Die Kündigung eines Mietvertrags bietet immer wieder Konfliktpotenzial. „Das klassische Muster ist der Versuch eines Vermieters, den Mietvertrag aufzulösen, beispielsweise wegen Eigenbedarfs oder weil der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt“, nennt Hans-Jürgen Weber übliche Fälle aus seiner jahrzehntelangen Praxis als Hausverwalter in der Rhein-Main-Region. „Aber es gibt auch den umgekehrten Fall, dass ein Eigentümer seine Mieter möglichst beständig in der Wohnung halten will.“ Das rechtliche Mittel dazu ist der Kündigungsausschluss. Dabei legt eine Klausel des Mietvertrags fest, dass beide Seiten, Mieter und Vermieter, für eine bestimmte Zeitspanne auf eine Kündigung verzichten.

Formalitäten vermeiden

Aus Vermietersicht hat ein Kündigungsausschluss den Vorteil, dass er sich für dessen Laufzeit keine Gedanken über den Auszug des Mieters, die damit verbundenen Übergabe-Formalitäten und die Suche nach einem Nachmieter machen muss. „Aus diesem Grund ist der Kündigungsausschluss in Regionen mit hoher Wohnungsnachfrage und stark steigender Miete eher wenig interessant“, sagt Weber. „Schließlich kann der Vermieter davon ausgehen, dass er schnell einen neuen Bewohner findet, der zudem mehr zahlt als der Vormieter.“ In Zeiten und Regionen mit geringer Wohnraumnachfrage kann der Kündigungsausschluss dagegen hoch attraktiv sein.

Eine Besonderheit, die heute allerdings weniger gebräuchlich ist, bildet der Staffelmietvertrag. Dabei wird vorab eine bestimmte Mietsteigerung für die folgenden Jahre vereinbart, ohne dass damit jeweils das Verfahren einer herkömmlichen Mieterhöhung einhergeht. Ein solcher Staffelmietvertrag ist in der Regel mit einem Kündigungsausschluss verbunden.

Immer beidseitig

Für einen Kündigungsausschluss gelten einige rechtliche Regeln. Vor allem muss er, außer bei Staffelmietverträgen, immer beidseitig und gleichermaßen gelten. Mieter und Vermieter verzichten also beide für die gleiche Frist auf ihr Vertragskündigungsrecht gegenüber dem anderen. Außerdem hat der Gesetzgeber festgelegt, dass ein Kündigungsausschluss höchstens für vier Jahre gilt. Grundsätzlich betrifft der Ausschluss nur die ordentliche Kündigung. „Lässt sich der Mieter eine grobe Pflichtverletzung zu Schulden kommen, etwa ausbleibende Mietzahlungen, oder kommt der Vermieter beispielsweise nicht der Pflicht nach, die Räume bewohnbar zu halten, dann greift das daraus hervorgehende Sonderkündigungsrecht trotz des vereinbarten Kündigungsausschlusses“, erklärt Weber. Das gilt auch für alle anderen Sonderkündigungen, etwa im Fall einer verweigerten Untervermietung.

Manchmal kommt das Leben dazwischen

Den Eigentümern, die er betreut, rät der Steinbacher Hausverwalter, sich einen Mietausschluss gründlich und kritisch zu überlegen. „Man legt sich für bis zu vier Jahre fest, aber das Leben muss sich nicht an diese Pläne halten – beim Mieter ebenso wie beim Vermieter“, sagt Weber. Auf beiden Seiten kann es unvorhergesehene Gründe für die Auflösung des Mietverhältnisses geben. Beispielsweise können sich unerwartete familiäre oder berufliche Veränderungen ergeben, die den Mieter zum Auszug zwingen oder beim Vermieter eine zuvor nicht absehbare Eigennutzung erzwingen. Bei gültigem Kündigungsausschluss kann es geschehen, dass Mieter selbst nach dem Auszug weiter für die vereinbarte Zeit Miete zahlen müssen oder Vermieter trotz unstrittiger Eigenbedarfs nicht an die Räume herankommen. In einem speziellen Fall hat der Bundesgerichtshof den Kündigungsausschluss jedoch für nichtig erklärt: Wenn Auszubildende und Studenten ihren Studien- oder Ausbildungsplatz wechseln oder ein Auslandssemester antreten, dürfen sie den Mietvertrag kündigen, auch wenn eigentlich ein Kündigungsverzicht vereinbart war.