Immobilien erben und vererben: Auf die richtige Strategie kommt’s an

Erben & vererben. Das Eigenheim oder die selbst genutzte Eigentumswohnung sind eine Menge wert, nicht nur in Euro. Schließlich kommt dem Heim für die Familie auch ein hoher emotionaler Wert zu. Deshalb ist Sorgfalt gefragt, wenn es um die Weitergabe an die nächste Generation geht. „Beim selbst genutzten Wohneigentum bestehen erhebliche Vergünstigungen beim Vererben“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber.

Steuerbefreiung nutzen

Wenn es sich um ein „Familienheim“ handelt, in dem der oder die Verstorbene mit seiner Familie gelebt hat, können Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner es unabhängig von Größe und Wert vollkommen steuerfrei erben. Falls sie jedoch innerhalb von zehn Jahren ohne zwingenden Grund ausziehen, drohen Steuernachzahlungen. Kinder, Stiefkinder und Enkel, die selbst in der Immobilie wohnen, erhalten eine abgeschwächte Form dieses Vorteils. Für sie sind lediglich Wohnflächen bis zu 200 Quadratmetern steuerbefreit. Das bedeutet allerdings nicht, dass geräumigere Häuser mit ihrem vollen Wert versteuert werden. Vielmehr werden erst einmal die 200 Quadratmeter abgezogen und nur der Wert der restlichen Fläche fließt in die Rechnung ein.

Unabhängig von dieser Sonderregelung existiert ein Freibetrag, bis zu dem ererbtes Eigentum nicht versteuert werden muss. Er erfasst allerdings nicht nur selbst genutzte und vermietete Immobilien, sondern beispielsweise auch Autos, Schmuck, Spar- und Anlagekapital sowie sonstige Wertgegenstände. Für Ehe- und eingetragene Lebenspartner liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro, für Kinder, sowohl leibliche als auch Stief- und Adoptivkinder, bei 400.000 Euro, für Enkel und Urenkel bei 200.000 Euro und für alle anderen Verwandten bei 20.000 Euro.

Gut beraten lassen

„Wegen der vielen Feinheiten des Erbschaftsrechts und der engen Verknüpfung mit anderen Aspekten empfiehlt sich eine fachkundige juristische Beratung“, sagt Hans-Jürgen Weber. „Einen Rat kann man aber auch als Nicht-Jurist geben: Mit der Nachlassregelung für eigenen Immobilienbesitz sollte man sich möglichst früh beschäftigen, auch wenn der damit verbundene Gedanke an den eigenen Tod nicht angenehm ist.“

Beispielsweise kann ein klar formuliertes und nicht anfechtbares Testament das Entstehen einer Erbengemeinschaft verhindern oder zumindest die Zahl ihrer Mitglieder verkleinern. Denn erfahrungsgemäß kommt es gerade in Erbengemeinschaften immer wieder zu Uneinigkeit, wie mit dem gemeinsamen Immobilienbesitz zu verfahren ist. Wer sehr langfristig plant, kann das Instrument der Schenkung nutzen. Dafür gelten die gleichen Freibeträge wie beim Erben, aber sie können alle zehn Jahre neu in Anspruch genommen werden. Wer also mehr als zehn Jahre vor dem eigenen Tod Immobilienbesitz verschenkt, verdoppelt glatt den Steuerfreibetrag. Allerdings sollte auch das rechtlich begleitet werden, um beispielsweise ein Wohnrecht im Eigenheim abzusichern.

Erbe annehmen oder nicht?

„Erben hat aber auch eine umgekehrte Dimension: Soll man ein mögliches Erbe annehmen oder nicht?“, macht Hans-Jürgen Weber auf einen weiteren Aspekt aufmerksam. Nachdem man von der bevorstehenden Erbschaft erfährt, bleibt eine sechswöchige Frist, um sie anzutreten oder nicht. In dieser Zeit sollte man sich genau über Schulden, Hypotheken und andere Verbindlichkeiten sowie die fällige Erbschaftssteuer informieren. Dazu kommen weitere Aspekte: Kommt die Immobilie angesichts eigener aktueller oder zukünftiger Lebensumstände als selbst genutzter Wohnraum in Frage? Ist umgekehrt eine Vermietung in der betreffenden Region wirtschaftlich sinnvoll? Wie sieht es mit Modernisierungs- und laufenden Unterhaltskosten aus? Zumindest in letzterem Punkt kann eine wirtschaftlich arbeitende Hausverwaltung erhebliche Kostenvorteile erbringen.