Die Zinsen sind auf einem rekordverdächtig niedrigem Niveau für Immobilienfinanzierung. Da liegt es nahe, Immobilieneigentum zu erwerben; als Selbstnutzer ebenso wie als Anleger. „Immobilienerwerb ist im Grunde ein vernünftiger Gedanke“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Aber auch in Niedrigzinsphasen sollte am Anfang eine durchdachte Planung stehen.“

Noch bevor es um Zinsen und Tilgung geht, sollten die Suchkriterien kritisch überprüft werden. Bei einer Geldanlage kommt es darauf an, wie Mietniveau und Wohnraumnachfrage in der Region aussehen. „Handelt es sich um eine Gegend mit Bevölkerungsverlust, sollte man auch bei einem niedrigen Kaufpreis und günstiger Finanzierung sehr kritisch sein“, rät Weber. Bei der Eigennutzung stellt sich die Frage, ob man auf Dauer in der Region bleibt. Außerdem wollen zukünftige Entwicklungen wie Familienzuwachs oder mögliche Bewegungseinschränkungen im Alter berücksichtigt sein. Ein ungeplanter Verkauf, schlimmstenfalls noch vor Ablösung der Baufinanzierung, ist praktisch immer mit Verlusten verbunden.

Monatliche Leistungsfähigkeit

Danach geht es an die Finanzplanung. Welchen Betrag für Zins und Tilgung kann man sich monatlich leisten? Dabei darf nicht nur das eingerechnet werden, was bislang auf dem Sparkonto landet. Auch jährliche Sonderausgaben wollen berücksichtigt werden, beispielsweise der Sommerurlaub oder KFZ-Steuer und -Versicherung. Beim Wechsel von der Mietwohnung ins Eigenheim kann man auf der anderen Seite die bisherige Miete als zukünftig wegfallenden Kostenfaktor berücksichtigen. „Aber man darf nicht vergessen, dass der Immobilienerwerb auch zusätzliche Kosten verursacht“, sagt Benjamin Weber und zählt Beispiele auf. „Hausgeld bei einer Eigentumswohnung, Grundsteuer und Versicherungen, eventuell höhere Pendlerkosten wegen eines veränderten Wohnorts.“ Auch ein Sicherheitspolster für unvorhergesehene Fälle ist dringend angeraten.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist das Eigenkapital. 20% der Gesamtkosten sollten es auf jeden Fall sein, auch wenn manche Finanzierer inzwischen diesen Wert unterschreiten wollen. Je höher das Eigenkapital, desto geringer fallen die Darlehenskosten aus. Bei den Gesamtkosten dürfen neben dem Preis von Bausubstanz und Grundstück solche Faktoren wie Maklercourtage, Grunderwerbsteuer und Notarkosten, aber auch die Möblierung oder das Anlegen des Gartens nicht übersehen werden.

Vergleichsangebote für Ihre Immobilienfinanzierung einholen

Wenn man das Eigenkapital und die aktuellen Darlehenszinsen kennt und dazu anpeilt, wann man spätestens schuldenfrei sein möchte, kommt man auf den maximalen Betrag, der sich finanzieren und für den Erwerb verwenden lässt. Für einen groben ersten Eindruck lassen sich Rechner im Internet verwenden, die detaillierte Beratung sollte aber immer individuell stattfinden. Dabei sollte man sich nicht alleine auf die Hausbank stützen, sondern verschiedene Vergleichsangebote einholen.

Beim Abschluss des Darlehens empfiehlt es sich, eine jährliche Sondertilgungsmöglichkeit zu vereinbaren, um beispielsweise bei einer Erbschaft die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen. Im Regelfall sind fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme ohne Zinsaufschlag machbar. Auch das Recht zur Erhöhung des Tilgungssatzes schafft mehr Flexibilität.

Die meisten Baukredite sind auf eine Laufzeit von 10 bis 15 Jahren ausgelegt. Angesichts der niedrigen Zinsen und der Annahme, dass sie langfristig wieder steigen, scheint es sinnvoll, für die Immobilienfinanzierung volle 15 Jahre auszuschöpfen und von Anfang an eine vergleichsweise hohe Tilgung zu wählen. Denn je mehr getilgt wird, desto weniger der ursprünglichen Darlehenssumme wird noch übrig sein, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist. Dann muss für die verbleibende Summe eine Anschlussfinanzierung her, und das zu einem vermutlich erheblich höheren Zinssatz als in der aktuellen Niedrigzinsphase. „Nur darf man es mit einer hohen Tilgung auch nicht übertreiben und die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit überstrapazieren“, warnt Benjamin Weber.