, allerdings kann es sich dabei in der heutigen Zeit nur um die Bruttorendite handeln“, erklärt Weber. Das bedeutet, dass der zukünftige Eigentümer von den Erträgen, die aus den Mieteinnahmen erwirtschaftet werden, noch Kosten abziehen muss, beispielsweise für die Hausverwaltung und eventuell nötige Reparaturen. Andere Posten wie Grundsteuer und Abfallgebühren können hingegen auf die Mieter umgelegt werden. Wenn der Investor Geld aufgenommen hat, muss er auch die Schuldzinsen gegen die Bruttorendite aufrechnen. Was nach diesen Abzügen übrig bleibt, ist die Nettorendite, der Ertrag, der tatsächlich übrig bleibt. „Wenn man da heute mit einer Wohnung auf einen Wert um die vier Prozent kommt, ist das schon sehr ordentlich“, sagt Weber.

 

Wertzuwachs nicht überschätzen

 

Auf der anderen Seite fällt die steuerliche Absetzbarkeit beispielsweise von Reparaturkosten positiv ins Gewicht. Nur dürfen sie nicht zu hoch angesetzt werden. „Ein Wohninvestment sollte sich aus sich selbst heraus tragen und nicht nur durch Steuerersparnisse“, sagt Weber. Und wer auf eine erwartete Wertsteigerung setzt, sollte bedenken, dass bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren Spekulationssteuer anfällt, und dass sich nicht mit Sicherheit vorhersagen lässt, wie sich der Wert einer Wohnung auf lange Sicht entwickelt.

Darüber hinaus gelten viele Überlegungen ganz ähnlich wie bei der Suche nach einer Wohnung zur Selbstnutzung. „Auch bei Anlageobjekten sollte ich mich mit der Lage und dem Zustand auseinandersetzen sowie mit der Entwicklung des örtlichen Mietmarkts und den Erwartungen für die Zukunft“, rät Weber. Dabei spielt die Art der Wohnung eine Rolle. Wer beispielsweise ein Studentenapartment kaufen will, sollte die zukünftig erwarteten Studentenzahlen am Standort kennen, den Verkehrsanschluss an die Hochschule prüfen und wissen, ob andere Anbieter größere Wohnheime in der Nähe entwickeln.

 

Renditeobjekt sorgfältig besichtigen und recherchieren

 

Zur Markterkundung gehören auch eine Besichtigung und der Kontakt mit den beteiligten Personen: Bestandsmieter, Hausverwalter und Vertreter der Eigentümergemeinschaft, denn zumindest beim Erwerb einer einzelnen Wohnung wird diese in der Regel Teil einer Eigentumswohnungsanlage sein. Auch die Protokolle der jüngsten Eigentümerversammlungen sollten vor dem kauf vom Renditeobjekt eingesehen werden. Daraus kann beispielsweise hervorgehen, ob größere Reparaturen bevorstehen.

Weber rät grundsätzlich dazu, Wohnobjekte in der eigenen Heimatregion oder im Umland zu erwerben. In der Regel besitzt man dort von selbst eine gewisse Einsicht in die Marktlage und die geografischen Zusammenhänge. Außerdem fällt es leichter, Dinge an und in der Wohnung persönlich zu klären oder mit dem Hausverwalter abzustimmen.

Bei einer eventuell nötigen Finanzierung gilt, wie bei Wohneigentum, dass ausreichend Eigenkapital vorhanden sein muss. „20 Prozent sollten es schon sein“, meint Weber.

Nicht zuletzt sind Rücklagen nötig, um eine größere Reparatur oder Modernisierung finanzieren zu können. Das gilt insbesondere bei älteren Bestandsgebäuden. Man muss nicht unbedingt einen festen monatlichen Betrag auf ein Sparkonto abzweigen, sollte aber sicher sein, eine solche einmalige Belastungen aus den eigenen liquiden Mitteln oder auf anderen Wegen stemmen zu können.

Oberursel: Attraktiv für Anleger, Mieter & Selbstnutzer

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Der Wohnungsmarkt in Frankfurt ist in aller Munde mit seinen gewaltigen Preiszuwächsen bei Kauf- und Mietobjekten. Davon bleibt auch das Umland nicht unberührt, beispielsweise das nur 20 Kilometer entfernte Oberursel. „Wir stellen eine deutliche Preissteigerung fest, allerdings weitgehend noch im gesunden Rahmen“, sagt Benjamin Weber. Als Juniorchef von Weber Immobilien sitzt er zwar im Nachbarort Steinbach, aber Oberursel ist für ihn einer der wichtigsten Märkte, mit dem er sich gut auskennt.

Bei den Eigentumswohnungen in der Verwaltung des Büros hat er innerhalb der vergangenen zwei Jahre in Oberursel Steigerungen der Verkaufspreise pro Quadratmeter von rund 1600 auf nahezu 2000 Euro festgestellt. Bei den Mieten fällt der Anstieg deutlich geringer aus. „Trotz dieses Unterschieds habe ich nicht den Eindruck einer Immobilienblase. Zumindest in Oberursel stehen Kaufpreise und Mieten noch in einem realistischen Verhältnis“, sagt Weber. Nur vereinzelt könne man überteuerte Preisvorstellungen wahrnehmen, in solchen Fällen seien häufig ortsfremde Makler am Werk, deren Vorgehen nicht immer gut nachvollziehbar sei.

Nicht nur Top-Immobilien sind interessant

Aus Vermieter-Sicht bleibt Oberursel nach Benjamin Webers Einschätzung hoch interessant – wenn man realistisch an die Vermietung herangeht. „Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist sehr groß, aber auch in Oberursel bekommt man nicht für jede Immobilie zehn Euro Miete pro Quadratmeter“, dämpft er unrealistische Erwartungen. Um so wichtiger ist es für Anleger, den Preis für den Erwerb, eine eventuelle Finanzierung und die Wohnungsverwaltung mit den erwarteten Mieteinnahmen gegenzurechnen. Dabei muss man als Vermieter nicht zwingenderweise auf Luxuswohnungen setzen. „Eine Wohnung muss nicht unbedingt top sein, um in Oberursel zahlungskräftige Mieter zu finden. Vielmehr müssen Zustand und Lage in einem vernünftigen Verhältnis zur Miete stehen. Preis und Leistung müssen stimmen“, sagt Weber. Im Verhältnis von Erwerbsinvestition und Mieterlös können durchaus auch mittlere oder einfache Wohnimmobilien interessant sein.

Vielfältige Bau-Entwicklungsprojekte

Darüber hinaus gibt es einige Lagen und Projekte in Oberursel, deren Beobachtung sich für Anleger und für Selbstnutzer lohnt, wenn ihr Zeithorizont nicht allzu knapp ist. Jüngstes Entwicklungsprojekt ist ein Areal im Südwesten der Stadt, an der Kreuzung von Oberhöchstädter und Kronberger Straße. Im Frühsommer hat die Politik dort Planungsrecht für Stadtvillen und Einfamilienhäuser geschaffen, die insgesamt 45 Wohneinheiten umfassen sollen. Voraussichtlich Anfang 2016 werden die Bauarbeiten beginnen. Nach 20 Jahren und viel Streit vor allem um die Verkehrserschließung scheint jetzt auch das Baugebiet „Borngrund“ im Stadtteil Stierstadt beschlossene Sache zu sein. Mehr als 50 Wohngebäude, vor allem Doppelhäuser, sind dort geplant.

„Ansonsten wird in Oberursel praktisch in jeder vorhandenen Lücke gebaut“, sagt Benjamin Weber. In den vergangenen Jahrzehnten war die ehemaligen US-Armeeliegenschaft „Camp King“ das bedeutsamste Erweiterungsprojekt. Heute bietet das Areal Wohnraum für rund 1200 Menschen. So große Neuentwicklungen wird es in Zukunft wohl nicht mehr geben, dafür mehrere kleine Projekte. So soll das ehemalige Camp King um das Gelände des benachbarten früheren Siedlungslehrhofs anwachsen. Gut 20 Einfamilien- und Reihenhäuser sind dort im Rahmen eines Erbpacht-Modells vorgesehen. In den vergangenen Monaten wurde außerdem Baurecht für 17 Wohnungen auf dem einstigen Gelände einer Kfz-Firma an der Hohemarkstraße geschaffen und an der Ecke Obergasse und Altkönigstraße westlich des Stadtzentrums soll ein Haus mit zwölf Eigentumswohnungen entstehen. Der Wohnungsmarkt in Oberursel bleibt also dynamisch.

Neue Steuernachlässe für Immobilienbesitzer

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Mit dem herannahenden Jahresende fängt manch einer an, sich Gedanken über die nächste Steuererklärung zu machen. „Für Immobilienbesitzer eröffnen sich dieses Mal, also mit der Steuererklärung für 2014, erstmals neue Gestaltungsmöglichkeiten“, berichtet der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. Grund dafür sind die Regeln für so genannte „haushaltsnahe Dienstleistungen“. Der Gesetzgeber hat den Umfang der Arbeiten, die unter diese Kategorie fallen, zu Beginn des gerade endenden Jahres ausgeweitet.

Neubauten absetzbar

„Vor allem legen die neuen Regeln den Begriff des Neubaus weniger strikt aus als bisher“, nennt Weber die wichtigste Neuerung. Bislang war alles, was neue Bausubstanz geschaffen hat, von der Steuerbegünstigung ausgeschlossen. Hier gibt es jetzt Ausnahmen bei der Erweiterung eines bestehenden Baukörpers, also beispielsweise beim nachträglichen Anbau eines Wintergartens, einer Terrasse oder einer Garage an ein bereits bestehendes und selbst bewohntes Haus. Wer also ein Haus baut oder kauft, tut aus steuerlicher Sicht gut daran, solche Nebenanlagen erst als spätere Projekte zu errichten.

Auch Mieter können in gewissem Umfang vom Steuernachlass für haushaltsnahe Dienstleistungen profitieren. „Allerdings benötigt man dazu eine exakt aufgegliederte Nebenkostenabrechnung, wie sie ein professioneller Hausverwalter ausstellen kann“, sagt Hans-Jürgen Weber. Denn darin verbergen sich verschiedene Posten, die für den Steuernachlass in Frage kommen, beispielsweise die Dienste von Hausmeister, Gärtner und Putzkolonne.

Wichtig: Exakte Abrechnung

Ähnlich ist es bei selbst genutzten Eigentumswohnungen. Auch hier können Eigentümer nicht nur Aufwendungen geltend machen, die sie selbst in Auftrag gegeben haben, sondern auch Teile ihres Hausgelds auf Grundlage der Jahresabrechnung. „Vermieter können dagegen Handwerkerleistungen an der vermieteten Immobilie nicht auf diesem Weg geltend machen. Sie sind jedoch als Werbungskosten steuerlich relevant“, sagt Immobilien-Fachmann Weber.

Weiterhin wirken natürlich auch andere haushaltsnahe Dienstleistungen steuermindernd; insbesondere der Einsatz von Handwerkern aller Arten am und im Haus, Grünpflege und Winterdienst, Hilfen im Haushalt oder bei der Kinderbetreuung und sogar Pflege-Dienstleistungen.

Wie bisher können nur Lohn- und Fahrtkosten sowie für eventuelle Maschinenkosten geltend gemacht werden, ausdrücklich jedoch keine Materialkosten. „Wichtig ist deshalb weiterhin, dass die Rechnung Material- und Lohnkosten getrennt ausweist. Das sollte man unbedingt bei der Auftragserteilung mit dem Handwerker absprechen“, rät Weber. Maximal 20 Prozent der anerkannten Kosten werden von der Steuer abgezogen, wobei für Handwerker- und andere Dienstleistungen unterschiedliche Höchstbeträge gelten.

„Haushaltsnah“ wörtlich nehmen

Quittungen für Bar-Zahlungen erkennt das Finanzamt weiterhin nicht an. Es muss schon eine reguläre Rechnung mit Begleichung per Banküberweisung sein. Das soll Schwarzarbeit verhindern helfen. Ebenfalls wichtig: Das Steuerrecht versteht den Begriff „haushaltsnah“ wörtlich. Man kann also ausschließlich Arbeiten beim Fiskus anerkennen lassen, die tatsächlich im eigenen Zuhause vonstatten gegangen sind. Findet beispielsweise die Kinderbetreuung in der Wohnung einer Tagesmutter statt oder nimmt der Mechaniker die Waschmaschine zur Reparatur mit in die Werkstatt, ist das keine haushaltsnahe Dienstleistung im steuerlichen Sinn mehr.

Maximal ist nach Berechnungen der Stiftung Warentest eine jährliche Steuerersparnis von 5170 Euro möglich. Allerdings müsste man zum Erreichen dieses Werts insgesamt 28.000 Euro im Jahr für haushaltsnahe Dienstleistungen ausgegeben haben.

Hohe Nachfrage, geringes Angebot: Die Lage auf dem Mietmarkt

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Das Wechselspiel von Angebot und Nachfrage bestimmt auch den Mietmarkt. Deshalb ist die Situation derzeit glasklar, in Oberursel und Umgebung genauso wie andernorts. „Die Nachfrage ist groß, das Angebot gering. Viele suchen eine Mietwohnung, finden aber nichts. Das Preisniveau ist erheblich höher als noch vor fünf oder sieben Jahren“, fasst Makler Benjamin Weber zusammen. Deshalb kann er mit Leichtigkeit Wohnungen und ganze Häuser vermarkten und ist ständig auf der Suche nach Mietobjekten, um seinen zahlreichen Kunden adäquate Angebote machen zu können. Damit ist er Ansprechpartner für Miet-Interessenten ebenso wie für Eigentümer, die eine Immobilie vermieten möchten.

Erwartungen nicht übertreiben

„Man muss realistisch bleiben, als Mieter genauso wie als Vermieter“, rät Weber. Für Mieter gibt es trotz der schwierigen Situation ein attraktives Zuhause zu finden, wenn sie sich gut vorbereiten. Auf der anderen Seite sollten sich Vermieter von der für sie positiven Marktlage nicht zu unrealistischen Erwartungen verführen lassen. „Als Vermieter sollte man immer Interesse an zuverlässigen Mietern haben, die regelmäßig zahlen und sorgsam mit der Wohnung umgehen“, macht Benjamin Weber seinen Standpunkt klar. „Das bringt mehr als ein Versprechen von 50 Euro mehr Monatsmiete, das nicht verlässlich ist.“

In die Immobilie investieren

Zudem muss selbst in Zeiten großer Nachfrage das Gesamtbild stimmen: Lage und Raumzuschnitt, insbesondere aber Pflege und Modernisierungsstand. „Wer einen guten Mietertrag erzielen will, muss in seine Immobilie investieren und sie attraktiv halten“, sagt Weber. Das ist ein wichtiger Grund, um mit einem Makler zusammenzuarbeiten. In der Praxis beobachtet Benjamin Weber es immer wieder: Eine lange selbst bewohnte Immobilie oder das ererbte Elternhaus soll vermietet werden. Durch die enge Bindung erkennen Eigentümer einen über Jahrzehnte eingetretenen Modernisierungsstau oder Nachteile der Lage nur schwer. Den Interessenten, die das Objekt vom Standpunkt eines kritischen Kunden betrachten, fallen die Nachteile sofort auf. „Hier können wir Makler als Vermittler wertvolle Dienste leisten. Uns gelingt es besser, sachlich und ohne Emotionen an den Auftrag heranzugehen, die Schwächen und Stärken zu analysieren“, sagt Benjamin Weber.

Als Mieter optimal vorbereitet

Auch Mieter können ihre Chancen auf eine ansprechende Wohnung erhöhen. „Angesichts der hohen Nachfrage hat oftmals derjenige die Nase vorne, der schnell handlungsfähig ist“, erklärt der Makler. Mieter sollten deshalb sämtliche relevanten Unterlagen parat haben, insbesondere Schufa-Auskünfte und Verdienstnachweise. Das erleichtert Vermietern die schnelle Zusage.

Was die spezifische Marktsituation in Oberursel betrifft, rät Benjamin Weber Mietern dazu, vor allem das Zentrum im Auge zu behalten. Dort kommen häufiger Wohnungen auf den Markt als in den Wohngebieten am Stadtrand. Wer keine Vorbehalte gegen größere Mehrfamilien-Wohnanlagen hat, kann auch im Viertel Rosengärtchen vergleichsweise günstig fündig werden, zumal sich dort Infrastruktur und Umfeld erheblich verbessert haben.

Wo man in Oberursel noch fündig wird

Das gilt insgesamt für die Nordstadt. Mit der Umnutzung des ehemaligen Camp King zum Wohngebiet sind dort Märkte, Post- und Bankfilialen entstanden, von denen auch einige weitere Wohnbauprojekte profitieren werden, die kurz vor der Fertigstellung stehen. Ein weiterer Tipp von Benjamin Weber: „Wer auf das urbane Leben direkt vor der Haustür und auf ein dicht getaktetes öffentliches Verkehrsnetz verzichten kann, sollte die kleineren Stadtteile von Oberursel in Betracht ziehen.“

So tickt der Wohnungsmarkt in Oberursel und Umgebung

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Wohnungsmarkt. Knapper Wohnraum: Das ist in den Großstädten und insbesondere in Frankfurt ein bestimmendes Thema. Mietern fällt es immer schwerer, bezahlbare Wohnungen zu finden, Vermieter haben entsprechend gute Renditeaussichten – so sagt man zumindest. Doch stimmt das wirklich und wie sieht die Lage im Frankfurter Umland aus? „Im Bereich Oberursel, in dem wir aktiv sind, lassen sich die Klagen über mangelnden Wohnraum nicht bestätigen; zumindest nicht in dieser Absolutheit“, sagt Benjamin Weber, der im Nachbarort Steinbach als Makler wirkt und insbesondere auch den Immobilienmarkt in Oberursel im Blick hat.

Wohnqualität und Ansprüche steigen

Ein steigendes Mietniveau sei allerdings auch in der Region eindeutig festzustellen. „Das kann bei Neubauten in guten Lagen bis zu zwölf Euro pro Quadratmeter gehen“, sagt Weber. Zugleich sind aber auch einige Miet-Angebote auf dem Markt. Benjamin Weber kennt die Erklärung für diesen scheinbaren Widerspruch: „Auf dem Mietmarkt läuft fast alles über Qualität.“ Bei vielen der auf den ersten Blick günstigen Angebote handele es sich um Wohnraum, der nicht mehr den heutigen Ansprüche von Mietern genügt. Und solche Objekte sind auch im Rhein-Main-Gebiet schwer vermittelbar. „Aus Eigentümer-Perspektive ist die Konsequenz eindeutig: Man muss sich intensiv um seine Vermietungsobjekte, ihre Pflege und adäquate Modernisierung kümmern, um Leerstand zu vermeiden und den Ertrag zu erwirtschaften, der grundsätzlich möglich ist“, sagt Benjamin Weber.

Attraktive Entwicklungsprojekte

Gerade in Oberursel haben nach seiner Beobachtung mehrere attraktive Neubauprojekte dazu beigetragen, dass die Ansprüche der Mietinteressenten steigen. So ist etwa die ehemalige amerikanische Militäreinrichtung Camp King mit ihrer neuen und vielfältigen Bebauung zu den begehrtesten Stadtquartieren geworden. Reihenhäuser finden sich dort ebenso wie große Einheiten mit Eigentumswohnungen und sogar ein paar Einfamilienhäuser, wie sie in Oberursel heute kaum noch neu gebaut werden. Zudem profitiert die Stadt weiterhin von der massiven Verschönerung und der besseren Verkehrsstruktur, die mit der Vorbereitung des Hessentags 2011 einher ging.

„Man muss gar nicht in das etablierte Top-Viertel Maasgrund gehen. Nehmen wir beispielsweise das ehemalige Scheele-Gelände. Dort entstehen neben vielen Eigentumswohnungen auch Reihenhäuser mit direktem Zugang zur Tiefgarage, komfortabler Ausstattung in einer parkartigen Außenanlage“, nennt Benjamin Weber ein derzeit im Bau befindliches Beispiel für ein attraktives neues Stadtviertel. „Daran müssen sich auch Vermieter von Bestandsimmobilien messen lassen.“

Steinbach bewegt sich

 

Die Nachbarkommune Steinbach ist wieder ganz anders aufgestellt. „Man muss einfach einräumen, dass Steinbach weniger attraktiv ist als Oberursel“, sagt Benjamin Weber. Das liege schon an der weniger komfortablen Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. „Aber auch in Steinbach beginnt sich jetzt etwas zu bewegen“, hat er beobachtet. So sollen bald Arbeiten beginnen, um die Hauptstraße mit mehr Bäumen schöner zu gestalten, ein neues Bürgerhaus soll entstehen und mit der Ausweisung neuer Gewerbeflächen will sich die Gemeinde ein Stück weit unabhängig vom Arbeitsplatzangebot in Frankfurt machen, was für einige Einwohner wiederum bedeutet, dass sie sich nicht mehr dem Pendler-Stress aussetzen müssen.

„Keine dieser Maßnahmen wird den Wohnungsmarkt sofort sprunghaft beleben“, räumt Benjamin Weber ein. „Aber es sind kleine Beiträge. Wenn die Immobilieneigentümer entsprechend mitziehen, steigen ihre Erträge und die Attraktivität der Region für potenzielle Mieter wächst.“

Goldene Regeln für Investoren

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Immobilieninvestoren: Für Investitionen in Wohnimmobilien gibt es eine goldene Regel, und Oliver Albrecht, seit vielen Jahren als Makler am Standort Bad Homburg aktiv, verrät sie: „Interessant ist es immer da, wo die Arbeitsplätze sind.“ Erst danach kommen die weiteren Pluspunkte wie eine landschaftlich schöne Lage, gute Verkehrsanbindung und klein- bis mittelstädtische Strukturen mit guter Infrastruktur. Unter diesem Gesichtspunkt befinden sich Oliver Albrecht und seine Kollegen im Hochtaunuskreis am nahezu optimalen Standort. Schließlich boomt der Wirtschaftsstandort Rhein-Main seit Jahren und wurde auch von weltwirtschaftlichen Krisen kaum beeinträchtigt. Die Industrie- und Handelskammern der Region um Frankfurt haben für 2011 ein Wirtschaftswachstum von drei Prozent und 50.000 neue Arbeitsplätze errechnet. Traditionsgemäß sind die nördlich von Frankfurt gelegenen Taunushänge die bevorzugten Wohnorte derjenigen, die an Deutschlands wichtigstem Börsen- und Banken-Standort die Wirtschaft steuern.

Aber das Immobiliengeschäft im Hochtaunus läuft keineswegs von selbst. „Wir haben eine sehr zahlenaffine, weniger emotionale Klientel. Da werden Immobilie sehr genau miteinander verglichen“, sagt Holger Baete von Engel & Völkers in Königstein. „Wenn Immobilien einen hohen Preis wert sind, wird der hier auch schnell gezahlt. Aber die Immobilie muss dann auch einem genauen Vergleich mit anderem in diesem Preissegment standhalten.“ Für diejenigen, die sich im Hochtaunuskreis eine selbst genutzte Immobilie oder ein Investitionsobjekt zulegen möchten, bedeutet das ein gut informiertes Mitbewerberfeld, das den Markt schon lange beobachtet und bei günstigen Gelegenheiten schnell zuschlägt.

Wie an vielen anderen guten Standorten übersteigt auch im Hochtaunus die Nachfrage deutlich das Angebot. Dies zieht seit zwei bis drei Jahren Preissteigerungen nach sich, die sich nach Einschätzung vieler Makler auch fortsetzen werden – immer abhängig von der genauen Lage und vom Zustand der einzelnen Immobilie. Steigende Werte freuen die Immobilienbesitzer, allerdings mag mancher sich vor einer „Immobilien-Blase“ fürchten. Diese Gefahr sehen die Makler im Hochtaunus jedoch nicht. „Die Nachfrage ist zwar groß und die Preise sind gestiegen, aber als dramatisch würde ich die Entwicklung nicht bezeichnen“, fasst der Steinbacher Makler Hans-Jürgen Weber zusammen. Viele seiner Kollegen sehen es ähnlich: Im Taunus steigen die Preise deutlich, aber sie überhitzen sich nicht.

„Insgesamt kann ich im Hochtaunuskreis davon ausgehen, dass ich bei einem Umzug meine Immobilie auf jeden Fall verkauft oder vermietet bekomme“, sagt Oliver Albrecht. Jedoch seien auch die Mieter besonders qualitätsbewusst. „Ich rate meinen Kunden immer, von sich selbst auszugehen: Würden sie selbst mit den alten Teppich oder den Badezimmerfliesen aus den 80er Jahren leben wollen? Das sollte man auch den Mietern zugestehen.“ Wer also die möglichen hohen Mietrenditen im Taunus ausschöpfen will – bis zu fünf Prozent in Spitzenlagen -, sollte Ambiente, Energieeffizienz und Komfort seiner Immobilie auf einem zeitgemäßen Stand halten.

Komfortables Wohnen ist meist zugleich altersgerechtes Wohnen. Die „neuen Alten“ sind im Hochtaunuskreis genauso kulturell, gesellschaftlich und sportlich aktiv wie andernorts und dazu oft finanziell deutlich besser ausgestattet. Wer ihnen eine geräumige, barrierefreie Penthouse-Wohnung mit Aufzug, Parkplatz im Keller und guter Lage bieten kann, bewegt sich auf einem zukunftsträchtigen Markt. Immerhin liegt der Altersschnitt im Hochtaunuskreis bei 44,1 Jahren und damit mehr als zwei Jahre über dem von Frankfurt.

„Die Kinder sind aus dem Haus, man will sich nicht mehr um den großen Garten kümmern. Da suchen viele Kunden nach einer Eigentumswohnung, die allerdings eine exklusive Lage und Ausstattung haben muss“, beschreibt Holger Baete die typische Überlegung. Da auch jüngere Familien und Singles gerne in Eigentumswohnungen ziehen, ist dieses Immobilien-Format im Hochtaunuskreis hochgradig gefragt. Baete rät jedem, egal ob Selbstnutzer oder Investor, frühzeitig mit der Suche nach einem solchen Objekt zu beginnen.

Mangelware ist vielerorts auch das Bauland. In wenigen Hochtaunusorten gibt es noch freie Baulücken und glücklicherweise machen die Kommunalpolitiker nicht den Fehler, die Landschaft mit neuen Baugebieten zu zersiedeln. Schließlich würde das den Standort schwächen, für den die Nähe zur Natur ein wichtiger weicher Faktor ist. Deshalb beschränken sich die meisten Neubauprojekte auf den Abriss von Altgebäuden und die Umnutzung nicht mehr benötigter Gewerbeflächen.

 

 

Fazit: Mitten in der Natur und hautnah an einem der wichtigsten deutschen Wirtschaftszentren: Der Hochtaunuskreis ist eine der besten Wohnlagen in der ganze Republik. Wer allerdings von dem erwarteten Wertzuwachs in den Top-Lagen profitieren will, muss das nötige Kapital mitbringen und auch mit einer längeren Suche nach dem richtigen Objekt rechnen.

Taunus für Einsteiger

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Steinbach Taunus: Eine rundum sanierte Grundschule, die neue Phorms-Privatschule und ein ordentliches Angebot vor allem von Reihenhäusern, aber auch von freiem Bauland: Steinbach ist gerade für junge Familien ein attraktiver Wohnort. „Dazu kommen die noch sehr überschaubaren Strukturen im Ort mit vielen Vereinen und kurzen Wegen ins Grüne“, sagt Makler Hans-Jürgen Weber, der selbst mit seiner Familie in Steinbach lebt.

Zugegeben: Das Städtchen mit nur knapp über 10.000 Einwohnern bietet nicht so viel Kultur und Einkaufsmöglichkeiten wie die großen Nachbarkommunen. Auch typische Taunus-Villen sind selten. Dafür locken niedrige Preise und weniger Konkurrenz bei der Immobilien-Nachfrage. „Auf zehn Interessenten für ein Reihenhaus in Oberursel kommen vier in Steinbach“, hat Hans-Jürgen Weber beobachtet. Allerdings sei die Beliebtheit der Wohnlage deutlich gewachsen. Weber sieht von dem vergleichsweise niedrigen Niveau aus klare Chancen zur Wertsteigerung in den kommenden Jahren.

Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind die wichtigsten Wohn-Formate in Steinbach. Probleme gibt es mit dem runden Dutzend Hochhäusern. Sie bieten zwar großzügig geschnittene Wohnungen, beliebt sind sie dennoch nicht. Bestenfalls eine Wertstagnation ist für die Hochaus-Wohnungen zu erwarten. In Zukunft will die Stadt weiter auf überschaubare Einheiten setzen. Demnächst dürfte das 3,8 Hektar große Wohnbaugebiet „Taubenzehnter“ auf den Markt kommen, das derzeit im Steinbacher Rathaus vorbereitet wird.

Oberursel entwickelt sich

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„Oberursel hat sich phänomenal entwickelt“, sagt Hans-Jürgen Weber. Er muss es wissen. Schließlich stammt er aus dem Taunusstädtchen und ist dort seit vielen Jahren als Makler und Hausverwalter aktiv. Seine Kollegen geben ihm Recht. „Als in Bad Homburg die Preise explodiert sind, haben viele Kunden sich erstmals mit Oberursel auseinandergesetzt. Dort sind sehr attraktive neue Wohnlagen entstanden und es ist viel in die Modernisierung älterer Objekte investiert worden“, erklärt Holger Baete, Büroleiter von Engel & Völkers in Königstein.

An mehreren Stellen in der Stadt, um den S-Bahnhof herum, an der Adenauerallee und der Hohemarkstraße, wurden ältere Häuser ersetzt, ebenso in der Top-Lage an der Altkönigstraße, wo außerdem viele Villen eine Renovierung bekommen haben. „In der Stadt hat es enorme Wertsteigerungen gegeben“, sagt Holger Baete. Hans-Jürgen Weber sieht in diese Richtung noch Potenzial, geht aber nicht von dramatischen Preissprüngen aus.

Zur Modernisierung vieler Wohnquartiere kommt die verbesserte Infrastruktur: Derzeit entsteht ein neues Ärztehaus. Für Familien ist die International School ein wichtiges Argument für Oberursel.

Hans-Jürgen Weber charakterisiert die Stadt als gut gemischt mit allen Arten von Wohnimmobilien. Allerdings spielten absolut hochpreisige Objekte eine kleinere Rolle als in Bad Homburg. „Über etwa 400.000 Euro lässt die Nachfrage nach“, sagt Weber. Neues Bauland ist knapp. Daran wird auch das anlaufende Neubaugebiet im Maasgrund mit rund 20 Bauplätzen wenig ändern.

 

UPDATE: Oberursel