Der Wohnungskauf. Eigentumswohnungen sind interessante Objekte für Selbstnutzer und für Anleger, insbesondere im Frankfurter Umland, wo Bauland knapp und die Preise für freistehende Einfamilienhäuser hoch sind. „Von der meist geringeren Gesamtfläche sollte sich aber niemand dazu verleiten lassen, die Besichtigung einer Eigentumswohnung weniger gewissenhaft anzugehen als die eines kompletten Hauses“, warnt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Eigentumswohnungen haben ihre Besonderheiten, die es bei Besichtigung und Kaufentscheidung zu bedenken gilt.“

Wohngeld vorrechnen lassen beim Wohnungskauf

Auch wenn die eigentlich erworbene Fläche innerhalb der Wohnanlage überschaubar ist, sollen immer auch sämtliche Gemeinschaftsräume in Augenschein genommen werden, also beispielsweise Treppenhaus, Waschküche, Tiefgarage, aber auch der Garten und die haustechnischen Anlagen. Wichtig sind zudem Informationen zur Bau- und Sanierungsgeschichte des Hauses, auch zu bevorstehenden Sanierungsvorhaben und den dafür vorhandenen Rücklagen. Auskünfte darüber und zu weiteren relevanten Themen sowie zur allgemeinen Stimmungslage im Haus geben die Protokolle der zurückliegenden zwei bis drei Eigentümerversammlungen.

Neben den Unterlagen, die auch beim Hauskauf eine zentrale Rolle spielen, beispielsweise Grundrisse, Flächenberechnung und Energieausweis, kommen bei einer Eigentumswohnung weitere besondere Informationen dazu. „Unbedingt sollten Kaufinteressenten sich schriftlich zusichern lassen, dass keine Hausgeldrückstände bestehen“, sagt Weber. Auch eine schriftliche Darlegung des monatlich zu zahlenden Hausgelds sollte man sich unbedingt vorlegen und in ihren Bestandteilen vorrechnen lassen. Die genaue Darlegung dieser und weiterer Details ist eine der großen Stärken von seriösen Maklern gegenüber Privatverkäufern, die dabei schnell Fehler machen, und das nicht einmal unbedingt aus bösem Willen.

Teilungserklärung genau studieren

Das zentrale Dokument ist jedoch die Teilungserklärung. In ihr ist verzeichnet, welcher Teil des Hauses alleiniger Besitz des jeweiligen Wohnungseigentümers ist, beim Wohnungskauf also vollständig an den Käufer übergeht (Sondereigentum). Darüber hinaus geht aus der Teilungserklärung hervor, welche Bereiche des Grundstücks und des Hauses Gemeinschaftseigentum sind und welche Anteile daran den einzelnen Wohnungen zugeordnet sind, was für die Aufteilung finanzieller Lasten wichtig wird. Denn mit dem Kauf „seiner“ Wohnung wird der neue Bewohner auch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Unverzichtbares Element der Teilungserklärung ist der amtlich beglaubigte Teilungsplan, der das Sondereigentum in einer Zeichnung darstellt.

Manche Teilungserklärungen enthalten darüber hinaus weitergehende Regeln zur Benutzung der Immobilie und zum Umgang der Eigentümer miteinander. Oft sind solche Vereinbarungen jedoch eigens in einer Gemeinschaftsordnung zusammengefasst. In jedem Fall gehört die Gemeinschaftsordnung ebenfalls zu den Dokumenten, die vor einer Kaufentscheidung studiert werden wollen. Sie regelt unter anderem ob und welche Gewerbe- oder Büronutzungen zulässig sind. Auch die Frage, welche Instandhaltungspflichten der Gemeinschaft oder dem jeweiligen Wohnungseigentümer obliegen, wird dort abgehandelt. Vereinbarungen zum Hausgeld, zu Instandhaltungsrücklagen, zur Eigentümerversammlung und zur Bestellung eines Verwalters sind ebenfalls Bestandteile des Dokuments. „Dabei ist die Freiheit zur selbstständigen Festlegung der Spielregeln allerdings begrenzt. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dürfen sich immer nur in dem Rahmen bewegen, den das Wohneigentumsgesetz festschreibt“, betont Benjamin Weber. Die feineren Details insbesondere zum Umgang mit Gemeinschaftseigentum regelt meist eine Hausordnung.