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Mietspiegel: Marktbeobachtung mit Schwachstellen

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Mietspiegel sind in aller Munde, seitdem im Mai das Amtsgericht in Berlin-Charlottenburg den Berliner Mietspiegel von 2013 für wissenschaftlich nicht haltbar erklärt hat. „Das Urteil alleine braucht hiesige Mieter und Vermieter aber nicht in Unruhe zu versetzen“, beruhigt der Steinbacher Hausverwalter und Immobilien-Sachverständige Hans-Jürgen Weber. „Die bundesweite Debatte ergibt sich in Zusammenhang mit der Mietpreisbremse, und die gilt vorerst nur in Berlin und bald in Hamburg.“

„Dennoch sollte man sich grundsätzlich mit dem Instrument des Mietspiegels auseinandersetzen“, rät Weber. Mietspiegel entstehen auf der Grundlage einer statistischen Erhebung von Wohnungsmieten, die meist mit Fragebögen bei den Vermietern abgefragt werden. Dazu kommen Faktoren wie Baujahr und Renovierungsstand des Hauses, Mikrolage, Infrastruktur der Umgebung und Wohnungsausstattung. Am Ende stehen Listen mit Quadratmeterpreisen für bestimmte Wohnquartiere und Qualitätsstufen, in die noch weitere, im Mietspiegel vorhandene Faktoren eingerechnet werden. „Nach der reinen Lehre kann man dann als Mieter, Vermieter oder Wohnungsinteressent anhand des Mietspiegel-Werkzeugkastens ein Profil zusammenstellen, das genau einer realen Wohnung passt. Daraus lässt sich ablesen, wie der aktuelle oder verlangte Mietzins im Vergleich zum Gesamtniveau steht“, beschreibt Hans-Jürgen Weber das Vorgehen.

Mathematische Feinheiten

In der Realität haben Mietspiegel aber ihre Tücken. Da wäre zunächst die Erfassung der Daten: Es ist fraglich, wie viele Vermieter Fragebögen zurückschicken und wie groß damit die Stichprobenmenge für einen bestimmten Immobilientyp wird. „Wenn man in einem Stadtteil nur eine Handvoll Objekte im großformatigen Geschosswohnungsbau hat und sich davon nur wenige Vermieter an der Umfrage beteiligen, dann wirken sich Preis-Ausreißer nach unten und oben extrem aus und die Aussagekraft des Mietspiegels ist in diesem Segment begrenzt“, nennt Weber ein Beispiel für die Schwächen des Verfahrens. Überhaupt spielen in die Statistik mathematische Feinheiten herein, die das Ergebnis beeinflussen und für Laien schwer zu durchschauen sind. Solche mathematische Fragen waren auch der Hintergrund für die gerichtliche Ablehnung des Berliner Mietspiegels.

„Außerdem muss man zwischen qualifizierten und nicht qualifizierten Mietspiegeln unterscheiden“, nennt Hans-Jürgen Weber einen weiteren Aspekt. Bei qualifizierten Mietspiegeln sind die Vorgaben für die wissenschaftliche Aufstellung sehr streng. Außerdem werden sie von den örtlichen Mieter- und Vermieterverbänden sowie von der Kommune offiziell bestätigt. Diese „politische“ Komponente soll sicherstellen, dass keine der Parteien benachteiligt wird.

 

Gutachten als Alternative

Außerhalb von Großstädten sind Mietspiegel insgesamt eine Ausnahmeerscheinung. Nur ein Fünftel der Städte zwischen 20.000 und 50.000 Einwohnern verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel, gut die Hälfte von ihnen immerhin über einen einfachen. Bei noch kleineren Gemeinden sind Mietspiegel nahezu unbekannt. „Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass Steinbach und Oberursel ebenso wenig über einen Mietspiegel verfügen wie die Kreisstadt Bad Homburg“, berichtet Hans-Jürgen Weber. Als Alternative können Mieter und Vermieter versuchen, sich anhand von Angebotsanzeigen einen Überblick über das Mietniveau zu machen. Das ist aber mühsam und für Laien fehleranfällig. „Die bessere Variante ist es, sich an Fachleute zu wenden“, sagt Weber. Er selbst ist öffentlich bestellter Gutachter für Immobilien. Damit hat er die nötige Ausbildung und durch seine tägliche Arbeit ausreichend Marktübersicht, um fundiert angemessene Mieten für individuelle Immobilien nennen zu können. Außerdem stehen er und seine Kollegen unter der ständigen Aufsicht der Industrie- und Handelskammer, die ihre Sachkunde überprüft.

Bodengutachten: Sicher vor unliebsamen Funden

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„Vor der Hacke ist es duster“, sagen die Bergleute. Das gilt auch beim Hausbau. Zwar wird dabei heute eher mit dem Bagger als mit der Spitzhacke gearbeitet oder gleich ohne Keller mit nur geringen Erdarbeiten gebaut. „Aber selbst vor diesem Hintergrund sollte bereits vor einem Grundstückserwerb sicher sein, dass sich der Untergrund für das Bauvorhaben eignet“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Diese Sicherheit kann ein professionelles Bodengutachten verschaffen.“

Boden- oder Baugrundgutachten zielen vor allem in zwei Richtungen: auf unliebsame menschengemachte „Überraschungen“ und auf Bodenverhältnisse, die nicht ausreichend tragfähig für Gebäude sind oder zumindest einen höheren Aufwand bei den Fundamenten erzwingen. Zu den bedenklichen Funden gehören Chemikalien oder andere gesundheitsschädliche Reste vorheriger gewerblicher Nutzung, Fundamente von Vorgängerbauten oder sogar Bomben und Munition aus dem Zweiten Weltkrieg. Ein hoher Grundwasserstand, Sand aus urzeitlichen Flussläufen oder künstlich aufgeschüttete Erde können die Standfestigkeit des Gebäudes schwächen. Besonders steiniger Boden kann die Kosten für den Bau erhöhen oder zum Verzicht auf den Keller zwingen.

Wo ist es sinnvoll?

„Aus den möglichen Bodenmängeln ergeben sich typische Anhaltspunkte, die ein Bodengutachten an bestimmten Stellen angeraten erscheinen lassen“, sagt Benjamin Weber. Denn nicht jeder Bauwillige benötigt unbedingt ein solches Gutachten. Für ein typisches Einfamilienhausgrundstück muss man schließlich mit Kosten von mindestens 1000 Euro rechnen. Sinnvoll ist ein Bodengutachten in Gegenden mit bekannt hohem Grundwasser, ebenso in deutlichen Hanglagen und in der Nähe von Fluss-, Bach- und Seeufern. Das gilt ebenso überall dort, wo der Mensch in den Bodenaufbau eingegriffen hat. Aufgeschüttete Hänge sind selbst nach mehr als 100 Jahren wenige stabil als „gewachsener“ Boden. Wo früher einmal ein Industriebetrieb, eine Tankstelle oder Wäscherei, ja sogar eine Schmiede oder eine Textilfirma standen, ist ein Bodengutachten immer sinnvoll. Nahezu jeder Gewerbebetrieb kann Giftstoffe hinterlassen haben.

Bau-, Umwelt- oder Wasserschutzämter sind die ersten Anlaufstellen, um Informationen über Bodenprobleme zu erhalten, die in der Folge möglicherweise ein individuelles Gutachten fordern. Zudem gibt es in Hessen ein Altlastenkataster bei den Regierungspräsidien. Allerdings ist die Anfrage kostenpflichtig und das Kataster verzeichnet gerade die Abfälle kleiner Firmen nur lückenhaft.

Den richtigen Gutachter finden

Auch bei der Wahl des Gutachters ist genaues Hinsehen gefragt. „Die Bezeichnung als Bodengutachter ist gesetzlich nicht geregelt“, sagt Benjamin Weber. Vor Auftragserteilung sollten sich potenzielle Bauherren deshalb mit ihren Architekten und Statikern beraten, ob ein Bodengutachten sinnvoll ist. Außerdem gilt es, sich genau über Aus- und Weiterbildung des Gutachters zu informieren. Häufig können Makler auch einen Bodengutachter empfehlen, der sich als fachkundig und zuverlässig erwiesen hat. „Bei der Auftragsvergabe sollte exakt vereinbart werden, welche Dienstleistungen zu erbringen sind, insbesondere ob das Baugrundstück auf Altlasten und Tragfähigkeit oder nur auf einen der beiden Aspekte hin untersucht werden soll“, rät Weber

Die eigentliche Arbeit des Gutachters gliedert sich dann in die Recherche anhand von Spezialkarten und Fachdatenbanken sowie sie tatsächliche Bodenuntersuchung auf. Ein typischer Bauplatz für ein Einfamilienhaus kann üblicherweise mit zwei oder drei Grabungen oder Bohrungen ausreichend untersucht werden. Geht es um eventuelle Schadstoffbelastung, müssen die Proben noch im Labor ausgewertet werden, wozu dann eventuell auch eine Analyse von Grundwasser- und Bodenluftproben zählt. Was die Statik betrifft, bietet das Bodengutachten Hinweise, auf deren Grundlage Architekten und Baufirmen die Fundamenten, gegebenenfalls den Keller und die Bodenmodellierung auf dem Grundstück richtig anlegen können.

Sachverständige sorgen für Sicherheit

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Sachverständige: Wer wissen will, was eine eigene Immobilie wert ist oder ob der Preis für ein angepeiltes Kaufobjekt fair berechnet wurde, hat es als Laie schwer. Schließlich ist jedes Haus oder Grundstück und jede Wohnung fast so sehr ein Individuum wie jeder Mensch. Da kommen viele Faktoren zusammen, die sich auf den Preis auswirken. „Bausubstanz und Ausstattung, Alter, Pflegezustand, Lage und Energiekosten“, zählt Hans-Jürgen Weber nur einige Aspekte auf, die sich auf den Wert einer Immobilie auswirken. Er befasst sich als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger intensiv mit der Wertermittlung von Immobilien.

Aber benötigt „Otto Normalverbraucher“, der nicht im Immobilien-Business aktiv ist, überhaupt einen öffentlich bestellten Sachverständigen? Für die meisten Menschen ist der Kauf oder Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung zwar ein Geschäft, das sie nur selten abschließen. Dann allerdings geht es gleich um erhebliche Beträge. In diesem Fall kann ein verlässliches und unparteiisches Verkehrswertgutachten viel Geld sparen und das gute Gefühl geben, einen angemessenen Gegenwert zu erhalten.

„Es gibt aber noch eine Reihe anderer Anlässe für ein Verkehrswertgutachten“, weiß Hans-Jürgen Weber aus seiner langjährigen Praxis. Wer Immobilienbesitz vererben will, kann nur dann Gerechtigkeit unter den Nachkommen walten lassen, wenn er den Verkehrswert genau kennt. Bei einer Schenkung oder Scheidung bestimmt der Wert den Zugewinnausgleich. Bei Verhandlungen mit Versicherungen oder dem Finanzamt spielt der Verkehrswert ebenfalls eine wichtige Rolle. Wer über eine Beleihung der Immobilie Kapital für andere Investitionen flüssig machen möchte, benötigt für die Verhandlungen mit dem Kreditinstitut verlässliche Daten.

„Für uns geht es aber nicht nur um den Verkehrswert an sich. Auch in vielen anderen Fällen sorgen öffentlich bestellte Sachverständige für Rechtssicherheit und Einvernehmen zwischen Vertragspartnern“, erklärt Hans-Jürgen Weber. Ein Gutachten kann Klarheit darüber verschaffen, ob eine bestimmte Miete für ein Wohn- oder Gewerbeobjekt zulässig ist. Zudem kennen sich öffentlich bestellte Sachverständige bei den vielfältigen Belastungen aus, die im Grundbuch eingetragen sein können. Wer sonst kennt schon die feinen Unterschiede beispielsweise zwischen Wohn- und Nießbrauchsrecht oder kann die Wertminderung durch Leitungs- und Wegerechte auf den Euro genau einrechnen?

Das umfangreiche und sich ständig wandelnde Immobilienrecht kann selbst ein erfahrener Fachmann wie Hans-Jürgen Weber nicht „aus dem Handgelenk schütteln“. Auch er muss sich ständig weiterbilden, um auf dem Stand aktueller Entwicklungen zu bleiben. „Diese Fortbildungen sind vorgeschrieben und meiner Meinung nach auch sinnvoll. Schließlich ändern sich Recht, Technik und Marktbedingungen ständig“, sagt er. Sein Fachwissen muss Weber, wie alle anderen öffentlich bestellten Sachverständigen, regelmäßig gegenüber der zuständigen Industrie- und Handelskammer nachweisen.