Zum Vermieter wird man manchmal unverhofft. „Ein überraschendes Erbe hat schon manchen plötzlich zum Besitzer einer Immobilie gemacht, die er selbst nicht nutzen kann oder will“, berichtet der Steinbacher Hausverwalter und öffentlich bestellter Gutachter Hans-Jürgen Weber. In Zeiten, in denen andere Anlageformen wenig abwerfen, bleibt aber auch der geplante Kauf und die anschließende Vermietung einer Wohnung eine sinnvolle Vermögensstrategie.

Lage-Potenzial erkennen

Sowohl beim Erbe als auch bei der Anlage-Immobilie will eine Vermietung gut durchdacht sein: Nimmt man das Erbe an oder schlägt man es aus? Für welches Kaufobjekt oder -projekt am Markt entscheidet man sich? „Ein zentrales Entscheidungskriterium ist der Standort“, erklärt Weber. In den meisten Großstädten sind Nachfrage und Mietniveau hoch. Allerdings gilt das auch für die Kaufpreise. Sie haben teilweise schwindelerregende Höhen erreicht. In den Top-Lagen kann es um die 20 Jahre dauern, bis der Kaufpreis durch die Kaltmiete wieder hereingeholt ist. Niemand kann verlässlich sagen, ob gute Konjunktur und Zuzug in die Großstädte so lange anhalten.

Umgekehrt können das niedrige Mietniveau und die schrumpfende Einwohnerschaft in ländlichen Regionen oder Kleinstädten dazu führen, dass auch ein vermeintliches Schnäppchen durch Mieteinnahmen nicht zu refinanzieren ist oder durch Leerstand gar zum Verlustgeschäft wird. Und auch die Mikrolage spielt eine Rolle: Wie gut sind öffentliche Verkehrsmittel erreichbar? Gibt es genügend Parkplätze? Wie ansprechend ist die unmittelbare Umgebung? Wie sieht es mit Schulen und Kindergärten aus? Ein weiterer Gesichtspunkt ist der Zustand der Wohnung selbst: unter anderem Alter der Haustechnik und Design der Ausstattung, Renovierungsbedarf, Sonnenlicht-Einfall, das Vorhandensein von Balkon und Terrasse, natürlich Zimmerzahl, Zuschnitt und Größe.

Rücklagen nicht vergessen

Aus der Perspektive des Eigentümers ist neben einer solchen Einschätzung auch kaufmännisches Denken gefragt. Die Mieteinnahmen sollten die laufenden Kosten der Immobilie decken, soweit diese nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Dazu kommt die Rendite, die der Vermieter erzielen möchte. „Soweit ist die Rechnung noch relativ einfach. Viele Eigentümer übersehen aber, dass sie auch Rücklagen bilden müssen“, sagt Hausverwalter Weber. Denn für sämtliche Instandsetzungsarbeiten an der Immobilie, die nicht als Schönheitsreparaturen gelten, muss der Vermieter aufkommen. Das kann sich jahrelang in Grenzen halten, aber dann durchaus auch mal einen „großen Brocken“ wie eine Dachsanierung umfassen. Auch die steuerliche Dimension der Vermietung will bedacht sein. Außerdem kann man, gerade in Regionen mit überschaubarer Wohnungsnachfrage, die Miete nicht beliebig hoch ansetzen, sondern muss gegenüber anderen Vermietern wettbewerbsfähig bleiben.

Das richtige Mietniveau

„Die Entscheidung, Vermieten – ja oder nein, und mehr noch das Finden des richtigen Mietniveaus hängt von allen diesen Faktoren ab und ist keineswegs einfach zu fällen“, sagt Hans-Jürgen Weber. Zwar kann man sich an den geforderten Preisen für vergleichbare Objekte in Zeitungs- oder Online-Anzeigen orientieren, allerdings sind Immobilien Unikate. Gerade was Mikrolage, Ausstattung und Renovierungsbedarf betrifft, sind die Inserate selten wirklich vergleichbar und Laien oft überfragt. „Dazu kommt bei ererbten Immobilien oft eine emotionale Komponente, die eine nüchterne Einschätzung der Wirtschaftlichkeit erschwert“, erläutert Weber.

Deshalb ist es sinnvoll, einen öffentlich bestellten Gutachter einzuschalten, der mit anerkannten Verfahren nicht nur den Wert, sondern auch das Vermietungspotenzial und eine angemessene Miethöhe ermitteln kann. Beim Finden zuverlässiger Mieter hilft ein Makler. Und wer sich selbst von Verwaltungsarbeit entlasten und die kaufmännische Abwicklung zuverlässig und rechtssicher erledigt haben will, beauftragt einen Hausverwalter.