Er ist eigentlich nur ein winziges Ding – der Wohnungsschlüssel. Doch das kleine Stück Metall hat eine große Bedeutung rund um den Mietvertrag und das Mietrecht. „Rechtlich ist zwar ein geschlossener Mietvertrag entscheidend, aber die tatsächliche Nutzung des Wohnraums hängt nun mal davon ab, ob man die Tür nach eigenem Wunsch abschließen und wieder öffnen kann“, sagt der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. „Entsprechendes gilt auch für die Übernahme von Wohneigentum von einem Bauträger.“

Der Vermieter oder der von ihm beauftragte Verwalter muss bestimmte Regeln rund um den Schlüssel beachten. Zunächst einmal hat der Mieter ein Anrecht auf komplette Schlüsselsätze, die der Vermieter ohne zusätzliche Bezahlung herausgeben muss. Ein Satz umfasst Schlüssel zur Haus- und zur Wohnungstür und zu allen Zwischenabschlüssen, ebenso zu allen separat verschließbaren Räumen, die mit vermietet werden, beispielsweise Garage, Keller oder Abstellräumen im Hof oder Garten. Dazu kommt ein Briefkastenschlüssel. Selbst ein einzelner Bewohner muss zwei vollständige Schlüsselsätze ausgehändigt bekommen. Dazu kommt jeweils ein weiterer für jeden zusätzlichen erwachsenen Bewohner und jedes schulpflichtige Kind. Das Bereitstellen ausreichend vieler Schlüssel ist technisch nicht immer einfach, insbesondere wenn das Haus über eine Schließanlage verfügt. Dies ist eine der Aufgaben, die ein Hausverwalter für den Eigentümer übernehmen kann.

Nachweis über Nachschlüssel

Der Mieter darf auf eigene Kosten Nachschlüssel anfertigen lassen und sie beispielsweise an einen von ihm beauftragten Putzdienst, Pflegekräfte, Untermieter oder enge Verwandte weitergeben. „In diesem Fall muss der Vermieter aber über die Zahl der Nachschlüssel informiert werden und diese beim Auszug vollzählig ausgehändigt bekommen. Der Mieter muss aber keine Auskunft darüber geben, wer genau die Nachschlüssel erhält“, erklärt Weber.

Auf Vermieterseite ist die häufig geübte Praxis nicht erlaubt, einen Wohnungsschlüssel für sich zu behalten. Vielmehr müssen alle Schlüssel dem Mieter übergeben werden. „Das Einbehalten eines Schlüssels ist nur in einem einzigen Fall erlaubt: Der Mieter muss das ausdrücklich erlauben“, sagt Weber. Doch dabei ist Vorsicht geboten: Die Schlüssel-Überlassung darf nicht zur Bedingung für die Vermietung gemacht werden und auch keine Klausel im Mietvertrag sein. Vielmehr muss diese Vereinbarung separat getroffen werden. Das geht im Prinzip mündlich, eindeutiger ist aber ein formloses Schreiben, das den Verbleib des Schlüssels beim Eigentümer oder Hausverwalter festlegt und von ihm sowie dem Mieter unterschrieben wird. „Auch eine solche Gestattung entlässt den Eigentümer nicht aus der Pflicht, dass er eine Besichtigung der Räume mindestens 48 Stunden vor dem gewünschten Termin anmeldet“, betont Weber.

Die Vereinbarung hat durchaus auch Vorteile für den Mieter. Denn in Fällen, in denen der Vermieter nicht über einen Wohnungsschlüssel verfügt, kommen auf den Bewohner besondere Pflichten zu, wenn er für mehrere Tage verreist oder aus anderen Gründen außer Haus ist. Er muss dann nämlich die Schlüssel für den Zugang zu allen Räumen bei einer Vertrauensperson hinterlegen und diese sowie deren Adresse und Telefonnummer dem Vermieter bekannt geben, damit dieser beispielsweise bei einem Rohrbruch oder anderen Notfällen in die Wohnung kommt.

Schadenersatz für Verlust

Wenn ein Mieter einen Schlüssel verloren hat, wird er unter Umständen schadenersatzpflichtig. „Das können erhebliche Beträge werden, wenn bei einer Schließanlage mehrere Schlüssel und Schlösser neu beschafft werden müssen“, erklärt Weber. Der Schadenersatz wird immer dann fällig, wenn der Mieter den Verlust durch Fahrlässigkeit mit verursacht hat und die Gefahr besteht, dass jemand, der den Schlüssel findet, gezielt in das Haus eindringt.