Der erste Mietvertrag

Mietvertrag. Sie ist eine der wichtigsten Station beim Erwachsenwerden: die erste eigene Wohnung. Endlich kommen und gehen, wann man will! Endlich den Lebensraum nach den eigenen Wünschen gestalten! Doch vor dem Einzug in das neue Heim steht erst einmal der Mietvertrag. Auch er ist eine Premiere: Erstmals bindet man sich langfristig mit einem Vertragswerk; und das mit monatlichen Zahlungen, die oft einen erheblichen Teil des Azubi- oder Studentenbudgets ausmachen. Deshalb sollten gerade junge Leute alle Aspekte der Wohnung und des Mietvertrags genau prüfen, bevor sie die Unterschrift unter das Dokument setzen.

Bei aller Freude über die neue Selbstständigkeit ist es nicht falsch, bei der Besichtigung einer potenziellen Wohnung und bei den Vertragsverhandlungen auf den Rat der Eltern zurückzugreifen – sozusagen als Berater in Sachen Lebenserfahrung. „Ohnehin werden Vermieter in vielen Fällen Kontakt mit den Eltern aufnehmen möchten oder sogar die schriftliche Erklärung von ihnen verlangen, dass sie notfalls die Mietzahlung für ihr Kind sicherstellen“, berichtet der Steinbacher Makler und Immobilienbetreuer Hans-Jürgen Weber aus der Praxis.

Mietverträge beruhen meist auf vorgefertigten Formularen, beispielsweise von Immobilienbesitzer-Verbänden oder vom Deutschen Mieterbund. Zwar ist auch ein mündlicher Vertrag bindend, allerdings lassen sich angesichts des komplizierten Mietrechts heute nur noch wenige Mieter und Vermieter darauf ein. Da bietet ein ausgearbeiteter Mietvertrag Klarheit zu vielen Detailfragen. Wie jeder Vertrag verdient auch der Mietvertrag ein genaues Studium.

„Besonders wichtig ist der aktuelle Stand des Mustervertrags“, betont Hans-Jürgen Weber. „Nur so kann man sicher sein, dass neue Gesetzesänderungen und Gerichtsurteile eingearbeitet sind. Daraus ergibt sich für alle Beteiligten Rechtssicherheit.“ Wenn Weber eine Wohnung vermittelt, gehört ein aktueller, für beide Seiten fairer Mietvertrag zum Leistungsumfang. Außerdem nimmt er sich viel Zeit, um Mieter und Vermieter über die einzelnen Klauseln aufzuklären und Nachfragen zu beantworten. „Diese neutrale Beratung ist für beide Seiten ein wichtiges Argument, bei Vermietung und Wohnungssuche einen Makler zu beauftragen“, argumentiert Hans-Jürgen Weber für seinen Berufsstand.

Im Regelfall laufen Mietverträge unbefristet und umfassen Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten – je nach Zeit, die man bereits in der Wohnung verbracht hat. Gerade junge Leute sollten vorsichtig bei Mietverträgen mit Kündigungsausschluss sein. Dieses Instrument kann bis zu vier Jahre lang das Kündigungsrecht weitgehend aushebeln. Aber gerade während der Ausbildung oder des Studiums ergibt sich schnell ein unerwarteter Wechsel oder ein längerer Auslandsaufenthalt. Da kann ein Kündigungsausschluss Probleme verursachen. Die früher verbreiteten befristeten Mietverträge sind selten geworden und grundsätzlich nur noch möglich, wenn ein konkreter Grund für die Befristung angegeben wird; beispielsweise die anstehende Grundsanierung des Gebäudes oder bei einem Platz im Studentenwohnheim der Studienabschluss.

Für junge Leute ist oft eine Wohngemeinschaft attraktiv. „Bei aller Formlosigkeit und Sympathie sollte man auch in diesem Fall nicht auf einen Mietvertrag verzichten“, rät Immobilienfachmann Hans-Jürgen Weber. Verschiedene Konstruktionen sind denkbar:

• Wer als Untermieter einzieht, braucht mit dem Vermieter nicht zu verhandeln, sollte aber sichergehen, dass der Hauptmieter die Erlaubnis zur Untervermietung eingeholt hat. Außerdem kann man zum Ausziehen gezwungen sein, falls der Hauptmieter die Wohnung verlässt.

• Sind alle WG-Mitglieder als Hauptmieter im Vertrag vermerkt, haben alle die gleichen Rechte und Pflichten. Der Haken dabei: Bleibt ein Beteiligter die Miete schuldig, haften alle anderen mit.

• Wenn Einzelverträge abgeschlossen wurden, hat jeder Bewohner nur sein Zimmer sowie die Benutzung der Gemeinschaftsräume gemietet. Rechtlich besteht damit kein Einfluss auf die Auswahl der Mitbewohner.