Sachverständige sind Verlässlich

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Eine Immobilie ist keine triviale Angelegenheit. Schließlich sind an Bau und Ausbau Dutzende spezialisierte Planer und Handwerker beteiligt, ein großer Wirtschaftszweig hat sich rund um Kauf und Verkauf gebildet und beim Eigentümerwechsel gelten schon durch den Notarzwang ganz besondere rechtliche Bedingungen.

Kein Wunder also, dass Privatleute kaum jemals alle technischen und wirtschaftlichen Aspekte rund um die Immobilie überblicken können. „Und genau deshalb, weil die Material so vielschichtig und komplex ist, gibt es Immobilien-Sachverständige“, sagt Hans-Jürgen Weber. Der Steinbacher Hausverwalter ist selbst von der Industrie- und Handelskammer Frankfurt öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Mieten und Pachten.

 

Klarheit beim Immobilienwert

 

Private Kunden kommen mit Sachverständigen meistens in Kontakt, wenn sie ein Wohn- oder ein Gewerbeobjekt kaufen oder verkaufen wollen und eine verlässliche Auskunft über ihren Wert benötigen. „Eine Immobilie ist keine Ware aus Serienproduktion“, erklärt Weber. „Die genaue Bauform, Ausstattung und spätere Umbauten, das Alter, der Renovierungsstand, eine eventuelle Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe, Grundbucheinträge, die Lage und das Marktumfeld: Alle diese Faktoren und noch einige mehr wirken sich auf ihren Wert aus.“

Weil die Einflüsse so vielfältig sind, kann der Laie nicht einfach den korrekten Wert festlegen, zu der er beispielsweise eine ererbte Wohnung am Markt anbieten soll. Umgekehrt weiß ein Kaufinteressent nicht, ob der Preis, der ihm abgefordert wird, gerechtfertigt wird. In beiden Fällen hilft ein Sachverständiger weiter, und zwar unabhängig davon, ob der Käufer oder der Verkäufer bei ihm eine Wertermittlung in Auftrag gibt. Vergleichbar gibt es auch Sachverständige für andere Aspekte, beispielsweise für die korrekte technische Ausführung bestimmter Baugewerke. Sie helfen insbesondere dann, wenn es Probleme mit der Ausführung von Bau- oder Sanierungsarbeiten oder um Gewährleistungsfälle geht.

„Die öffentliche Bestellung garantiert, dass sich Sachverständige streng unabhängig verhalten und bei ihrer Arbeit keine eigenen wirtschaftlichen Ziele oder die des Auftraggebers verfolgen“, betont Weber. Hält sich ein Sachverständiger nicht daran, muss er nicht nur persönlich für die Folgen haften und riskiert, seine Funktion zu verlieren. Unter gewissen Umständen muss er sogar mit strafrechtlichen Folgen rechnen.

Außerdem kontrollieren die Institutionen, die sie bestellt haben, dass Sachverständige über eine fundierte Ausbildung und lange Praxiserfahrung verfügen, vor allem aber, dass sie sich ständig weiterbilden. So musste Hans-Jürgen Weber eine Prüfung bei der IHK Frankfurt ablegen und die Kammer fordert von ihm regelmäßig Nachweise für die Weiterbildung ein.

 

Erbschaftsstreit gar nicht erst aufkommen lassen

 

Neben der Preisermittlung für Kauf und Verkauf kommen Sachverständige wie er auch zum Einsatz, wenn es um den Beleihungswert eines Objekts bei einer Kreditaufnahme oder um die Prämien für eine Versicherung geht, wenn eine angemessener Erbpachtzins oder eine marktkonforme Miete für eine Gewerbefläche ermittelt werden soll und in vielen anderen Spezialfällen. Auch bei der Gütertrennung während einer Scheidung oder bei der Auflösung einer Erbengemeinschaft helfen Sachverständige weiter. Bei der Bestimmung von Erbschafts- und Schenkungssteuer oder anderen Steuern kann ein fundiertes Gutachten in Verhandlungen mit dem Finanzamt für Klarheit sorgen.

Zunehmend treten auch Menschen an Hans-Jürgen Weber heran, die ihren Nachlass regeln wollen. „Ein genaues, klares Gutachten kann frühzeitig die gerechte Verteilung des Immobilienvermögens auf die Nachkommen ermöglichen und damit Streit in der Familie vermeiden“, sagt der Sachverständige.

Langfingern die Arbeit erschweren

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Achtung vor den Langfingern. Die Zahl der Wohnungseinbrüche im Hochtaunuskreis ist 2015 (neuere Zahlen sind noch nicht ausgewertet) zwar um 23% gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. „Aber das sind immer noch 550 Fälle: Eine erschreckende Zahl“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. Er rät deshalb den Eigentümergemeinschaften, die er betreut, zum Einbau von Schutztechnik gegen Einbrüche. „Das müssen keineswegs aufwendige Alarmanlagen sein“, betont Weber.

 

Den Einbrechern Zeit stehlen

 

Oftmals reicht es schon, den Langfingern ihr Geschäft möglichst schwer zu machen. Zwar lässt sich jeder Einbruchschutz mit dem passenden Werkzeug und der nötigen Zeit durchbrechen. Aber gerade die Zeit ist der kritische Faktor. Die Polizei geht davon aus, dass nahezu alle Einbrecher ihre Versuche aufgeben, wenn sie sich nicht innerhalb von fünf Minuten Zugang zu einem Objekt schaffen können. Schon mit vergleichsweise einfachen Sicherungen lässt sich die „Arbeitszeit“ der Täter erheblich verlängern. „Scheiterten 2003 noch 30 Prozent der Einbrüche an Sicherheitstechnik, waren es 2015 knapp 42 Prozent“, berichtet die Initiative „Nicht bei mir!“, in der sich Polizei und Wirtschaftsverbände für besseren Einbruchschutz einsetzen.

Die erste Stufe im Einbruchschutz, die zudem nichts kostet, ist das richtige Verhalten:

 

  • Auch bei kurzer Abwesenheit Fenster nicht gekippt lassen.
  • Nachts Rollläden herunterlassen.
  • Haus- und Wohnungstüren immer mit zwei Schlüsselumdrehungen abschließen.
  • Keinen Ersatzschlüssel an vermeintlich sicheren Stellen auf dem Grundstück verstecken.
  • Garten so gestalten, dass Einbrecher keinen Sichtschutz haben.

 

Als nächste Stufe kommt der technische Einbruchschutz. Auch er kann vergleichsweise simpel beginnen: mit Lampen, die durch Bewegungsmelder angesteuert werden und das Einbrechergeschäft insbesondere zu dunklen Tages- und Jahreszeiten erschweren. Geht es um die Absicherung im engeren Sinn, sollten Balkon- und Terrassentüren zuerst im Blickpunkt stehen, gefolgt von den Fenstern und an dritter Stelle von den Haustüren. Denn dies ist laut Polizeistatistik die Reihenfolge der Häufigkeit bei den Einstiegspunkten.

Fenster und Fenstertüren sollten die Widerstands- oder RC-Klasse 2 besitzen. RC-2-Fenster bestehen aus Sicherheitsglas und verfügen über einen Bohrschutz am Beschlag, Bolzen mit Pilzkopf, die sich nur schwer aus dem Rahmen hebeln lassen, sowie eine umlaufende Rahmenverstärkung aus Stahl. Zusätzliche Sicherheit verschaffen abschließbare Fenstergriffe, die aber nur zusammen mit einem einbruchhemmenden Beschlag effizient sind. Am leistungsfähigsten sind die Schutzmaßnahmen, wenn sie bei einer umfassenden Renovierung aus einem Guss eingebaut sind. Es gibt aber auch Möglichkeiten zur Nachrüstung, beispielsweise Schutzbeschläge oder Folien, die auf das Fensterglas geklebt werden und ein Einschlagen oder Einwerfen verhindern. An Rollläden sollten Sperren gegen das Hochschieben die Mindestausstattung sein. Wer ein Sicherheits-Extra möchte, setzt auf Rollladen-Lamellen aus Stahl und auf verstärkte seitliche Führungsschienen.

 

RC-Klassen und DIN-Bestimmungen

 

Bei Haustüren ist ebenfalls RC 2 angemessen. Für Türschlösser gelten keine RC-Klassen, sondern die DIN 18251, nach der mindestens die Klasse 3 erfüllt sein sollte, bei den Profilzylindern nach der gleichen Norm die Klassen 1 oder 2, auf jeden Fall mit Bohrschutz. Ein Schutzbeschlag, am besten mit zusätzlicher Zylinderabdeckung, und eine Mehrfachverriegelung sorgen dafür, dass auch mit Elektrowerkzeug anrückende Einbrecher nicht weit kommen. Schließbleche sollten aus mindestens drei Millimeter dickem Stahl bestehen und nicht nur im Türrahmen verankert sein, sondern auch im Mauerwerk. Abschließbarer Querriegel innen vor der Tür erhöhen die Sicherheit noch einmal massiv. Wer diese auffälligen Bauteile nicht in der Wohnung möchte, sollte sie zumindest zur Absicherung von Keller- und Nebentüren in Erwägung ziehen.