QUALIFIKATION für die BESTELLUNG
Durch die örtliche Industrie- und Handelskammer werden nur Personen öffentlich bestellt und vereidigt, die eine herausragende Qualifikation in ihrem Fachbereich nachweisen können. Um die öffentliche Bestellung zu erhalten, muss sich der Sachverständige einem aufwändigen Prüfverfahren unterziehen. Danach steht die Arbeit unter ständiger Aufsicht der Industrie- und Handelskammer. Die öffentliche Bestellung ist zeitlich begrenzt und muss durch den Sachverständigen mit einem erneuten Nachweis seiner aktuellen Sachkunde regelmäßig erneuert werden. Das bedeutet, dass bereits öffentlich bestellte Sachverständige diesen Status verlieren können, wenn ihre Qualifikation nicht mehr den aktuellen Anforderungen genügt. Dazu ist jährlich die regelmäßige Teilnahme an fachlichen Seminaren, Vortragsreihen und Workshops zwingend gefordert.
FOLGENDE VORAUSSETZUNGEN MÜSSEN ERFÜLLT SEIN
1. VORBILDUNG DES SACHVERSTÄNDIGEN
Zu diesem Sachbereich gibt es noch keine Ausbildungsordnung für eine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit, die sich ausschließlich mit der Bewertung von Mieten befasst. Darüber hinaus fehlt ein einschlägiges Berufsbild mit entsprechender Aus- und Vorbildung. Die Feststellung der „besonderen Sachkunde“ im Sinne des § 36 Gewerbeordnung kann daher nicht bei einem bestimmten Beruf ansetzen, sondern muss an gewerbliche oder berufliche Tätigkeiten anknüpfen, die ihrer Art nach geeignet sind, zumindest einige der unter 2 – 8 der Bestellungsvoraussetzungen geforderte Kenntnisse zu vermitteln. Hierfür kommt in erster Linie eine langjährige praktische Tätigkeit in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft in Betracht. Aus diesem Grunde schreibt 1.1 eine zehnjährige praktische Tätigkeit auf diesen Gebieten vor.
Für Bewerber, die Sachgebietsbezogene Kenntnisse durch den erfolgreichen Abschluss eines einschlägigen Studiums z.B. der Architektur, der Betriebswirtschaft oder eine abgeschlossene Ausbildung als Grundstücks- und Wohnungswirt nachweisen können, vermindert sich die praktische Tätigkeit nach 1.2 auf fünf Jahre.
In allen Fällen ist jedoch eine langjährige Praxis bei der einschlägigen Gutachtenerstattung unabdingbare Voraussetzung für eine qualifizierte Sachverständigentätigkeit. Daher wird in 1.3 gefordert, dass sich ein Bewerber unmittelbar vor Antragstellung mindestens drei Jahre lang sachgebietsbezogen intensiv betätigt und Gutachten auf dem Sachgebiet erstattet hat. Es ist erforderlich, dass diese Tätigkeit im Zeitpunkt der Antragstellung noch ausgeübt wird, um die Aktualität des Wissens sicherzustellen.
2. WIRTSCHAFTLICHE KENNTNISSE
Neben der langjährigen Praxis sind die wirtschaftlichen Kenntnisse wesentliche Voraussetzung, um ein qualifiziertes Gutachten erstatten zu können. Der Bewerber muss laufend über die Entwicklung und den neuesten Stand des Immobilien- und Baumarktes unterrichtet sein. Die für die Bewertung anzuwendenden Kosten und Werte, Mieten und Preise muss der Bewerber ermitteln und richtig in das Gutachten einführen können. Hierzu gehört auch die richtige Anwendung der einschlägigen Indexreihen.
3. RECHTLICHE KENNTNISSE
Der Sachverständige muss die genannten Gesetze und Verordnungen sowie die Rechtsprechung, die bei der Erstattung mit Mietgutachten relevant werden können, kennen, um sie entsprechend berücksichtigen zu können.
4. BEGRIFFSDEFINITIONEN
Der Sachverständige muss die genannten Begriffe definieren können und verstehen.
5. TECHNISCHE GRUNDKENNTNISSE
Die genannten technischen Kenntnisse sind für die ordnungsgemäße Erstattung von Mietgutachten erforderlich, allerdings ist ein überschlägiges Wissen in Grundzügen ausreichend.
6. KENNTNISSE DER BEWERTUNGSMETHODEN
Die genaue Kenntnis der Bewertungsmethoden, wie z.B. das Vergleichswertverfahren, Kostenmietverfahren (Wirtschaftlichkeitsberechnung) und deren Anwendung ist eine weitere Grundvoraussetzung für die Erstellung von Gutachten auf diesem Sachgebiet.
7. VERGLEICHSMATERIAL
Der Sachverständige muss über eigenes Vergleichsmaterial zur Feststellung von Mieten verfügen, um das Gutachten ausreichend und nachvollziehbar begründen zu können. Fremde Mieterlisten und Mietspiegel reichen hierfür nicht aus.
8. AUFBAU & ABFASSUNG
Der Bewerber muss in der Lage sein, sein fachliches Wissen in der einem Gutachten entsprechenden Form darzulegen. Dies bedeutet insbesondere, dass alle für das Gutachten und das Verständnis bedeutsamen Tatsachen, Berechnungen und Überlegungen in geordneter, zum Ergebnis hinführender Weise dargestellt werden. Diese Darstellung muss insbesondere so erfolgen, dass der Fachmann alle Daten und Gedankengänge, auf denen das Gutachten beruht, ohne weiteres nachprüfen und der Laie die gedankliche Ableitung nachvollziehen kann. In diesem Zusammenhang wird auf das Merkblatt der Industrie- und Handelskammer für den gerichtlichen Sachverständigen hingewiesen, das auch bei der Erstellung von Privatgutachten entsprechende Gültigkeit hat.
