Grundstückskauf: Ein selbst gebautes Eigenheim oder Immobilien-Anlageobjekt hat eine Reihe von Vorteilen: Im Gegensatz zum Bestandsimmobilienmarkt kann man die eigenen Vorstellungen von Raumaufteilung, Gestaltung und Architektur weitgehend frei verwirklichen. Zwar gibt es auch verschiedene Bauträgermodelle, aber der Großteil gerade der Eigenheim-Neubauten wird immer noch in Eigenregie verwirklicht. Deshalb steht die Grundstückswahl ganz am Anfang eines solchen Vorhabens.

Klares Anforderungsprofil

„Schon in dieser frühen Phase fallen Entscheidungen, die die späteren Möglichkeiten entscheidend beeinflussen“, weiß der Steinbacher Makler Hans-Jürgen Weber. Er berät seine Kunden nicht nur beim Kauf fertiger Immobilien und bei der Hausverwaltung, sondern hat auch jahrelange Erfahrung in der Suche nach passenden Grundstücken für Bauwillige. „Am Anfang sollte ein klares Anforderungsprofil stehen“, rät er und zählt nur einige der wichtigen Fragen auf: „Möchte ich einen Bungalow bauen? Wie groß soll der Garten sein? Ist ein späterer Anbau eine wahrscheinliche Option? Wie muss die Verkehrsanbindung beschaffen sein? Wie wichtig ist mir die Nähe zu Kindergärten, Schulen oder kulturellen Einrichtungen? Was darf es kosten? Und ganz wichtig: Zu welchen Kompromissen bin ich sowohl bei den Anforderungen als auch beim Preis des Bauplatzes bereit?“

Kompliziert, aber wichtig: der B-Plan

Aufgrund dieses Profils lässt sich unter den am Markt vorhandenen Grundstücken eine Vorauswahl treffen. Danach geht es ins Detail. Dieses Detail hat einen Namen – „Bebauungsplan“. In der jeweiligen kommunalen Bauverwaltung kann der Plan eingesehen werden. Er legt fest, was wo gebaut werden darf. Für Wohnhäuser kommen meist Wohn- und Mischgebiete in Frage. In Mischgebieten sind auch Gewerbebetriebe erlaubt, die etwas mehr Lärm als in reinen Wohngebieten verursachen dürfen.

Der Bebauungsplan schreibt aber noch mehr vor: die erlaubte Anzahl der Stockwerke, den Flächenanteil des Grundstücks, der bebaut werden darf, Abstände zu Nachbarhäuser, die zulässigen Dachformen, in manchen Fällen sogar die Farbe der Fassade. „Das mag nach trockener Materie klingen, aber der Bebauungsplan ist wichtig“, betont Hans-Jürgen Weber. „Wer erst beim Bauantrag feststellt, dass der Grundriss wegen der Vorschriften erheblich kleiner als gewünscht ausfällt, hat ein Problem.“ Deshalb hält Weber eine fachkundige Beratung beim Grundstückskauf für unerlässlich.

Bedeutsam ist auch das Grundbuch aus dem jeweiligen Amtsgericht. Dort sind Lasten verzeichnet, die noch auf dem Grundstück liegen; beispielsweise Hypotheken oder Wegerechte von Nachbarn. Diese Lasten übernimmt man beim Kauf mit, sofern sie nicht zuvor abgelöst werden.

Auskünfte immer in Schriftform

Das Bauamt der Gemeinde verschafft Gewissheit darüber, ob Anschlüsse für Gas, Wasser, Kanalisation und Strom bis an die Grundstücksgrenze verlegt sind. Auf jeden Fall sollte die Kommunikation mit den Behörden schriftlich ablaufen, um deren Aussagen später beweisen zu können.

Den Wert des Grundstücks beeinflussen eine Reihe weiterer Faktoren, beispielsweise Ausblick und Sonneneinstrahlung. Unter Umständen ist sogar ein Schnäppchen möglich. „Ungünstig geschnittene, beispielsweise sehr schmale, Grundstücke sind pro Quadratmeter oft deutlich günstiger als gleich große Bauplätze mit einem besseren Seitenverhältnis. Wer keine Probleme mit einem schmalen Baukörper hat, kann in einem solchen Fall Geld sparen“, erklärt Hans-Jürgen Weber.