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Sachverständige sind Verlässlich

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Eine Immobilie ist keine triviale Angelegenheit. Schließlich sind an Bau und Ausbau Dutzende spezialisierte Planer und Handwerker beteiligt, ein großer Wirtschaftszweig hat sich rund um Kauf und Verkauf gebildet und beim Eigentümerwechsel gelten schon durch den Notarzwang ganz besondere rechtliche Bedingungen.

Kein Wunder also, dass Privatleute kaum jemals alle technischen und wirtschaftlichen Aspekte rund um die Immobilie überblicken können. „Und genau deshalb, weil die Material so vielschichtig und komplex ist, gibt es Immobilien-Sachverständige“, sagt Hans-Jürgen Weber. Der Steinbacher Hausverwalter ist selbst von der Industrie- und Handelskammer Frankfurt öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Mieten und Pachten.

 

Klarheit beim Immobilienwert

 

Private Kunden kommen mit Sachverständigen meistens in Kontakt, wenn sie ein Wohn- oder ein Gewerbeobjekt kaufen oder verkaufen wollen und eine verlässliche Auskunft über ihren Wert benötigen. „Eine Immobilie ist keine Ware aus Serienproduktion“, erklärt Weber. „Die genaue Bauform, Ausstattung und spätere Umbauten, das Alter, der Renovierungsstand, eine eventuelle Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe, Grundbucheinträge, die Lage und das Marktumfeld: Alle diese Faktoren und noch einige mehr wirken sich auf ihren Wert aus.“

Weil die Einflüsse so vielfältig sind, kann der Laie nicht einfach den korrekten Wert festlegen, zu der er beispielsweise eine ererbte Wohnung am Markt anbieten soll. Umgekehrt weiß ein Kaufinteressent nicht, ob der Preis, der ihm abgefordert wird, gerechtfertigt wird. In beiden Fällen hilft ein Sachverständiger weiter, und zwar unabhängig davon, ob der Käufer oder der Verkäufer bei ihm eine Wertermittlung in Auftrag gibt. Vergleichbar gibt es auch Sachverständige für andere Aspekte, beispielsweise für die korrekte technische Ausführung bestimmter Baugewerke. Sie helfen insbesondere dann, wenn es Probleme mit der Ausführung von Bau- oder Sanierungsarbeiten oder um Gewährleistungsfälle geht.

„Die öffentliche Bestellung garantiert, dass sich Sachverständige streng unabhängig verhalten und bei ihrer Arbeit keine eigenen wirtschaftlichen Ziele oder die des Auftraggebers verfolgen“, betont Weber. Hält sich ein Sachverständiger nicht daran, muss er nicht nur persönlich für die Folgen haften und riskiert, seine Funktion zu verlieren. Unter gewissen Umständen muss er sogar mit strafrechtlichen Folgen rechnen.

Außerdem kontrollieren die Institutionen, die sie bestellt haben, dass Sachverständige über eine fundierte Ausbildung und lange Praxiserfahrung verfügen, vor allem aber, dass sie sich ständig weiterbilden. So musste Hans-Jürgen Weber eine Prüfung bei der IHK Frankfurt ablegen und die Kammer fordert von ihm regelmäßig Nachweise für die Weiterbildung ein.

 

Erbschaftsstreit gar nicht erst aufkommen lassen

 

Neben der Preisermittlung für Kauf und Verkauf kommen Sachverständige wie er auch zum Einsatz, wenn es um den Beleihungswert eines Objekts bei einer Kreditaufnahme oder um die Prämien für eine Versicherung geht, wenn eine angemessener Erbpachtzins oder eine marktkonforme Miete für eine Gewerbefläche ermittelt werden soll und in vielen anderen Spezialfällen. Auch bei der Gütertrennung während einer Scheidung oder bei der Auflösung einer Erbengemeinschaft helfen Sachverständige weiter. Bei der Bestimmung von Erbschafts- und Schenkungssteuer oder anderen Steuern kann ein fundiertes Gutachten in Verhandlungen mit dem Finanzamt für Klarheit sorgen.

Zunehmend treten auch Menschen an Hans-Jürgen Weber heran, die ihren Nachlass regeln wollen. „Ein genaues, klares Gutachten kann frühzeitig die gerechte Verteilung des Immobilienvermögens auf die Nachkommen ermöglichen und damit Streit in der Familie vermeiden“, sagt der Sachverständige.

Mietrechts-Urteile 2016

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Mietrechts-Urteile 2016; Im Mietrecht mit seinen vielen Feinheiten und Spezialfällen gibt es immer wieder Gerichtsurteile, die für mehr Klarheit sorgen sollen – zumindest bis zum nächsten Streit um ein weiteres Detail im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Die vergangenen Monate haben da keinen Unterschied gemacht. „Vor allem über die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt es neuerdings eine wachsende Zahl rechtlicher Auseinandersetzungen“, sagt Hans-Jürgen Weber. Der Steinbacher Hausverwalter beobachtet regelmäßig die aktuellen mietrechtlichen Entwicklungen und führt die neue Bedeutung der Vergleichsmiete auf die Mietpreisbremse zurück, die diese Maßzahl in vielen Städten erheblich wichtiger als früher macht.

 

Mietrechts-Urteile 2016

 

Unter anderem hat sich der Bundesgerichtshof (BGH), die oberste deutsche Instanz für Zivilverfahren, mit dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete per Gutachten befasst. Demnach ist nun klar, dass ein Gutachten, mit dem der Wohnungseigentümer eine Mieterhöhung begründen will, nur den aktuellen Stand abbilden muss, nicht jedoch die Entwicklung der vergangenen Jahre. In dem betreffenden Fall hatte der Mieter moniert, dass diese historische Einordnung fehlt. Die Richter gaben ihm jedoch nicht Recht, sondern legten fest, dass neben der gutachterlich ermittelten Vergleichsmiete lediglich die Einordnung der Wohnung in das regionale Preisgefüge nötig ist, das aber ausschließlich in der Gegenwart.

 

Nebenkosten weniger streng

 

Auch zu den Nebenkostenabrechnungen gibt es eine BGH-Entscheidung. Dabei erhielt ebenfalls der Vermieter Recht, der die Kosten eines zentralen Abfall-Sammelplatzes in zwei Rechenschritten erst nach Wohnfläche auf die Häuser einer größeren Wohnanlage verteilte und dann auf die einzelnen Mieter. Der erste Rechenschritt war allerdings nicht in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt, weshalb einige Mieter die Zahlung der gesamten Nebenkosten verweigerten. Doch das erklärten die Richter für nicht zulässig. „Es mag sich wegen des Sammelplatzes um einen sehr speziellen Fall handeln“, räumt Weber ein. „Aber er dokumentiert, dass der BGH die Entwicklung zu immer detaillierteren und komplizierteren Abrechnungen nicht unbegrenzt mitträgt.“ Fair und transparent müssen die Nebenkostenabrechnungen dennoch in jedem Fall bleiben, und das gelingt am besten mit Hilfe eines fachkundigen, erfahrenen Hausverwalters.

 

Vorzeitig aus dem Kündigungsverzicht

 

Auch die Mietminderung war wieder einmal Thema des BGH. Er hatte über den Fall zu entscheiden, dass ein Mieter zwar eine Mietminderung wegen Mängeln an der Immobilie geltend machte, aber zugleich die Arbeiten zu deren Behebung nicht zuließ. „Den Widerspruch darin zeigt schon der gesunde Menschenverstand, und den hat das Gericht zum Glück bestätigt“, sagt Hans-Jürgen Weber. Die Richter kamen zu der Auffassung, dass ein Mieter, der Mängel ankreidet und eine grundsätzlich berechtigte Mietminderung geltend macht, auch die Beseitigung der Schwachstellen ermöglichen muss, beispielsweise indem er Handwerker in die Wohnung lässt. Verweigert er dies, muss er auch weiter die volle Miete zahlen.

Noch stärker nimmt der BGH Mieter in die Pflicht, wenn es um den vorzeitigen Ausstieg aus einer Wohnung mit Kündigungsverzicht geht. In diesem Fall muss der Mieter die Suche nach einem Nachmieter selbst und auf eigene Kosten in die Hand nehmen, um dem Vermieter alle nötigen Daten über Person und Zahlungsfähigkeit des Nachfolgers vorzulegen. Insbesondere gehört dazu die Vereinbarung und Betreuung von Besichtigungsterminen und das eventuelle Beauftragen eines Maklers. Der Vermieter kann auch nicht zur Teilnahme an Besichtigungsterminen gezwungen werden.

Mietspiegel: Marktbeobachtung mit Schwachstellen

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Mietspiegel sind in aller Munde, seitdem im Mai das Amtsgericht in Berlin-Charlottenburg den Berliner Mietspiegel von 2013 für wissenschaftlich nicht haltbar erklärt hat. „Das Urteil alleine braucht hiesige Mieter und Vermieter aber nicht in Unruhe zu versetzen“, beruhigt der Steinbacher Hausverwalter und Immobilien-Sachverständige Hans-Jürgen Weber. „Die bundesweite Debatte ergibt sich in Zusammenhang mit der Mietpreisbremse, und die gilt vorerst nur in Berlin und bald in Hamburg.“

„Dennoch sollte man sich grundsätzlich mit dem Instrument des Mietspiegels auseinandersetzen“, rät Weber. Mietspiegel entstehen auf der Grundlage einer statistischen Erhebung von Wohnungsmieten, die meist mit Fragebögen bei den Vermietern abgefragt werden. Dazu kommen Faktoren wie Baujahr und Renovierungsstand des Hauses, Mikrolage, Infrastruktur der Umgebung und Wohnungsausstattung. Am Ende stehen Listen mit Quadratmeterpreisen für bestimmte Wohnquartiere und Qualitätsstufen, in die noch weitere, im Mietspiegel vorhandene Faktoren eingerechnet werden. „Nach der reinen Lehre kann man dann als Mieter, Vermieter oder Wohnungsinteressent anhand des Mietspiegel-Werkzeugkastens ein Profil zusammenstellen, das genau einer realen Wohnung passt. Daraus lässt sich ablesen, wie der aktuelle oder verlangte Mietzins im Vergleich zum Gesamtniveau steht“, beschreibt Hans-Jürgen Weber das Vorgehen.

Mathematische Feinheiten

In der Realität haben Mietspiegel aber ihre Tücken. Da wäre zunächst die Erfassung der Daten: Es ist fraglich, wie viele Vermieter Fragebögen zurückschicken und wie groß damit die Stichprobenmenge für einen bestimmten Immobilientyp wird. „Wenn man in einem Stadtteil nur eine Handvoll Objekte im großformatigen Geschosswohnungsbau hat und sich davon nur wenige Vermieter an der Umfrage beteiligen, dann wirken sich Preis-Ausreißer nach unten und oben extrem aus und die Aussagekraft des Mietspiegels ist in diesem Segment begrenzt“, nennt Weber ein Beispiel für die Schwächen des Verfahrens. Überhaupt spielen in die Statistik mathematische Feinheiten herein, die das Ergebnis beeinflussen und für Laien schwer zu durchschauen sind. Solche mathematische Fragen waren auch der Hintergrund für die gerichtliche Ablehnung des Berliner Mietspiegels.

„Außerdem muss man zwischen qualifizierten und nicht qualifizierten Mietspiegeln unterscheiden“, nennt Hans-Jürgen Weber einen weiteren Aspekt. Bei qualifizierten Mietspiegeln sind die Vorgaben für die wissenschaftliche Aufstellung sehr streng. Außerdem werden sie von den örtlichen Mieter- und Vermieterverbänden sowie von der Kommune offiziell bestätigt. Diese „politische“ Komponente soll sicherstellen, dass keine der Parteien benachteiligt wird.

 

Gutachten als Alternative

Außerhalb von Großstädten sind Mietspiegel insgesamt eine Ausnahmeerscheinung. Nur ein Fünftel der Städte zwischen 20.000 und 50.000 Einwohnern verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel, gut die Hälfte von ihnen immerhin über einen einfachen. Bei noch kleineren Gemeinden sind Mietspiegel nahezu unbekannt. „Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass Steinbach und Oberursel ebenso wenig über einen Mietspiegel verfügen wie die Kreisstadt Bad Homburg“, berichtet Hans-Jürgen Weber. Als Alternative können Mieter und Vermieter versuchen, sich anhand von Angebotsanzeigen einen Überblick über das Mietniveau zu machen. Das ist aber mühsam und für Laien fehleranfällig. „Die bessere Variante ist es, sich an Fachleute zu wenden“, sagt Weber. Er selbst ist öffentlich bestellter Gutachter für Immobilien. Damit hat er die nötige Ausbildung und durch seine tägliche Arbeit ausreichend Marktübersicht, um fundiert angemessene Mieten für individuelle Immobilien nennen zu können. Außerdem stehen er und seine Kollegen unter der ständigen Aufsicht der Industrie- und Handelskammer, die ihre Sachkunde überprüft.

Sachverständige sorgen für Sicherheit

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Sachverständige: Wer wissen will, was eine eigene Immobilie wert ist oder ob der Preis für ein angepeiltes Kaufobjekt fair berechnet wurde, hat es als Laie schwer. Schließlich ist jedes Haus oder Grundstück und jede Wohnung fast so sehr ein Individuum wie jeder Mensch. Da kommen viele Faktoren zusammen, die sich auf den Preis auswirken. „Bausubstanz und Ausstattung, Alter, Pflegezustand, Lage und Energiekosten“, zählt Hans-Jürgen Weber nur einige Aspekte auf, die sich auf den Wert einer Immobilie auswirken. Er befasst sich als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger intensiv mit der Wertermittlung von Immobilien.

Aber benötigt „Otto Normalverbraucher“, der nicht im Immobilien-Business aktiv ist, überhaupt einen öffentlich bestellten Sachverständigen? Für die meisten Menschen ist der Kauf oder Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung zwar ein Geschäft, das sie nur selten abschließen. Dann allerdings geht es gleich um erhebliche Beträge. In diesem Fall kann ein verlässliches und unparteiisches Verkehrswertgutachten viel Geld sparen und das gute Gefühl geben, einen angemessenen Gegenwert zu erhalten.

„Es gibt aber noch eine Reihe anderer Anlässe für ein Verkehrswertgutachten“, weiß Hans-Jürgen Weber aus seiner langjährigen Praxis. Wer Immobilienbesitz vererben will, kann nur dann Gerechtigkeit unter den Nachkommen walten lassen, wenn er den Verkehrswert genau kennt. Bei einer Schenkung oder Scheidung bestimmt der Wert den Zugewinnausgleich. Bei Verhandlungen mit Versicherungen oder dem Finanzamt spielt der Verkehrswert ebenfalls eine wichtige Rolle. Wer über eine Beleihung der Immobilie Kapital für andere Investitionen flüssig machen möchte, benötigt für die Verhandlungen mit dem Kreditinstitut verlässliche Daten.

„Für uns geht es aber nicht nur um den Verkehrswert an sich. Auch in vielen anderen Fällen sorgen öffentlich bestellte Sachverständige für Rechtssicherheit und Einvernehmen zwischen Vertragspartnern“, erklärt Hans-Jürgen Weber. Ein Gutachten kann Klarheit darüber verschaffen, ob eine bestimmte Miete für ein Wohn- oder Gewerbeobjekt zulässig ist. Zudem kennen sich öffentlich bestellte Sachverständige bei den vielfältigen Belastungen aus, die im Grundbuch eingetragen sein können. Wer sonst kennt schon die feinen Unterschiede beispielsweise zwischen Wohn- und Nießbrauchsrecht oder kann die Wertminderung durch Leitungs- und Wegerechte auf den Euro genau einrechnen?

Das umfangreiche und sich ständig wandelnde Immobilienrecht kann selbst ein erfahrener Fachmann wie Hans-Jürgen Weber nicht „aus dem Handgelenk schütteln“. Auch er muss sich ständig weiterbilden, um auf dem Stand aktueller Entwicklungen zu bleiben. „Diese Fortbildungen sind vorgeschrieben und meiner Meinung nach auch sinnvoll. Schließlich ändern sich Recht, Technik und Marktbedingungen ständig“, sagt er. Sein Fachwissen muss Weber, wie alle anderen öffentlich bestellten Sachverständigen, regelmäßig gegenüber der zuständigen Industrie- und Handelskammer nachweisen.