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Auftragsvergabe: So klappt es mit dem Handwerker

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Handwerker: Die heranwachsenden Kinder brauchen mehr Platz, die Ausstattung ist in die Jahre gekommen oder man möchte zur Wertsteigerung investieren: Es gibt viele gute Gründe für Um- und Anbauten, Modernisierungen oder Aufstockungen von Immobilieneigentum; am Eigenheim ebenso wie an vermietetem Wohnraum. „In der Tat planen derzeit viele Kunden umfassende Erneuerungen oder auch Ausbauten ihrer Gebäude“, berichtet der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. „Dazu mag auch das niedrige Zinsniveau und Unsicherheiten bei anderen Anlageformen beitragen. Da ist eine Investition in die Immobilie eine besonders gute Idee.“

Allerdings gibt es dabei eine Menge zu beachten. Da wäre zunächst das Baurecht. „Als Faustformel lässt sich sagen: Wer nichts an der Gebäudehülle verändert, also beispielsweise nur Keller oder Dachboden zu Wohnraum umwandelt oder die Haustechnik modernisiert, kann das meist tun, ohne eine Baugenehmigung beantragen zu müssen“, sagt Hans-Jürgen Weber. Allerdings gilt es andere Regelungen durchaus zu beachten, beispielsweise Dämm-Anforderungen der Energieeinsparverordung oder die Tatsache, dass jeder Wohnraum ausreichend mit Tageslicht versorgt sein muss.

Zuverlässige Handwerker finden

Sind die Pläne entworfen, geht es an die praktische Umsetzung. „Wenn man nicht im Do-it-yourself an die Arbeit gehen will, sind jetzt die Verhandlungen mit den Handwerkern an der Reihe“, sagt Hausverwalter Weber. Er selbst setzt in solchen Fällen auf zuverlässige und bewährte Handwerksbetriebe, statt einen Auftrag an den vermeintlich günstigsten Anbieter zu vergeben, der dann aber keine solide Arbeit abliefert. Wer nicht über umfassende Erfahrungen mit der Abwicklung von Arbeiten verfügt und auf kein Netzwerk vertrauter Handwerker zurückgreifen kann, sollte Zeit für die Recherche einplanen: Welche Handwerker können Freunde, Verwandte und Arbeitskollegen empfehlen? Welchen Eindruck macht ein Handwerker im persönlichen Gespräch? Kann er, insbesondere bei größeren Modernisierungen oder Umbauten, ein Referenzobjekt vorweisen, das besichtigt werden darf? Was berichten die Eigentümer dieser Immobilie über ihre Erfahrungen bei der Auftragsabwicklung?

Man kann es sich natürlich auch einfacher machen. Gerade Eigentümern von vermietetem Wohnraum sind bei Modernisierungs- und Erweiterungsvorhaben oft mit der Beauftragung eines professionellen Hausverwalter gut bedient, der Verhandlungssicherheit gegenüber Handwerkern besitzt und sich im regionalen Baugewerbe auskennt. Besonders wichtig ist das für Wohnungseigentümer, die selbst die Arbeiten nicht durchgängig überwachen können, beispielsweise weil sie weiter entfernt leben.

Insbesondere bei größeren Bauvorhaben ist ein schriftlicher Kostenvoranschlag unerlässlich. Auch dieser ist kein rechtlich bindendes Dokument, aber er stellt immerhin eine Planungsgrundlage dar. Einige Handwerker stellen bereits das Erstellen des Kostenvoranschlags in Rechnung. Ob das so ist und ob der Betrag später von der Endrechnung abgezogen werden kann, sollte schon bei der ersten Kontaktaufnahme geklärt werden. Einen soliden Kostenvoranschlag erkennt man daran, dass der Handwerker sich die Immobilie selbst anschaut und keine „Ferndiagnosen“ versucht.

Kostenvoranschläge vergleichen

Ein solider Kostenvoranschlag muss Beträge für Material, Arbeitszeit und Anfahrtskosten sowie den Zeitansatz für die Arbeiten aufschlüsseln. Sinnvoll ist es, Voranschläge von mehreren Betrieben einzuholen. „Weit auseinanderliegende Beträge bei verschiedenen Handwerkern sollten misstrauisch machen“, sagt Hans-Jürgen Weber. Extreme Abweichungen, nach unten ebenso wie nach oben, deuten nach seiner Erfahrung entweder auf eine wenig seriöse Berechnung des Handwerkers hin oder auf Missverständnisse bei der Aufgabenbeschreibung.

Zu sehr darf man sich auch auf einen schriftlichen Kostenvoranschlag nicht verlassen. Bis zu 20 Prozent Mehrkosten in der Endrechnung sind durchaus zulässig und sollten in der Finanzplanung einkalkuliert werden.

Lärm vom Nachbarn: Was muss ich ertragen?

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Unter den „lieben Nachbarn“ kann es aus vielen Gründen Streit geben, aber Lärm ist wohl die häufigste Ursache. Anlass können Geräusche von Gartengeräten und Grillfeiern ebenso sein wie Lärm, der durch die Wände zum Nachbarn dringt. „Gerichte und Gesetzgeber haben sich intensiv mit diesem Thema befasst“, weiß Hans-Jürgen Weber, der in der erweiterten Taunus-Region mehrere Miet- und Eigentums-Immobilien betreut. „Hier treffen wichtige Grundsätze aufeinander: die freie Entfaltung der Persönlichkeit in der eigenen Wohnung auf beiden Seiten und der Wunsch, nicht durch Lärm in der Lebensqualität beeinträchtigt zu werden.“ Dazu kommt, dass das Lärmempfinden bei jedem Menschen individuell anders ist.

 

Mythos Mittagsruhe

 

Verbindliche Regeln gibt es dennoch, insbesondere zur Nacht- sowie zur Sonn- und Feiertagsruhe. Zwischen 22 und 6 Uhr sowie ganztägig an allen Sonn- und Feiertagen ist Lärm verboten. Ausnahmen gibt es auch dann nicht, wenn „nur ein einziges Mal“ ein runder Geburtstag bis spät in die Nacht gefeiert werden soll. Hier gilt ebenfalls: Nach 22 Uhr darf die Nachtruhe der Nachbarn nicht beeinträchtigt werden. Keine gesetzliche Grundlage hat dagegen die so genannte „Mittagsruhe“. Sie kann lediglich von einzelnen Kommunen festgelegt werden, und das in der Regel nur in Kurorten. In größeren Wohnanlagen ist die Mittagsruhe allerdings oft Bestandteil des Mietvertrags.

 

Zuerst im Guten versuchen

 

„Wer sich über den Lärm vom Nachbarn ärgert, sollte zuerst ein klärendes Gespräch im freundlichen Ton suchen“, empfiehlt Hans-Jürgen Weber. Oft kann der Verwalter der Immobilie als Vermittler zwischen Mietparteien oder Eigentümern helfen. Einzelnen „Lärm-Ausreißern“ begegnet man am besten mit Toleranz. Wer selbst eine Feier oder ein größeres Heimwerkerprojekt plant, sollte umgekehrt die Mitbewohner vorwarnen. Erst wenn diese gutnachbarschaftliche Strategie erfolglos bleibt, wird es Zeit, die Behörden einzuschalten. Ansprechpartner ist das örtliche Ordnungsamt, in dringenden Fällen, insbesondere bei nächtlicher Ruhestörung, auch die Polizei. Bis zu 5000 Euro Bußgeld drohen Lärm-Verursachern. Auch durch eine Unterlassungsklage oder einstweiliger Verfügung des Amtsgerichts können sich Lärm-Opfer wehren.

 

Hausverwalter als Schlichter

 

„Handelt es sich um eine unerwünschte Dauerbeschallung, dann gilt: Gemeinsam sind wir stark“, rät Hans-Jürgen Weber. Zusammen mit anderen Nachbarn, die sich ebenfalls belästigt fühlen, kann man Lärmprotokolle anfertigen, die aufzeichnen, wann genau für wie lange welche Art von Radau geherrscht hat. Mit diesen Daten lässt sich gegenüber Behörden oder gegenüber dem Vermieter argumentieren. Wer nachweislich unter Lärm zu leiden hat, kann Mietminderungen bis zu 25 Prozent geltend machen. „So weit muss es nicht kommen“, sagt Weber. „Eine professionelle Hausverwaltung kann solche Ausfälle für den Vermieter verhindern helfen.“

In einem Rechtsstreit müssen Behörden oder Richter abwägen, ab wann Lärm nicht mehr zumutbar ist. Dazu können Grenzwerte herangezogen werden, deren Überschreitung im konkreten Fall mit Lärmmessungen überprüft werden muss. Zudem spielt die Quelle der Geräusche eine Rolle. Insbesondere bei Kinderlärm urteilen Gerichte in der Regel milder als bei anderen Belästigungen. Der Nachwuchs muss schon einen ganz außergewöhnlichen und anhaltenden Krach verursachen, ehe Eltern zur Rechenschaft gezogen werden.