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Bodengutachten: Sicher vor unliebsamen Funden

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„Vor der Hacke ist es duster“, sagen die Bergleute. Das gilt auch beim Hausbau. Zwar wird dabei heute eher mit dem Bagger als mit der Spitzhacke gearbeitet oder gleich ohne Keller mit nur geringen Erdarbeiten gebaut. „Aber selbst vor diesem Hintergrund sollte bereits vor einem Grundstückserwerb sicher sein, dass sich der Untergrund für das Bauvorhaben eignet“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Diese Sicherheit kann ein professionelles Bodengutachten verschaffen.“

Boden- oder Baugrundgutachten zielen vor allem in zwei Richtungen: auf unliebsame menschengemachte „Überraschungen“ und auf Bodenverhältnisse, die nicht ausreichend tragfähig für Gebäude sind oder zumindest einen höheren Aufwand bei den Fundamenten erzwingen. Zu den bedenklichen Funden gehören Chemikalien oder andere gesundheitsschädliche Reste vorheriger gewerblicher Nutzung, Fundamente von Vorgängerbauten oder sogar Bomben und Munition aus dem Zweiten Weltkrieg. Ein hoher Grundwasserstand, Sand aus urzeitlichen Flussläufen oder künstlich aufgeschüttete Erde können die Standfestigkeit des Gebäudes schwächen. Besonders steiniger Boden kann die Kosten für den Bau erhöhen oder zum Verzicht auf den Keller zwingen.

Wo ist es sinnvoll?

„Aus den möglichen Bodenmängeln ergeben sich typische Anhaltspunkte, die ein Bodengutachten an bestimmten Stellen angeraten erscheinen lassen“, sagt Benjamin Weber. Denn nicht jeder Bauwillige benötigt unbedingt ein solches Gutachten. Für ein typisches Einfamilienhausgrundstück muss man schließlich mit Kosten von mindestens 1000 Euro rechnen. Sinnvoll ist ein Bodengutachten in Gegenden mit bekannt hohem Grundwasser, ebenso in deutlichen Hanglagen und in der Nähe von Fluss-, Bach- und Seeufern. Das gilt ebenso überall dort, wo der Mensch in den Bodenaufbau eingegriffen hat. Aufgeschüttete Hänge sind selbst nach mehr als 100 Jahren wenige stabil als „gewachsener“ Boden. Wo früher einmal ein Industriebetrieb, eine Tankstelle oder Wäscherei, ja sogar eine Schmiede oder eine Textilfirma standen, ist ein Bodengutachten immer sinnvoll. Nahezu jeder Gewerbebetrieb kann Giftstoffe hinterlassen haben.

Bau-, Umwelt- oder Wasserschutzämter sind die ersten Anlaufstellen, um Informationen über Bodenprobleme zu erhalten, die in der Folge möglicherweise ein individuelles Gutachten fordern. Zudem gibt es in Hessen ein Altlastenkataster bei den Regierungspräsidien. Allerdings ist die Anfrage kostenpflichtig und das Kataster verzeichnet gerade die Abfälle kleiner Firmen nur lückenhaft.

Den richtigen Gutachter finden

Auch bei der Wahl des Gutachters ist genaues Hinsehen gefragt. „Die Bezeichnung als Bodengutachter ist gesetzlich nicht geregelt“, sagt Benjamin Weber. Vor Auftragserteilung sollten sich potenzielle Bauherren deshalb mit ihren Architekten und Statikern beraten, ob ein Bodengutachten sinnvoll ist. Außerdem gilt es, sich genau über Aus- und Weiterbildung des Gutachters zu informieren. Häufig können Makler auch einen Bodengutachter empfehlen, der sich als fachkundig und zuverlässig erwiesen hat. „Bei der Auftragsvergabe sollte exakt vereinbart werden, welche Dienstleistungen zu erbringen sind, insbesondere ob das Baugrundstück auf Altlasten und Tragfähigkeit oder nur auf einen der beiden Aspekte hin untersucht werden soll“, rät Weber

Die eigentliche Arbeit des Gutachters gliedert sich dann in die Recherche anhand von Spezialkarten und Fachdatenbanken sowie sie tatsächliche Bodenuntersuchung auf. Ein typischer Bauplatz für ein Einfamilienhaus kann üblicherweise mit zwei oder drei Grabungen oder Bohrungen ausreichend untersucht werden. Geht es um eventuelle Schadstoffbelastung, müssen die Proben noch im Labor ausgewertet werden, wozu dann eventuell auch eine Analyse von Grundwasser- und Bodenluftproben zählt. Was die Statik betrifft, bietet das Bodengutachten Hinweise, auf deren Grundlage Architekten und Baufirmen die Fundamenten, gegebenenfalls den Keller und die Bodenmodellierung auf dem Grundstück richtig anlegen können.

Mut zur Baulücke

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Baulücke. Stadtplanung, zumindest wenn es um Wohngebiete ging, sah in den vergangenen Jahrzehnten meist so aus: Städte und Gemeinden steckten einfach immer neue Flächen am Stadtrand ab, die dann in Grundstücke für Häuslebauer oder Bauträgergesellschaften unterteilt wurden. „Diese Zeiten sind fast überall vorbei“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. Dafür gibt es mehrere Gründe. In den Ballungsräumen, wie dem Rhein-Main-Gebiet, wird vielerorts die freie Fläche in den Gemarkungen knapp, die nicht zugleich Wald oder Naturschutzgebiet ist. Weiter auf dem „flachen Land“ bemerken viele Gemeinden den einsetzenden Bevölkerungsrückgang. Große, neu angelegte Wohngebiete finden dort kaum noch Kaufwillige. Zudem bemühen sich immer mehr Kommunen um eine möglichst dichte Besiedlung ihrer Ortskerne, um Leerstand und Verfall zu vermeiden. „Die Folge ist in allen Fällen gleich: Die Restbebauung von Lücken auf freien Grundstücken oder anstelle von abgerissenen Altbauten wird immer bedeutsamer“, beschreibt Makler Benjamin Weber die baupolitische Entwicklung.

Kurze Wege, günstiger Preis

Selbst dort, wo noch große Neubaugebiete vermarktet werden, kann ein Lücken-Bauplatz für Bauherren interessant sein. Die Nähe zum Ortszentrum bringt kurze Wege zu Einkaufsmeilen, Schulen, Kindergärten und öffentlichem Nahverkehr mit sich. Gelegentlich lassen sich sogar regelrechte Preis-Schnäppchen finden, weil Lückengrundstücke allgemein als wenig attraktiv gelten – zu Unrecht.
„Vor allem die hochwertigeren Lückengrundstücke werden häufig nicht über Zeitungs- oder Internetanzeigen gehandelt“, verrät Benjamin Weber. „Oft schlummern sie im Grundstücks-Portfolio von Maklern oder die Besitzer betreiben den Verkauf nicht gezielt, weil das Lückengrundstück vielleicht schon viele Jahre ungenutzt im Familienbesitz ist.“ Hier gilt es, ein wenig Recherche zu betreiben. Diese anspruchsvolle Aufgabe müssen nicht unbedingt die Bauinteressenten alleine betreiben. Ein Such-Auftrag an einen ortskundigen Makler führt oft zu deutlich besseren Ergebnissen.

Grundstück genau prüfen

„Ein Lücken-Grundstück bedarf einer eingehenden Überprüfung, vielleicht noch mehr als die klassische Parzelle im Neubaugebiet“, rät Hans-Jürgen Weber. Beispielsweise lasten auf solchen Flächen regelmäßig Lasten, die den Wert und die Nutzbarkeit mindern. „Klassiker“ sind Wegerechte, die Nachbarn freien Durchgang und Durchfahrt garantieren und unter anderem die Möglichkeiten einschränken, Zäune oder Nebengebäude auf dem eigenen Grund und Boden zu positionieren. Kabel und Leitungen im Erdreich können Probleme bei den Bauarbeiten verursachen. Auf der anderen Seite fehlen bei schon lange unbebauten Grundstücken in alten Ortskernen häufig Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Gas. Über das Vorhandensein der Anschlüsse gibt die jeweilige kommunale Bauverwaltung Auskünfte.

Gezielter Makler-Suchauftrag

Befand sich früher ein Gewerbebetrieb auf oder nahe an der Fläche, kann eine Bodengutachten wegen eventueller Altlasten angebracht sein. Auch vorgeschriebene Abstände zur Nachbarbebauung, noch vorhandene Fundamente von Vorgängerbauten oder ein beispielsweise sehr schmaler Zuschnitt der Parzelle können die Bebaubarkeit und die Planungsfreiheit eines neuen Bauherren einschränken. „Auf Wunsch können Makler für ihre Auftraggeber auch Nachforschungen und Gutachten zu den bautechnischen, rechtlichen und planerischen Details des angepeilten Lückengrundstücks in die Wege leiten oder Fachleute vermitteln“, sagt Benjamin Weber.