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Alles richtig machen beim Wohnungskauf

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Der Wohnungskauf. Eigentumswohnungen sind interessante Objekte für Selbstnutzer und für Anleger, insbesondere im Frankfurter Umland, wo Bauland knapp und die Preise für freistehende Einfamilienhäuser hoch sind. „Von der meist geringeren Gesamtfläche sollte sich aber niemand dazu verleiten lassen, die Besichtigung einer Eigentumswohnung weniger gewissenhaft anzugehen als die eines kompletten Hauses“, warnt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Eigentumswohnungen haben ihre Besonderheiten, die es bei Besichtigung und Kaufentscheidung zu bedenken gilt.“

 

Wohngeld vorrechnen lassen beim Wohnungskauf

 

Auch wenn die eigentlich erworbene Fläche innerhalb der Wohnanlage überschaubar ist, sollen immer auch sämtliche Gemeinschaftsräume in Augenschein genommen werden, also beispielsweise Treppenhaus, Waschküche, Tiefgarage, aber auch der Garten und die haustechnischen Anlagen. Wichtig sind zudem Informationen zur Bau- und Sanierungsgeschichte des Hauses, auch zu bevorstehenden Sanierungsvorhaben und den dafür vorhandenen Rücklagen. Auskünfte darüber und zu weiteren relevanten Themen sowie zur allgemeinen Stimmungslage im Haus geben die Protokolle der zurückliegenden zwei bis drei Eigentümerversammlungen.

Neben den Unterlagen, die auch beim Hauskauf eine zentrale Rolle spielen, beispielsweise Grundrisse, Flächenberechnung und Energieausweis, kommen bei einer Eigentumswohnung weitere besondere Informationen dazu. „Unbedingt sollten Kaufinteressenten sich schriftlich zusichern lassen, dass keine Hausgeldrückstände bestehen“, sagt Weber. Auch eine schriftliche Darlegung des monatlich zu zahlenden Hausgelds sollte man sich unbedingt vorlegen und in ihren Bestandteilen vorrechnen lassen. Die genaue Darlegung dieser und weiterer Details ist eine der großen Stärken von seriösen Maklern gegenüber Privatverkäufern, die dabei schnell Fehler machen, und das nicht einmal unbedingt aus bösem Willen.

 

Teilungserklärung genau studieren

 

Das zentrale Dokument ist jedoch die Teilungserklärung. In ihr ist verzeichnet, welcher Teil des Hauses alleiniger Besitz des jeweiligen Wohnungseigentümers ist, beim Wohnungskauf also vollständig an den Käufer übergeht (Sondereigentum). Darüber hinaus geht aus der Teilungserklärung hervor, welche Bereiche des Grundstücks und des Hauses Gemeinschaftseigentum sind und welche Anteile daran den einzelnen Wohnungen zugeordnet sind, was für die Aufteilung finanzieller Lasten wichtig wird. Denn mit dem Kauf „seiner“ Wohnung wird der neue Bewohner auch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Unverzichtbares Element der Teilungserklärung ist der amtlich beglaubigte Teilungsplan, der das Sondereigentum in einer Zeichnung darstellt.

Manche Teilungserklärungen enthalten darüber hinaus weitergehende Regeln zur Benutzung der Immobilie und zum Umgang der Eigentümer miteinander. Oft sind solche Vereinbarungen jedoch eigens in einer Gemeinschaftsordnung zusammengefasst. In jedem Fall gehört die Gemeinschaftsordnung ebenfalls zu den Dokumenten, die vor einer Kaufentscheidung studiert werden wollen. Sie regelt unter anderem ob und welche Gewerbe- oder Büronutzungen zulässig sind. Auch die Frage, welche Instandhaltungspflichten der Gemeinschaft oder dem jeweiligen Wohnungseigentümer obliegen, wird dort abgehandelt. Vereinbarungen zum Hausgeld, zu Instandhaltungsrücklagen, zur Eigentümerversammlung und zur Bestellung eines Verwalters sind ebenfalls Bestandteile des Dokuments. „Dabei ist die Freiheit zur selbstständigen Festlegung der Spielregeln allerdings begrenzt. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dürfen sich immer nur in dem Rahmen bewegen, den das Wohneigentumsgesetz festschreibt“, betont Benjamin Weber. Die feineren Details insbesondere zum Umgang mit Gemeinschaftseigentum regelt meist eine Hausordnung.

Steuernachlass beim Kauf von Wohnungen

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Steuernachlass und mehr Klarheit beim Kauf von Eigentumswohnungen. Größere Gesetzesänderungen rund um Rechte und Pflichten von Immobilienbesitzern waren für 2016 eigentlich nicht geplant. Jetzt gibt es jedoch ein kurzfristiges steuerrechtliches Vorhaben, das insbesondere für Eigentumswohnungs-Investments interessant sein dürfte. Dazu kommen einige Gerichtsurteile mit Bezug auf Wohneigentum.

Wer in den kommenden Monaten Wohnraum zur Vermietung selbst neu bauen oder frisch gebaute Objekte kaufen will, kann auf eine erhebliche Steuerersparnis hoffen. Noch vor dem Sommer wird voraussichtlich das „Gesetz zur Förderung des Mietwohnungsbaus“ in Kraft treten, das derzeit in der parlamentarischen Beratung ist. „Es soll insbesondere in Städten mit knappem Angebot den Wohnungsbau beleben“, berichtet der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. Dazu lockt der Gesetzgeber mit einer zusätzlichen Steuerabschreibung von 29 Prozent in den ersten drei Jahren ab dem Bau neuer Mietobjekte. Zusammen mit der regulären Abschreibung ergeben sich also satte 35 Prozent.

 

Sonderabschreibung in vielen Taunus-Städten

 

Voraussichtlich wird diese Sonderabschreibung dort gewährt, wo die Mietpreisbremse, eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen oder die Wohnungsgeld-Mietstufen IV bis VI gelten, und für Wohnungen gelten, deren Bauantrag zwischen dem 1. Januar 2016 und dem 31. Dezember 2018 gestellt wird. „Zwar sind im Bundestag noch Änderungen mögliche, aber wenn der Entwurf unverändert bleibt, dann gibt es den Steuernachlass in Steinbach, Oberursel und mehreren Nachbarstädten“, sagt Weber. Trotz der verlockend hohen Abschreibung warnt der Immobilien-Fachmann vor überstürzten Investitionen. Die Details sollten zuerst individuell mit dem Steuerberater besprochen werden, unter anderem weil die höhere Sonderabschreibung zu Beginn dazu führt, dass die Regelabschreibung in den folgenden Jahren geringere Beträge erbringt.

Steuernachlass: Neue Gerichtsurteile

 

Ebenfalls für Käufer von Eigentumswohnungen ist ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt interessant. Dort hatte ein Käufer die Rückabwicklung eines Kaufvertrags erwirkt, weil ein Bauträger mit einem unverbaubaren Blick auf die Frankfurter Skyline geworben, kurz nach der Übergabe der Wohnung aber selbst auf dem Nachbargrundstück ein Haus errichtet hatte, das eben diesen Blick versperrte. Damit haben alle Eigentumswohnungskäufer gute Karten, denen nachträglich ein Ausblick verbaut, eine angeblich sonnendurchflutete Terrasse verschattet oder sonst ein Vorteil der Wohnung genommen wird, der ausdrücklich zugesagt worden war. Allerdings kommt es darauf an, dass der Verkäufer selbst der Verursacher ist. „Wenn ein anderer Bauherr die Einschränkungen durch ein neues Gebäude auslöst, kann man zumindest nicht mit diesem Urteil argumentieren“, betont Weber.

Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist dagegen für diejenigen interessant, die eine meist ältere Eigentumswohnung nicht vom Bauträger erwerben, sondern von einem Vorbesitzer. Bislang war unklar, ob der neue Besitzer nach einem solchen Kauf eigenständig Schadenersatz für verschwiegene Mängel am Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Vorbesitzer geltend machen kann oder ob dies nur über die gesamte Eigentümergemeinschaft funktioniert. Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass dies zumindest in Form einer nachträglichen Minderung des Kaufpreises möglich ist.

 

Zwei Wochen zur Vertragsprüfung

 

Der BGH hat auch das Recht von Immobilienkäufern gestärkt, sich sorgfältig mit den Vertragsunterlagen auseinanderzusetzen. Es geht darum, dass der Notar bereits zwei Wochen vor der Beurkundung den Kaufvertrag vorlegen muss, damit die Parteien sich eingehend damit beschäftigen und eventuelle Änderungswünsche formulieren können. Einige Notare hatten Klauseln in Verträge eingebaut, durch die sich Käufer freiwillig auf die Bedenkzeit verzichteten. Diese Praxis verwarf der BGH: Die zwei Wochen müssen auf jeden Fall sein.