Mietminderung – wenn es erst einmal so weit gekommen ist, dann bestehen meist spürbare Spannungen zwischen Mieter und Vermieter. „Am besten ist es, wenn man Unstimmigkeiten frühzeitig bereinigt, so dass das Thema Mietminderung gar nicht erst aufkommt“, meint der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. „Dennoch sollten beide Seiten sich mit diesem Instrument auskennen.“

Seiner langjährigen Erfahrung nach herrschen nämlich sowohl auf Mieter- als auch auf Eigentümerseite einige irrige Ansichten vor. „Zunächst einmal muss man sich von der Vorstellung trennen, dass die Mietminderung eine Art Strafe des Mieters für den Vermieter wäre“, sagt Weber. Stimmiger ist die neutrale Bewertung, ausgehend vom Zweck der Miete: Der monatliche Mietzins wird als Gegenleistung für eine voll nutzbare Wohnung entrichtet. Ist die Wohnung jedoch nicht voll nutzbar, wird auch nur ein Teil der vereinbarten Zahlungen fällig – und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter etwas für die Einschränkung kann oder nicht.

Nicht leichtfertig mindern

Ein geläufiges Beispiel ist eine lärmende Baustelle auf dem Nachbargrundstück. Daran ist der Vermieter ganz eindeutig nicht schuld, dennoch kann eine Mietminderung zulässig sein, weil die Wohnung wegen der beständig gestörten Ruhe nur noch eingeschränkt genutzt werden kann. Häufiger geht es jedoch um Defekte oder technische Mängel an Bausubstanz oder Haustechnik, deren Behebung sehr wohl unter die Pflichten und Möglichkeiten des Vermieters fällt.

„Eine Mietminderung darf jedoch nie leichtfertig vorgenommen werden. Auf diesem Weg kann man sich als Mieter selbst erheblichen Schaden zufügen“, mahnt Hans-Jürgen Weber. Verpflichtend ist zunächst eine Information des Vermieters oder des von ihm beauftragten Hausverwalters über die aufgetretenen Probleme. Anschließende müssen sie genügend Zeit zur Beseitigung erhalten. Erst wenn in dieser Frist nichts behoben wurde, kann die Miete gemindert werden.

Welcher Zeitraum angemessen ist, hängt vom Umfang des Mangels ab: Wird eine defekte Heizung mitten in einer Frostperiode nicht innerhalb eines Tages wieder funktionsfähig, dürfte in den meisten Fällen eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Ist dagegen beispielsweise nur die Gegensprechanlage der Haustür ausgefallen, dann darf es bis zur Reparatur durchaus ein paar Tage dauern.

Der Umfang der Beeinträchtigung entscheidet auch über die Höhe der Mietminderung. Werden die Räume komplett unbenutzbar, beispielsweise durch den genannten Heizungsausfall oder einen heftigen Wasserrohrbruch, und die Mieter müssen sich ein Ausweichquartier suchen, könne sie die Mietzahlungen komplett einstellen. Die defekte Gegensprechanlage zieht dagegen eine geringe Mietminderung von vielleicht fünf Prozent nach sich. Hier gibt es, wie für die Reparaturfristen, keine festen Regeln, sondern nur einige beispielhafte Gerichtsurteile, an denen man sich orientieren kann.

Zuerst Gespräch suchen

„Für Mieter ist bei der Festlegung des Prozentsatzes große Vorsicht angeraten“, sagt Hans-Jürgen Weber. „Wer unangemessen stark kürzt, kann sich eine fristlose Kündigung des Mietvertrags einhandeln.“ Diese Abschätzung muss allerdings jeder selbst oder mit Hilfe von fachlicher Beratung vornehmen, denn es gibt kein formal festgelegtes Verfahren für die Mietminderung. Der Mieter muss sie nicht einmal dem Vermieter gegenüber ankündigen. Rein rechtlich reicht es, die Einzugsermächtigung für die Miete zu kündigen und den nach Abzug des Minderungs-Prozentsatzes verbleibenden Betrag zu überweisen. Hausverwalter Weber rät allerdings dringend zu einem vorherigen klärenden Gespräch. Häufig ist es aus Mieter- und Vermietersicht rechtlich und menschlich einfacher, wenn ein Verwalter dazwischen geschaltet ist und das Abstellen von Mängeln übernimmt.

Ausgenommen sind selbstverständlich alle Schäden, die Mieter oder ihre Gäste selbst verursacht haben; egal ob absichtlich, fahrlässig oder aus reinem Versehen. In diesen Fällen ist keine Mietminderung möglich.