Ein neues Jahr bringt häufig neue Immobilienagenda mit sich. „Nach Bestellerprinzip und Mietpreisbremse in den vergangenen Monaten scheint 2016 aber rechtlich etwas ruhiger zu werden“, sagt der Steinbacher Hausverwalter und Immobiliensachverständige Hans-Jürgen Weber. „Allerdings weiß man nie, was der Politik noch kurzfristig einfällt.“
Eine der wenigen sicheren Neuerungen ist die Verschärfung der Energieeinsparverordnung. Zwar gilt weiterhin die Fassung von 2013. Allerdings tritt zum 1. Januar 2016 eine Änderung in Kraft, die von Anfang an geplant war: Für Neubauten wird der erlaubte Bedarf an Primärenergie um 25 Prozent gesenkt und die Dämmung muss 20 Prozent leistungsfähiger sein als bislang. „Wichtig ist, dass die neuen Werte nicht für Bestandsimmobilien gelten, auch nicht bei grundlegenden Modernisierungen“, sagt Weber. Entscheidend für die Anwendbarkeit ist nicht der Baubeginn sondern die Frage, ob der Bauantrag vor oder nach dem 1. Januar gestellt wurde.
Formular für die Meldebehörde
Im kommenden Jahr werden viele Vermieter erstmals mit dem seit November geltenden neuen Meldegesetz konfrontiert werden. „So neu ist das Gesetz überhaupt nicht“, erklärt Weber. „Hier wird nur eine vor Jahren abgeschaffte Regelung mit kleinen Änderungen wieder in Kraft gesetzt.“ Vermieter müssen deshalb ihren Mietern die Wohnungsübergabe bescheinigen. Diese Bescheinigung muss Name und Anschrift des Vermieters, die Tatsache, ob es ein Ein- oder Auszug ist, das zugehörige Datum, die Adresse der Wohnung und den Namen des oder der Mieter enthalten. Eine Auszugs-Bescheinigung ist jedoch nur nötig, wenn der Mieter sich anschließend nicht wieder innerhalb Deutschlands anmelden will.
Der Vermieter ist verpflichtet, das Formular so auszustellen, dass der Mieter es ordnungsgemäß innerhalb von zwei Wochen nach Einzug der Meldebehörde vorlegen kann. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, kann das für ihn ein Bußgeld von bis zu 1000 Euro zur Folge haben. Wer gar das Dokument bewusst nur zum Schein ausstellt, obwohl die betreffenden Personen gar nicht eingezogen sind, muss bis zu 50.000 Euro Buße zahlen. „Auch wer Freunde oder Verwandte mietfrei bei sich wohnen lässt, muss den Einzug bescheinigen“, erklärt Hans-Jürgen Weber. Wenn Wohneigentum in Obhut eines Hausverwalters ist, übernimmt dieser in der Regel die neue Aufgabe für den Eigentümer.
Seit Ende November gilt zudem für Oberursel, Bad Homburg (außer Ober-Erlenbach), Kronberg, große Teile Frankfurts und einige andere hessische Städte die Mietpreisbremse. Bei wiedervermieteten Wohnungen darf der Mietzins dort höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. Immobilienfachmann Weber sieht das gelassen: „In den Städten, die die Mietpreisbremse bereits seit dem Sommer haben, halten sich die Auswirkungen bislang in Grenzen.“
Mehr Rechte für Baukredit-Kunden
2016 wird es außerdem eine Änderung bei Krediten für Kauf oder Bau von Wohnimmobilien geben. Die Europäische Union hat Deutschland dazu verpflichtet. Momentan befindet sich ein entsprechendes Gesetz auf dem Weg durch die parlamentarischen Instanzen. „Darüber wird in Berlin noch debattiert. Auf jeden Fall werden Kunden mehr Informationen von Kreditanstalten erhalten. Auf der anderen Seite werden Banken schärfer prüfen müssen, ob ein Interessent überhaupt kreditwürdig ist“, sagt Weber. Falls die Neuregelung im maximalen Umfang Wirklichkeit wird, könnten Kunden ein zeitlich unbegrenztes Widerrufsrecht für den Wohn-Kreditvertrag erhalten.
Eine weitere laufende Gesetzesinitiativen betrifft das Bauvertragsrecht, insbesondere Details zu Abnahme und Widerruf. Ob sie allerdings 2016 schon in ein gültiges Gesetz münden wird, ist fraglich. Noch unsicherer ist die Zukunft eines Vorschlags des Bundesjustizministeriums, das Mieterhöhungen nach Modernisierungsarbeiten einschränken und Mietspiegeln einen längeren Datenerhebungszeitraum verordnen will. Allerdings sind diese Ideen bislang noch nicht einmal in der offiziellen parlamentarischen Beratung.
