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Neue Immobilienurteile für Vermieter

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In den vergangenen Monaten hat es einige Immobilienurteile des Bundesgerichtshofs (BGH) gegeben, die sowohl Selbstnutzer von Eigentumswohnungen als auch Vermieter betreffen. Allerdings muss man genau hinschauen. „Missverstanden wird häufig ein Urteil zur Wohnungsfläche“, berichtet der Steinbacher Hausverwalter Hans Jürgen Weber. Viele Mieter und Vermieter sind der Ansicht, dass die Wohnfläche nun exakter als früher angegeben werden müsste. Tatsächlich besagt die höchstrichterliche Entscheidung, dass die bisher akzeptierte Abweichung von zehn Prozent zwischen tatsächlicher und berechneter Wohnfläche nicht mehr gilt. „Allerdings betrifft das Immobilienurteil nur Mieterhöhungen zum erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete“, unterstreicht Weber. Es bedeutet jedoch keine Festlegung, wie genau die Angaben beispielsweise in einer Vermietungsanzeige oder zur Berechnung von Nebenkosten sein müssen. „Das entbindet einen Vermieter nicht von der Pflicht, die Wohnfläche wahrheitsgemäß zu ermitteln“, betont Weber. Die Flächenermittlung ist eine komplexe Frage. Um so wichtiger, dass sie korrekt vorgenommen wird – beispielsweise durch einen qualifizierten Hausverwalter.

 

Ein Trick weniger für Mietnomaden

 

In einem anderen Fall hat der BGH die Position von Vermietern gestärkt und einen Trick verworfen, den Mietnomaden gerne nutzen. Wenn sich erhebliche Mietschulden angesammelt haben und eine Kündigung durch den Wohnungseigentümer erfolgt ist, wird einfach ein kleiner Teil der Ausstände bezahlt. In vielen Fällen wurde die Kündigung dadurch unwirksam, auch wenn weiter Schulden bestanden. Die Richter haben nun klar gemacht, dass nur die vollständige Tilgung der Rückstände, und das vor dem Eingang des Kündigungsschreibens beim Mieter, die Kündigung abwendet. Unverändert bleibt die Tatsache, dass eine Kündigung erst ausgesprochen werden darf, wenn zwei Monatsmieten nacheinander ausgeblieben sind.

Bei der Heizkostenabrechnung akzeptiert der BGH die gelegentlich in Mietverträgen vereinbarten verkürzten Abrechnungsfristen bestenfalls als Absichtserklärungen. Entscheidend ist das gesetzlich festgeschriebene Ende der Heizperiode am 30. April. Danach hat der Eigentümer oder die beauftragte Hausverwaltung ein Jahr Zeit, um den Mietern die Abrechnung zu präsentieren. Zwar darf im Mietvertrag auch eine kürzere Fristen vereinbart werden, aber nach Ansicht der Richter bleibt die Heizkostenabrechnung gültig. Auch wenn der Vermieter diese Frist versäumt, den gesetzlichen Rahmen jedoch einhält.

 

Gemeinschaft muss sich um Stellplätze kümmern

 

Für Selbstnutzer kann ein weiteres Immobilienurteil interessant sein. Demnach kann die Eigentümergemeinschaft unter bestimmten Umständen Immobilien dazukaufen. Im verhandelten Fall sollten Parkplätze auf einem Nachbargrundstück für die weitere Nutzung gesichert werden. „Die Richter haben aber unterstrichen, dass ein solcher Erwerb nur zulässig ist, wenn die Fläche eine dienende Funktion für die Gemeinschaft hat“, sagt Weber. „Grundstücksgeschäfte im großen Stil sind damit definitiv nicht abgedeckt.“

Noch einmal musste sich der Bundesgerichtshof mit Auto-Stellplätzen befassen. In diesem Fall hatte eine kommunale Bauaufsicht im Nachhinein festgestellt, dass eine Wohneigentumsanlage über weniger Stellplätze verfügte als vorgeschrieben. Auch wenn das nur einzelne Eigentümer betraf, musste doch die gesamte Eigentümergemeinschaft entweder neue Plätze schaffen oder eine Ablösezahlung leisten.

Und schließlich hat der BGH entschieden, dass Eigentums-Selbstnutzer in puncto Barrierefreiheit weniger Rechte gegenüber der Gemeinschaft haben als ein Mieter gegenüber seinem Vermieter. Mieter können nämlich die Genehmigung zum Einbau eines Aufzugs verlangen, der die Wohnung für Gehbehinderte erreichbar macht. Selbstnutzer haben dieses Anrecht gegenüber der Eigentümergemeinschaft nur eingeschränkt. Nach Ansicht der Richter muss die Gemeinschaft zwar den Einbau kleinerer Hilfsmittel wie eines Treppenlifts oder einer Rampe zulassen. Allerdings nicht jedoch einen massiven Eingriff in die Bausubstanz, wie die Installation eines kompletten Personenaufzugs.

Keine Chance für Mietbetrüger

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Mietbetrüger: Vermietete Immobilien gelten als sichere Geldanlagen; vor allem im Rhein-Main-Gebiet. Es gibt jedoch eine Schreckensvorstellung, die viele potenziellen Immobilien-Investoren und -Besitzern die Lust am Vermieten verlieren lässt: die Gefahr unzuverlässig zahlender Mieter oder gar von „Mietnomaden“, die nach wenigen Monaten die Zahlungen einstellen, sich dennoch lange im Objekt halten und am Ende verdreckte oder verwüstete Räume zurücklassen.

Allerdings gibt es Strategien, wie man diese Gefahr erheblich verringern kann. „Zunächst einmal sollte man sich nicht verunsichern lassen“, rät der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. „Besonders krasse Mietnomaden-Fälle werden von den Medien gerne aufgegriffen, aber bei weitem die meisten Mietverhältnisse laufen partnerschaftliche und einvernehmlich ab.“ Er rät den Immobilienbesitzern, die er betreut, ihren Mietern zunächst einmal mindestens so viel guten Willen wie sich selbst zu unterstellen.

Solides Einkommen

„Das bedeutet auf der anderen Seite nicht, dass man auf eine Absicherung verzichten darf, insbesondere vor der Unterzeichnung des Mietvertrags“, rät Weber. Dabei sollte man sich nicht vom äußeren Schein blenden lassen. Selbst im Oberklassewagen vorfahrende Doktoren haben sich schon als Mietbetrüger entpuppt. In jedem Fall sollten Miet-Bewerber eine Selbstauskunft vorlegen, die das monatliche Einkommen und Angaben zu eventuell laufende Insolvenzverfahren und in Anspruch genommene Sozialhilfe sowie persönliche Daten auflistet, und dies per Unterschrift bestätigen. Hart gesottenen Lügnern kommt man damit jedoch nicht bei. Eine Gehaltsabrechnung oder, bei Freiberuflern, Kontoauszüge der vergangenen Monate, schaffen etwas mehr Sicherheit, sind aber ebenfalls nicht fälschungssicher. Gerade Kontoauszüge sind ein heikles Thema. Wer lässt Fremde schon gerne in seine Finanzen schauen? Man kann Mietern die Offenheit leichter machen, indem man sich mit teilweise geschwärzten Auszügen zufrieden gibt. Schließlich kommt es nicht auf einzelne Buchungen an, sondern auf eine gewisse Regelmäßigkeit beim Einkommen und einen auf lange Sicht positiven Kontostand.

Verlässlicher, dafür aber kostenpflichtig, sind professionelle Bonitätsauskünfte. Der Klassiker ist die Schufa-Selbstauskunft, die der Miet-Bewerber für sich selbst einholt und dem Vermieter vorlegt. Er kann allerdings die Auskunftsgebühr vom Vermieter zurückfordern. Die fälschungssichere Variante ist eine Solvenzabfrage, die der Vermieter bei einer Auskunftei in Auftrag gibt. Dazu benötigt er eine schriftliche Genehmigung seines Verhandlungspartners und muss die Kosten ebenfalls selbst tragen. Auch der Kontakt mit dem vorherigen Vermieter erleichtert die Einschätzung von Interessenten, bringt jedoch Gefahren mit sich: Ein Vor-Vermieter könnte problematische Kandidaten absichtlich in den höchsten Tönen loben, nur um sie loszuwerden.

Offenheit schafft Verständnis

Die meisten Vorkehrungen benötigen eine gewisse Kooperation der Mieter. Gesetzlich sind sie nämlich nur zur Vorlage ihrer persönlichen Daten und einiger weniger anderer Fakten verpflichtet. Gehaltsabrechnung, Bonitätsauskunft und Telefonnummer des Vor-Vermieters: Alle diese Angaben sind freiwillig. Nach Hans-Jürgen Webers Erfahrung hilft ein offener und wohlmeinender Umgang miteinander. „Machen Sie den Mietinteressenten klar, dass Sie aus ihrem verständlichen Sicherheitsbedürfnis heraus die Informationen sammeln und sie vertraulich behandeln. Vermeiden Sie Fragen, die zu sehr ins Private gehen“, rät er.

Hilfreich ist es, einen Wohnungsverwalter mit der Überprüfung von Miet-Interessenten zu beauftragen. Die Erfahrung des Dienstleisters und die professionelle Distanz erzeugen oft eine sachlichere Atmosphäre als sie im direkten Gespräch zwischen Miet-Bewerber und Privat-Vermieter zu Stande kommt.