Auf Schnäppchenjagd per Zwangsversteigerung

Manch einer erzählt geradezu Sagenhaftes vom Immobilienkauf per Zwangsversteigerung. Angeblich sind unglaubliche Schnäppchen bei Häusern, Wohnungen oder Grundstücken möglich. „Ganz so einfach ist es jedoch nicht“, schränkt der Steinbacher Makler Benjamin Weber ein. „Wer sich für Zwangsversteigerungen interessiert, sollte sich gründlich mit dem Thema auseinandersetzen.“

Auslöser ist häufig eine gescheiterte Bankfinanzierung bei einem Eigenheim oder einer Unternehmensimmobilie. Das Kreditinstitut strengt eine Zwangsversteigerung an, wenn es die Immobilie auf anderen Wegen nicht vernünftig verwerten kann. Auch eine Scheidung oder die Auflösung einer Erbengemeinschaft Anlässe sein. „Daraus ergibt sich die erste Einschränkung: Top-Objekte, die auf dem regulären Markt gut zu verkaufen sind, gehen eher nicht in die Zwangsversteigerung“, sagt Weber. Das zeigt sich insbesondere in der aktuellen Marktlage mit knappen Immobilienangeboten. Bundesweit ist die Zahl der Zwangsversteigerungen 2016 deshalb auf 31.000 Termine gesunken, fast ein Fünftel weniger als im Jahr zuvor. Das hat der Fachverlag Argetra errechnet.

Gründliche Vorbereitung gefragt

„Wer sich für den Immobilienerwerb auf diesem Weg interessiert, sollte viel Zeit einplanen“, rät Weber. Er empfiehlt Neulingen, zunächst als Gast an einige Versteigerungen teilzunehmen, um das Verfahren kennenzulernen. Die Amtsgerichte veröffentlichen Termine in der jeweiligen Tageszeitung, per Aushang am Gerichtsgebäude und im Internet unter www.zvg-portal.de. Online ist auch das Verkehrswertgutachten zum Objekt verfügbar.

Wer sich ernsthaft für eine Immobilie interessiert, sollte sie vor dem Versteigerungstermin zumindest von außen in Augenschein nehmen. Ein Anrecht auf eine Innenbesichtigung besteht für interessierte Bieter jedoch nicht. Auch potenzieller späterer Ärger mit einem Schuldner, der das Objekt selbst bewohnt, oder Beteiligten einer Scheidung bzw. einer Erbauseinandersetzung können sich bereits abzeichnen. Das Aktenzeichen des Verfahrens kann ein weiteres Warnsignal sein. Es verrät den Eröffnungstermin des Verfahren. Liegt dieser bereits Jahre zurück, deutet das auf Probleme oder Mängel hin, die bislang eine Verwertung verhindert haben.

Mit der Bank über Zwangsversteigerung reden

Der nächste Schritt ist die Finanzierung. „Hier ist die nüchterne Entscheidung gefragt, welchen Preis man maximal zu zahlen bereit ist“, betont Weber. Wer nicht über ausreichend liquide Mittel verfügt, sollte vor dem Gerichtstermin eine eventuelle Bankfinanzierung klären, dies aber nach Möglichkeit nicht mit dem Institut, das die Zwangsversteigerung betreibt.

Zum Zwangsversteigerungstermin verkündet der Rechtspfleger das so genannte „geringste Gebot“, den Mindestbetrag, der die Verfahrenskosten und eventuell bestehende öffentliche Belastungen decken soll. Dann eröffnet er die 30-minütige „Bietstunde“, in der mündlich die Gebote abgegeben werden können. Beim ersten Versteigerungstermin dürfen Gebote von weniger als der Hälfte des Verkehrswerts keinen Zuschlag erhalten. Bei späteren Anläufen kann diese Regel aufgehoben werden. Bleibt das Höchstgebot jedoch unter 70 Prozent des Verkehrswerts, kann der Gläubiger den Verkauf ablehnen.

Beim persönlichen Limit bleiben

Beim ersten Gebot muss der Kaufinteressent sofort eine Sicherheitsleitung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts vorlegen. Zulässig sind nur bestätigte Bundesbankschecks, Verrechnungsschecks, Bürgschaften eines Kreditinstituts und Überweisungen, die vorab bei der Gerichtskasse eingegangenen sind. Sind Mieter oder Vertreter der Gläubigerbank anwesend, ist es oft sinnvoll, deren Verhalten zu beobachten. „Die wichtigstes Regel lautet: Hat man sich einmal auf einen Höchstpreis festgelegt, darf man auch im Eifer des Bieterwettstreits nicht darüber hinausgehen“, sagt Benjamin Weber. Schließlich kommt die nächst Chance auf ein Schnäppchen bestimmt, egal ob während einer Zwangsversteigerung oder auf dem regulären Immobilienmarkt.