Bloß keine Fehler bei der Mieterhöhung

Alle Welt spricht von der Mietpreisbremse. Dabei gilt sie nur in einigen Ballungsgebieten und nur für neu gebaute oder tiefgreifend renovierte Wohnungen. „Häufiger geht es im Alltag um die angemessene Miethöhe in Bestandswohnungen und damit um eventuelle Mieterhöhungen“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber.

Dabei stellt sich zunächst die Frage, was überhaupt angemessen ist. Einen Anhaltspunkt können Immobilienanzeigen mit vergleichbaren Objekten aus der Region bieten. „Der Aussagewert ist für Laien allerdings begrenzt“, gibt Weber zu bedenken. Auch scheinbar ähnliche Immobilien können sich in Ausstattung, Modernisierungsstand, Lage oder Zuschnitt so weit unterscheiden, dass die aufgerufenen Mieten nicht mehr vergleichbar sind. Wo es sie gibt, bieten qualifizierte Mietspiegel mehr Genauigkeit. Die beste Einschätzung gelingt üblicherweise erfahrenen Hausverwaltern, Maklern oder qualifizierten Sachverständigen.

Immer in Schriftform

„Grundsätzlich rate ich dazu, moderat vorzugehen, wenn sich tatsächlich herausstellt, dass die Miete unter dem ortsüblichen Stand liegt“, sagt Weber. „Auf Dauer ergibt es wenig Sinn, einen zuverlässig zahlenden Bestandsmieter, der die Wohnung pfleglich behandelt, durch eine Mieterhöhung zu vergraulen und Leerstand zu riskieren oder Nachmieter mit schlechter Zahlungsmoral zu bekommen.“

Wenn eine Mieterhöhung angemessen erscheint, muss der Vermieter bestimmte Regeln einhalten: Eine Mieterhöhung muss schriftlich mitgeteilt werden und darf nur vollzogen werden, wenn der Mieter zustimmt. Das Schreiben muss an alle Personen gehen, die im Mietvertrag als Mieter genannt sind, muss die Wohnung exakt benennen und klar verständlich zur Zustimmung auffordern. „Wer den Anschein erweckt, die Mieterhöhung sei schon beschlossene Sache und kein Widerspruch möglich, setzt sich ins Unrecht, und die Erhöhung wird sofort unwirksam“, warnt Weber.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Eine Mieterhöhung ist grundsätzlich nur zulässig, wenn die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dass dem so ist, muss der Vermieter in seinem Anschreiben klar belegen. Dazu dienen beispielsweise Mietspiegel, Vergleichsobjekte oder Gutachten. Diese Beweise müssen dem Mieter verständlich dargelegt werden.

Selbst mit schlagkräftigen Belegen darf die Erhöhung nicht grenzenlos ausfallen. Erstens müssen seit dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung 15 Monate vergangen sein. Zweitens darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen, auch wenn sie dann immer noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bliebt. Für Bad Homburg, Friedrichsdorf und Kronberg wurde diese „Kappungsgrenze“ sogar auf 15 Prozent abgesenkt.

Sonderkündigungsrecht

Nach dem Monat, in dem die Mieterhöhung verkündet wird, hat der Mieter zwei Monate Zeit für eine Zustimmung oder eine begründete Ablehnung. Als Zustimmung gilt bereits die kommentarlose Überweisung des höheren Mietzinses. „Die dritte Möglichkeit ist die Kündigung des Mietvertrags. Denn eine angekündigte Mieterhöhung löst ein Sonderkündigungsrecht aus“, erklärt Hans-Jürgen Weber. Ohne Grund darf der Mieter nicht einfach ablehnen. Kommt es zur Ablehnung oder bleibt die Antwort des Mieters aus, kann der Vermieter die Mieterhöhung einklagen. Allerdings muss die Klage innerhalb von drei Monaten nach dem Ende der Widerspruchsfrist erfolgen.

Gesonderte Regeln gelten bei einer Modernisierung. Wurde dadurch Wohnwert oder Energieeffizienz deutlich erhöht, darf die Jahresmiete um bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten steigen. Der Vermieter muss aber eine Kostenrechnung vorlegen, die genau darstellt, welches Gewerk der Bauarbeiten wie viel gekostet hat, und gegebenenfalls die Kosten auf die einzelnen Wohneinheiten umlegt. „Ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter entsteht auch in diesem Fall“, ergänzt Hans-Jürgen Weber, der solche Modernisierungs-Abrechnungen schon mehrfach erstellt hat.